Regjeringen foreslår innstramninger i reglene om innleie. Det er ventet lovvedtak i Stortinget før jul og hvor reglene forventes å tre i kraft våren 2023. De viktigste forslagene er oppsummert som følger:

• Endringer i adgangen til innleie: Det er fremmet forslag om at adgangen til å leie inn arbeidstakere ved «arbeid av midlertidig karakter» fjernes. Det vil da i praksis kun være anledning for innleie ved vikariater.
• Det er foreslått en forskriftshjemmel som åpner for unntak ved innleie av helsepersonell og for rådgivere med spesialkompetanse.
• Videre er det foreslått et forbud mot innleie fra bemanningsforetak i byggenæringen i Oslo-området.

Regjeringen har videre fremmet følgende forslag med sikte på å styrke arbeidstakers rettigheter:

• Morsselskapet i konsern som sysselsetter minst 50 arbeidstakere pålegges en plikt til å etablere rammer for drøfting mellom selskapene i konsernet og arbeidstakerne i konsernet. Rettighetene knyttet til fortrinnsrett til ny stilling ved oppsigelse på grunn av nedbemanning og plikten til å tilby «annet passende arbeid» utvides til å gjelde alle selskaper i samme konsern.
• Midlertidig ansatte arbeidstakere skal ha rett til fast stilling etter tre års sammenhengende ansettelse. Dette skal gjelde uavhengig av hva som er grunnlaget for den midlertidige ansettelsen.
• Skillet mellom arbeidstaker og oppdragstaker synliggjøres ved at sentrale momenter for vurderingen av hvem som er arbeidstaker og hvem som er oppdragstaker lovfestes. Regjeringen foreslår også en presumpsjonsregel om at arbeidstakerstatus skal legges til grunn med mindre oppdragsgiver kan bevise at det er et oppdragsforhold.

Reglene om ferie finnes i en egen lov, ferieloven. Etter loven har alle arbeidstagere krav på ferie på minst 25 virkedager i løpet av året. Dette tilsvarer 4 uker og én dag, fordi alle dager som ikke er søndager eller lovbestemte helge- og høytidsdager ifølge loven regnes som virkedag – uavhengig av hvor mange arbeidsdager som er i løpet av en uke.

Mange har i tillegg til dette rett på fem ekstra virkedager, enten gjennom tariffavtale eller gjennom arbeidsavtalen. Da blir den totale ferieperioden fem uker (eller 30 virkedager).

Hvem bestemmer når du skal ta ferie?

Etter ferieloven skal arbeidsgiver drøfte tidspunktet for ferie med de ansatte. Dersom man ikke blir enige, er utgangspunktet at det er arbeidsgiver som bestemmer når ferien skal avvikles. Arbeidstager kan som hovedregel kreve å få vite når hen skal ta ferie, senest to måneder på forhånd.

Hvor mye ferie kan jeg forvente å avvikle sammenhengende?

Arbeidstager kan kreve å avvikle tre uker sammenhengende ferie i løpet av «hovedferieperioden», som er i tidsrommet mellom 1. juni til 30. september. Videre kan arbeidstager kreve å avvikle «restferien», sju virkedager, i sammenheng.

Er det slik at de eldste i arbeidslivet har krav på ytterligere ferie?

Ja, arbeidstagere over 60 år har rett på én ekstra ferieuke. Med mindre noe annet er avtalt, bestemmer man selv når man skal ta ut ekstraferien, enten det er samlet eller enkeltdager. Man må imidlertid gi arbeidsgiver beskjed med minst to ukers varsel.

Kan man overføre ubrukt ferie?

Utgangspunktet er at man ikke kan kreve å overføre feriedager fra ett år til et annet. Arbeidsgiver har etter ferieloven en plikt til å sørge for at den lovbestemte ferien avvikles i løpet av året. Tilsvarende plikt gjelder for arbeidstager. Hensikten bak denne regelen er å sørge for at alle arbeidstagere får nok ferie i løpet av året.

Ferieloven åpner imidlertid for at man kan avtale å overføre inntil 12 virkedager ferie fra et år til et annet. Merk at denne regelen gjelder ferie som følger av ferieloven, dvs. fire uker og én dag. Eventuell ferie utover dette, «den 5. ferieuka», kommer i tillegg.

Det er viktig å være klar over at arbeidstager og arbeidsgiver må være enige om å overføre ferie. Ingen av partene kan kreve dette dersom man ikke er enige. Det er også viktig å være klar over at det kan gjelde andre regler dersom man er del av en tariffavtale. Feriedager som ikke er avviklet på grunn av hundre prosent sykefravær eller foreldrepermisjon overføres automatisk til neste år.

Men hva skjer om ferien ikke er avviklet og det ikke er avtalt overføring til neste år?

I slike tilfeller overføres feriedagene likevel til det påfølgende året. Man mister altså ikke feriedager selv om ferien ikke er avviklet i tide og etter ferielovens regler. Når manglende ferieavvikling skyldes arbeidsgiveren, vil arbeidstageren kunne kreve erstatning i tillegg til at ferien blir overført til neste ferieår.

Noen lurer kanskje på om man har krav på ekstra lønn dersom all ferien ikke avvikles i løpet av året?

Det klare utgangspunktet er at man ikke har krav på å få utbetalt lønn i stedet for å avvikle den lovbestemte ferien. Unntaket er dersom man avslutter arbeidsforholdet, da kan ferie som ikke er avviklet erstattes med lønn. Dersom man har avtalt en ekstra ferieuke (fem uker ferie i løpet av året), kan ekstrauka erstattes med lønn, dersom både arbeidsgiver og arbeidstager ønsker det.

Holdingstruktur

Du har sikkert hørt snakk om holdingstruktur. Et holdingselskap betyr at det er et selskap som eier aksjene i driftsselskapet ditt. Når du selger aksjene i driftsselskapet får du gevinsten skattefri opp til holdingselskapet. Her kan du spare gevinsten eller investere den i eiendom, aksjer eller andre prosjekter uten at det utløser beskatning. Du utsetter beskatningen av gevinsten, for det er først når du tar gevinsten ut til deg privat at skatten kommer.

Dersom du uansett skal bruke salgssummen på å nedbetale privat gjeld eller kjøpe deg hytte i Sverige eller hus i Spania, så er ikke holdingstruktur noe for deg. Da kan du like godt ta skatten med en gang.

Det høres fornuftig ut med holdingselskap, tenker du, men kan jeg bare stifte det?

Stifte holdingselskap

En overføring av aksjene fra deg privat til et holdingselskap, vil medføre realisasjonsbeskatning. En fusjon derimot kan man gjennomføre uten beskatning hvis det gjøres på riktig måte. Det gjør man ved først å etablere et såkalt skyggekonsern (et morselskap og et datterselskap), og deretter gjennomføre en trekantfusjon hvor du fusjonerer det eksisterende selskapet inn i det nye datterselskapet, med vederlag fra morselskapet. Det kan illustreres på følgende måte:

Driftsselskap med eiendom

I driftsselskapet ditt ligger det også en eiendom som virksomheten bruker i dag. Denne eiendommen vil du ikke selge, dette skal være pensjonen din. Hvordan kan du løse det?

Det gjør man ved å gjennomføre en konsernfisjon, i stedet for konsernfusjon. Man etablerer også her et skyggekonsern (et morselskap og to datterselskap), og deretter gjennomføres en trekantfisjon hvor driftsselskapet fisjoneres og de overtakende selskapene i fisjonen er det nye driftsselskapet og det nye eiendomsselskapet, med vederlag i morselskapet. I og med at dette er en fisjon, så kreves det en verdivurdering av virksomheten og tomten for å fastsette riktig bytteforhold basert på virkelig verdi.

En konsernfisjon kan illustreres på følgende måte:

Hva hvis jeg bare skulle solgt eiendommen. Da kunne jeg vel solgt eiendommen fra AS-et og beholdt driften i AS-et?

Ja, det kunne du, men da vil du få en mye høyere samlet skattebelastning. Dette kan illustreres på følgende måte:

Salg av fast eiendom:

Salg av aksjer fra holding:

Forskjellen på hva du sitter igjen med kan illustreres på følgende måte:

Salg av fast eiendom:

Skattemessig verdi på solgte eiendommer: kr 2 000 000, salgssum 20 000 000

20 000 000 – 2 000 000 = gevinst 18 000 000

18 000 000 x 22 % = gevinstskatt 3 960 000

Av vederlaget på 20 000 000, sitter selskapet igjen med kr 16 040 000

Utbytte til personlige aksjonærer: kr 16 040 000

16 040 000 x 1,60 x 22 % = utbytteskatt 5 646 080

Etter skatt sitter aksjonærene igjen med kr 10 393 920 (51,97 % av salgssummen)

Salg av aksjer fra holdingselskap:

Som en konsekvens av fritaksmetoden vil gevinst ved salg av aksjer være skattefritt.

Utbytte til personlige aksjonærer: 20 000 000 x 1,60 x 22 % = skatt 7 040 000

Etter skatt sitter aksjonærene igjen med kr 12 960 000 (64,80 % av salgssummen).

Det er en betydelig besparelse, for det betyr at aksjonærene sitter igjen med minst kr 2 566 080 (ca 13 %) mer ved salg av aksjer fra holdingselskap enn ved salg av innmat. I tillegg er det verdt å tenke på at en meravkastning ved en eventuell reinvestering av ca. 4 mill. i spart gevinstskatt, vil kunne være betydelig.

Nytt organisasjonsnummer?

Hvis jeg får et nytt driftsselskap, kan jeg beholde organisasjonsnummeret på driftsselskapet mitt? Det er mye som er knyttet opp til dette nummeret, og jeg er redd det blir mye arbeid med nytt organisasjonsnummer.

Ved konsernfusjon og konsernfisjon, så får du ikke beholde organisasjonsnummeret på det gamle selskapet ditt, men ja, det er mulig å etablere en holdingstruktur og samtidig beholde organisasjonsnummeret på driftsselskapet. Det er i de fleste tilfeller en litt mer omstendelig prosess, men det er absolutt mulig å gjennomføre hvis det er viktig for deg.

Det høres fornuftig ut. Er det andre fordeler med holdingstruktur?

Konsernbidrag

Dersom eierskapet mellom morselskap og datterselskaper er mer enn 90 %, vil man skattemessig også være definert som et skattekonsern. Det vil si at du kan benytte reglene om konsernbidrag for å jevne ut skattebelastningen innad i konsernet. For eksempel dersom driftsselskapet ditt går med underskudd og eiendomsselskapet går med overskudd, kan underskuddet fra driftsselskapet brukes til å redusere skatten i eiendomsselskapet.

Utbytte

Alle utbytter fra datterselskap kan tas skattefritt opp til holdingselskapet. Det er først når du tar pengene ut til deg privat at du må betale skatt med 35,20 % (37,84 %). Du kan ta ut overskuddet fra driftsselskapet eller eiendomsselskapet ditt og spare overskuddet i holdingselskapet ditt. Penger kan du ta ut og ta skatten etter hvert som du trenger pengene privat.

I selskap med flere eiere, så er gjerne denne fordelen ved å utsette beskatningen større. Utbytte må gis til samtlige aksjonærer og i mange tilfeller kan det være noen som har behov for penger til privat forbruk, og noen som kunne tenke seg å investere dette videre. Ved at aksjonærene har hvert sitt holdingselskap, gis de muligheten til å selv bestemme hvordan de vil disponere overskuddet.  

Spre risiko

Ved å etablere en holdingstruktur har du også anledning til å plassere ulike virksomheter i ulike selskap, alle eid av samme holdingselskap. På den måten kan du spre risiko, slik at dårlige resultater i ett selskap ikke påvirker de andre selskapene innenfor samme eierstruktur. Dette er særlig aktuelt om du går inn i prosjekter med høy risiko, der du ikke ønsker å risikere at eiendom og annen virksomhet skal gå tapt ved en eventuell fremtidig konkurs.

Enklere generasjonsskifte

Etablering av en holdingstruktur kan også gjøre fremtidige generasjonsskifter smidigere. Generasjonsskiftet kan gjøres i holdingselskapet, fremfor i flere selskap. Ved å splitte opp aksjene i ulike aksjeklasser med ulike rettigheter, kan far og mor gi verdier til barna og fortsatt beholde kontrollen over selskapet og konsernet.

Tenker du at holdingstruktur kan være noe for deg? Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat.

Tvisten
Den 13.10.22 avgjorde Høyesterett en tvist om sluttoppgjøret mellom en forbruker og entreprenør etter utførelse av rehabiliteringsarbeider ved det elektriske anlegget i forbrukerens bolig. Forbrukeren hadde stanset sin betaling, idet han krevde spesifikasjon og dokumentasjon av beløpene. Anførselen var at det ikke var mulig å kontrollere omfanget av arbeidet opp mot hva som var bestilt.

Høyesteretts vurdering
I henhold til Bustadoppføringsloven § 48 første ledd kan «forbrukaren setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast». Tvistespørsmålene som Høyesterett behandlet var:

1. Hva som kreves for at kravet til kontrollerbar regning er oppfylt.
2. Hvilken rettslig virkning/hvilke konsekvenser det har at kontrollbar regning ikke fremlegges

Høyesterett uttalte seg også om hvilken dokumentasjon entreprenørene bør sikre for sine krav underveis i prosjektet. Det er entreprenøren som har bevisbyrden for at han har krav på vederlag, og sikring av god, tidsnær dokumentasjon vil være viktig for å få medhold i et slikt krav, der hvor entreprenøren ikke har utarbeidet en kontrollerbar regning i henhold til Bustadoppføringsloven § 48.

1. Kravene til kontrollerbar regning
Kravet til kontrollerbar regning avhenger av grunnlaget for kravet og hvilket vederlag som er avtalt eller som følger av lovens vederlags­bestemmelser. Dette innebærer at kravene som stilles til regningens innhold og spesifikasjon avhenger av hvilken vederlagsmodell som gjelder i det enkelte prosjekt, er det fastpris, prisoverslag, arbeid på regning eller tilleggsvederlag, eller en sammenblanding av flere modeller?

Bakgrunnen for reglene er at forbruker skal kunne kontrollere regningen, dvs.  sammenholde regningen med avtalen og det arbeidet som er utført.

Høyesterett understreker at det av kravsoppstillingen må fremkomme hvilke deler av vederlaget som avregnes etter fastpris, prisoverslag eller regning (vederlagspostene). Endringer og tillegg skal også fremgå særskilt i oppstillingen. I kravsoppstillingen skal så de enkelte vederlagspostene spesifiseres. Det er strengere krav til spesifikasjon ved regningsarbeid og der det er gitt prisoverslag enn ved fastprisavtaler.

Ved regningsarbeid plikter entreprenøren å opplyse om påløpte arbeidstimer og material­kostnader. Det kan også kreves dokumentasjon for timeforbruk og belastede kostnader. Ved prisoverslag skal også arbeid og kostnader angis særskilt og er det utført endrings- eller tilleggsarbeider, skal de spesifiseres hver for seg.

Vedr. krav til dokumentasjon
Høyesterett uttaler at som utgangspunkt skal timene og kostnadene registreres under arbeidets gang, dvs. at de underveis i prosjektet føres på de enkelte vederlags­postene. Høyesterett åpner imidlertid for muligheten til å foreta en mer skjønnsmessig fordeling av arbeidet senere. Det vil i så fall bero på en konkret vurdering om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt i et slikt tilfelle.

2. Konsekvensene av at kontrollerbar regning ikke er fremlagt

Frem til entreprenøren har fremlagt kontrollerbar regning, har forbrukeren ingen plikt til å betale.

Entreprenøren kan reise sak for domstolene og få dom for veder­lagskravet sitt  ved å føre bevis for kravet, selv om det ikke har vært fremlagt en kontrollerbar regning. Forfalls­tidspunktet for kravet vil i så fall bli utsatt til oppfyllelsesfristen for rettskraftig dom. Rettsvirkningene av at entreprenøren ikke fremlegger en kontrollerbar regning, er at forbrukeren får en tilleggsfrist for betaling. Ut over dette griper ikke § 48 første ledd inn i entreprenørens rett til vederlag for utført arbeid. Som entreprenør er det imidlertid viktig å sørge for at regningen er kontrollerbar, slik at man har rett til betaling uten at forbrukeren får tilleggsfrist.

Lovforslaget innebærer at en arbeidstaker ikke kan sies opp som følge omorganisering eller nedbemanning dersom det finnes annet passende arbeid et eller annet sted i konsernet. Det vil omfatte alle konsernselskaper, både morselskap, datterselskaper og søsterselskaper.

På samme måte som i dag er det ikke avgjørende om det er en ledig stilling å tilby, dersom  det er et udekket arbeidsbehov som vedkommende kan dekke og som i dag er løst ved overtid, vikarbruk eller innleie. En arbeidstaker som er midlertidig ansatt som vikar i et selskap kan dermed risikere å bli skjøvet ut av en annen arbeidstaker ved nedbemanning i et annet selskap i konsernet.

De nye reglene vil kunne skape flere praktiske problemer for selskaper som skal nedbemanne. Styret i et aksjeselskap har ikke myndighet til å bestemme over andre aksjeselskaper i konsernet, og kan derfor ikke pålegge et annet konsernselskap å gi arbeid til en overtallig arbeidstaker. Samtidig  er det et vilkår for at det skal foreligge saklig grunn til oppsigelse at arbeidstakeren er tilbudt eventuelt annet passende arbeid også i andre selskaper i konsernet.

En arbeidsgiver som opptrer korrekt og med et klart behov for nedbemanning  kan dermed komme i den situasjonen at en oppsigelse blir kjent usaklig fordi  den den aktuelle arbeidstakeren ikke har fått en ledig, passende stilling i et annet konsernselskap, uten at arbeidsgiveren kan klandres for dette.

I et forsøk på å balansere dette, foreslår regjeringen en mellomløsning med fratreden mot erstatning. En arbeidsgiver som har oppfylt sin plikt til å undersøke om det er annet passende arbeid i konsernet, men som ikke kan lastes for at andre konsernselskaper bryter sin plikt til å tilby slikt arbeid, vil dermed «bare» bli dømt til å betale erstatning for usaklig oppsigelse og skal normalt få medhold i et krav om at  selve arbeidsforholdet skal opphøre.

I store konsern med mange selskaper og/eller mange arbeidstakere vil  de nye reglene være praktisk utfordrende, og i lovforslaget er det derfor åpnet for en viss adgang til å avgrense plikten til vurdering til deler av konsernet, basert på saklige kriterier fastsatt etter drøftelser med arbeidstakerne.

Det er ikke bare fø reventuell oppsigelse arbeidstakernes rettigheter foreslås utvidet til å gjelde andre selskaper i konsernet. Også fortrinnsretten etter oppsigelse er foreslått utvidet til konsernselskaper. Det betyr at en arbeidstaker vil ha fortrinnsrett til ledige stillinger i inntil ett år  etter fratreden ikke bare hos egen arbeidsgiver, men i alle selskaper i konsernet.

Kan man kreve hjemmekontor?

Men mindre det følger av arbeidsavtalen kan man ikke kreve å jobbe fra hjemmekontor. Når man inngår en arbeidsavtale kan det derfor være lurt å be arbeidsgiver om at det avtales hjemmekontor, dersom man ønsker det.

Arbeidsstedet skal etter arbeidsmiljøloven spesifiseres i arbeidsavtalen. Dersom arbeidsstedet er spesifisert som arbeidsgivers kontorsted, kan du ikke kreve hjemmekontor som en fast ordning. Det er imidlertid anledning til å avtale ordning med hjemmekontor med arbeidsgiver underveis i arbeidsforholdet, men du kan altså ikke kreve dette hvis arbeidsgiver nekter.

I enkelte tilfeller kan man ha krav på hjemmekontor som del av arbeidsgivers tilretteleggingsplikt, for eksempel ved sykdom. Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Kan arbeidsgiver pålegge hjemmekontor?

Det er tvilsomt om arbeidsgiver kan pålegge hjemmekontor, dersom dette ikke følger av arbeidsavtalen. Denne problemstillingen kan dukke opp blant annet fordi noen arbeidsgivere, for å spare penger, har begrenset antall kontorplasser. Normalt er det avtalt et arbeidssted i arbeidsavtalen, og det må da forutsettes at arbeidsgiver stiller med et kontor det skal arbeids fra.

Imidlertid må det gjøres en konkret vurdering i forhold til om pålegget er innenfor det som kalles arbeidsgivers styringsrett. Styringsretten omtales gjerne som retten til å organisere, lede, fordele og kontrollere arbeidet. Dette er beslutninger arbeidsgiver kan ta alene. I forhold til et pålegg om hjemmekontor, vil det blant annet kunne ha betydning om pålegget gjelder mindre enn en dag i uka, eller en større andel av arbeidstiden. Videre om ordningen er permanent eller ikke. Men utgangspunktet er altså at arbeidsgiver ikke kan pålegge hjemmekontor.

Avtale om hjemmekontor

Dersom arbeidstaker har hjemmekontorordning som er fast, er det fastsatt i den såkalte hjemmekontorforskriften at det skal inngås skriftlig avtale om bruk av hjemmekontor. Dette vil for eksempel være tilfellet hvis du jobber hjemmefra en dag i uka. Hvis omfanget er mindre enn dette, gjelder det ikke krav om avtale.

Avtalen skal blant annet innehold opplysninger om arbeidstid for hjemmearbeidet og omfanget av hjemmearbeidet. Videre skal det oppgis forventet varighet på avtalen og opplysninger om oppsigelsesadgang. Avtalen skal også regulere eiendomsrett, drift og vedlikehold av nødvendig kontorutstyr. 

For mange vil det være lurt å inngå en skriftlig avtale med arbeidsgiver om bruk av hjemmekontor, på den måten står man som arbeidstaker sterkere dersom arbeidsgiver senere ønsker å fjerne eller endre retten til å bruke hjemmekontor. Samtidig anbefaler vi at man tenker nøye gjennom hva man avtaler med arbeidsgiver, blant annet slik at man ikke mister retten til kontorplass dersom man senere ønsker å arbeide mindre hjemmefra.

Tidligere har entreprenører som har vært i tvist med oppdragsgiver om innholdet i leveransen måttet innberette og innbetale merverdiavgift til staten, selv om oppdragsgiver har holdt tilbake sin betaling med bakgrunn i tvisten.

Det å måtte forskuttere merverdiavgift i slike situasjoner hvor entreprenøren ikke selv får oppgjør, leder i dag til betydelig likviditetsulempe for entreprenøren. Forslaget til regelendring som er sendt på høring endrer tidspunktet for når entreprenøren skal oppgi merverdiavgiften i skattemeldingen for merverdiavgift ved tvister. Etter forslaget skal beløp som har sitt grunnlag i tilvirkningskontrakter og hvor det objektivt sett er rimelig tvil om entreprenøren har rett på vederlaget, oppgis i skattemeldingen for den termin kravet er endelig avklart eller betalt. Dette vil fjerne likviditetsulempen for entreprenøren.

Forslaget endrer ikke tidspunktet for når salgsbilag skal utstedes i henhold til bokføringsreglene.

For å hindre at denne regelen misbrukes, foreslås det at den ikke kommer til anvendelse når det foreligger interessefellesskap mellom entreprenøren og oppdragsgiver. Forskriftsendringen er foreslått å tre i kraft 1. januar 2023.

For en forbruker er det å bygge en ny bolig et prosjekt av stor betydning. Boligbyggeprosjekter er noe man begir seg ut på kanskje én eller noen få ganger i løpet av livet, og det er derfor de færreste forbrukere som er erfarne med prosessen.

Boligbyggeprosjekter går dessverre ikke alltid helt etter planen. Det kan oppstå forsinkelser, eller det kan vise seg at det er feil og mangler på selve boligen.

Når foreligger det en forsinkelse?

Entreprenøren plikter å overholde avtalte frister for overlevering, ferdigstillelse av hele eller deler av arbeidet og for hjemmelsoverføring. Hvis disse avtalte fristene ikke overholdes, er utgangspunktet at det foreligger en forsinkelse.

I noen tilfeller er det imidlertid ikke avtalt noen konkrete frister. I disse tilfellene plikter  entreprenøren å utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Dette innebærer blant annet at han må sørge for å stille med nok folk og utstyr til å utføre oppdraget, og at et oppdrag uten bestemte friser ikke uten videre kan nedprioriteres til fordel for andre oppdrag hvor det løper frister. Etterleves ikke plikten til rimelig fremdrift, foreligger det en forsinkelse.

Det kan oppstå situasjoner underveis i et prosjekt som gjør at entreprenøren ikke greier å overholde frister, men som han ikke kan bebreides for å ikke ha forutsett eller regnet med da avtalen ble inngått. Det kan være at forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeider, eller at forbrukeren ikke sørger for å samarbeide med entreprenøren som avtalt. Det kan også være helt ekstraordinære situasjoner, som ekstremvær eller streik, som hindrer arbeidet. I slike tilfeller vil entreprenøren kunne kreve å få utsatt avtalte frister, og få en tilleggsfrist. Så lenge en slik tilleggsfrist blir krevd med en gang entreprenøren blir kjent med hindringen, vil det ikke foreligge noen forsinkelse før den nye fristen eventuelt blir oversittet.

Når entreprenøren er forsinket, og det ikke skyldes forhold utenfor hans kontroll, foreligger det et kontraktsbrudd. Bustadoppføringslova gir da forbrukeren rett til å kreve dagmulkt (§ 18), heving (§ 20), erstatning ( § 19 eller § 22) eller å holde tilbake vederlag (§ 24), for å avbøte det kontraktsbruddet som har oppstått.

Dagmulkt

Når entreprenøren er forsinket slik at overtakelse ikke kan skje til avtalt tid, har forbrukeren rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt kan kreves for hver dag forsinkelsen varer, også helgedager og helligdager, men ikke i mer enn 100 dager, jf. buofl. § 18.

Krav på dagmulkt er en av de viktigste misligholdsbeføyelsene for forbrukeren. Det stilles ingen andre vilkår enn at det foreligger en forsinkelse. Hvorvidt entreprenøren kan bebreides for forsinkelsen, eller forbrukeren har hatt noe økonomisk tap, er uten betydning. Formålet med dagmulkten er å legge et press på entreprenøren til å oppfylle sin forpliktelse, og å gi forbrukeren en kompensasjon for den ulempen en forsinket innflytting innebærer. Dagmulkt er en normaltapserstatning, og satsen skal være 1 promille av det samlede vederlaget, med mindre høyere dagmulkt er avtalt. Merk at krav på dagmulkt bare gjelder ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, må forbrukeren eventuelt fremme krav på bakgrunn av reglene om erstatning hvis han lider et økonomisk tap.

Erstatning

Forbrukeren har i utgangspunktet ikke krav på annen erstatning enn dagmulkten. Dette gjelder selv om forbrukeren kan bevise at han faktisk har lidt et økonomisk tap som overstiger dagmulkten. Det finnes likevel noen unntak. Loven skiller mellom erstatning i perioder med og uten dagmulkt.

For at en forbruker skal kunne kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten, må tapet være en følge av at entreprenøren, eller noen han svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det fremgår av buofl. § 19 første ledd.

Terskelen for at entreprenøren skal anses å ha opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig er imidlertid høy. Det er ikke slik at enhver kritikkverdig handling eller unnlatelse hos entreprenøren gir grunnlag for erstatning.

Erstatning etter § 19 første ledd må anses som en sikkerhetsventil for de tilfellene der entreprenørens handlemåte skiller seg klart fra det som normalt kan forventes av en forstandig entreprenør. Et eksempel kan være at entreprenøren har bundet seg til en frist som han allerede på avtaletidspunktet måtte forstå at han ikke ville greie å overholde, og som han også måtte forstå at ville medføre en forsinkelse. Det vil også kunne være grovt uaktsomt hvis entreprenøren ikke gjør nok for å overvinne hindringer for fremdriften, så lenge disse hindringene enkelt kunne være unngått.

Paragraf 19 andre ledd regulerer forbrukerens krav på erstatning i tidsrom der det ikke blir regnet dagmulkt. Som nevnt i punkt 3 gjelder krav på dagmulkt kun ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, for eksempel frister for avslutning av delarbeider, har forbrukeren krav på erstatning for det faktiske tapet han er påført som følge av forsinkelsen. Dette følger av § 19 andre ledd.

Uavhengig av om det kan kreves erstatning etter § 19 første eller andre ledd, skal erstatningen dekke det påregnelige, økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av entreprenørens forsinkelse. Det gis ikke kompensasjon for ikke-økonomiske tap for ulemper forsinkelsen medfører. Forbrukeren har dessuten en tapsbegrensningsplikt, og må gjøre rimelige tiltak for å avgrense sitt tap. Gjør han ikke det, vil erstatningen kunne reduseres.

Heving

Hvis entreprenørens forsinkelse blir så lang at den må anses som et «vesentlig kontraktsbrudd», kan forbrukeren kreve at avtalen heves, jf. § 20. Det samme gjelder hvis det er klart at en slik forsinkelse kommer til å oppstå.

For å avgjøre om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, må det foretas en konkret helhetsvurdering av forsinkelsen og konsekvensene denne har for forbrukeren. I rettspraksis på området er det lagt til grunn at det styrende spørsmålet i vurderingen er om forbrukeren hadde rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

I rene entrepriseavtaler er det bare adgang til å kreve heving for den delen av arbeidene som gjenstår. De arbeidene som er utført, må forbrukeren betale vederlag for i tråd med det som er avtalt. Dette innebærer at vurderingen av om vesentlighetskravet er oppfylt hovedsakelig må knytte seg til entreprenørens evne og vilje til å gjennomføre de gjenstående arbeidene. Hvis den forsinkelsen som har oppstått for eksempel skyldes alvorlig svikt i entreprenørens rutiner, eller at de utførende ansatte hos entreprenøren mangler tilstrekkelig kompetanse, kan dette gi grunn til bekymring for entreprenørens evner til å ferdigstille prosjektet som sådan. Forbrukeren kan da ha berettiget grunn til å ønske å fri seg fra kontrakten.

Det er likevel en bred helhetsvurdering som skal foretas, og en rekke momenter kan derfor være av betydning i vurderingen. Lengden på forsinkelsen og eventuell skyld på entreprenørens hånd, kan være eksempler på momenter som kan få betydning.  

Hvis forbrukeren hever avtalen, må han engasjere andre til å fullføre arbeidet. Det fremgår av lovens § 22 at forbrukeren kan kreve erstatning for nødvendige merkostnader som følger av at noen andre må ferdigstille prosjektet. Det samme gjelder annet tap forbrukeren har hatt som følge av forsinkelsen.

Før en forbruker tar skrittet og krever heving, er det noen risikofaktorer han bør ha tenkt godt gjennom på forhånd.

For det første bør han være sikker på at det faktisk foreligger et vesentlig kontraktsbrudd som gir grunnlag for heving. Dersom vilkårene for heving ikke er oppfylt, vil hevingen være urettmessig, og det vil dermed være forbrukeren som er i mislighold.

For det andre bør forbrukeren ha tenkt gjennom hvor hensiktsmessig det faktisk er å heve avtalen. Ved å gjennomføre hevingen, blir forbrukeren sittende igjen med et uferdig prosjekt, som må ferdigstilles av noen andre. Arbeidet med å finne noen som kan og vil påta seg arbeidet med ferdigstillelsen kan være både tidkrevende og ressurskrevende, og vil dermed kunne føre til at ferdigstillelsen bare blir ytterligere forsinket. Ofte er det slik at selv om den opprinnelige entreprenøren har gjort mye feil, er han likevel den som har de beste forutsetningene for å få ferdigstilt prosjektet så raskt som mulig. 

Det er også viktig at en forbruker som vurderer å kreve heving er klar over at retten til å kreve heving bortfaller hvis entreprenøren ikke får melding om hevingskravet før overtakelse finner sted.

Tilbakehold av vederlag

Lovens § 24 åpner for at forbrukeren kan holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for de krav han har mot entreprenøren som følge av forsinkelsen.

Det kan bare holdes tilbake så mye av vederlaget som er «nødvendig» for å sikre at kravet blir dekket. Det kan imidlertid være vanskelig å vite sikkert hvor mye som er nødvendig å holde tilbake. Det følger av forarbeidene til loven at forbrukeren har et  visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på det som holdes tilbake.

Det er likevel verdt å merke seg at dersom det holdes tilbake klart mer enn det kravet tilsier, vil forbrukeren kunne bli ansvarlig for å betale forsinkelsesrente av det overskytende beløpet.

Det er også greit å være klar over at dersom det skulle vise seg at forbrukeren likevel ikke hadde krav som ga grunnlag for tilbakehold, så vil tilbakeholdet innebære at forbrukeren har misligholdt sin betalingsforpliktelse overfor entreprenøren, slik at entreprenøren vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor ham.

Tiltaket må følge plan- og bygningsloven og naboloven

Selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt, er det viktig å huske på at man må undersøke hvilke arealplaner som gjelder og hvilke begrensninger disse eventuelt setter i forhold til tiltaket. En reguleringsplan kan for eksempel inneholde bestemmelser om utnyttelsesgraden av eiendommen eller hvordan et bygg kan plasseres på tomta. Tiltaket må også overholde de øvrige bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Det er også viktig å huske på at tiltaket kan være i strid med nabolovens bestemmelser selv det er unntatt søknadsplikt. Selv om tiltaket ikke er søknadspliktig, kan det også være nødvendig å varsle naboen på forhånd etter nabolovens bestemmelser.

Det er verdt å merke seg at flere tiltak, som hver for seg blir vurdert å være unntatt søknadsplikt, i lovens forstand kan anses som en helhet og dermed som et søknadspliktig tiltak. Dette må vurderes konkret.

Nærmere om hva man kan bygge uten å søke

Reglene om hvilke tiltak som er unntatt søknadsplikt følger av plan- og bygningsloven § 20-5. Reglene er utfylt i byggesakforskriften (SAK10) kapittel 4.

1. Mindre frittliggende bygning – maksimalt 50 kvm

Mindre frittliggende bygninger som ikke overstiger 50 kvm kan bygges uten søknad. Det er et krav at bygningen ikke skal brukes til beboelse. Videre er det et krav et mønehøyden ikke skal være over 4 meter og gesimshøyden ikke over 3 meter. Bygningen må plasseres minst 1 meter fra nabogrensen eller annen bygning på eiendommen og kan kun være på 1 etasje.

Typiske bygg i denne kategorien kan være garasje eller bod.

2. Mindre tilbygg – maksimalt 15 kvm

Mindre tilbygg, som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 kvm kan føres opp uten søknad. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Husk at plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser gjelder, slik at avstand til nabogrense må være minst 4,0 meter dersom ikke annet fremgår av plan.

3. Terrasser

Avhengig av størrelsen, kan bygging av terrasse være unntatt søknadsplikt. Kravet er at terrassen maksimalt har en høyde på 1 meter fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning og ikke stikker lenger ut enn 4 meter. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1 meter. Merk at slike terrasser ikke kan være overbygde.

4. Tiltak i eksisterende byggverk

En del mindre tiltak i eksisterende byggverk er unntatt søknadsplikt. Som eksempler kan nevnes: bygging av bad, endring av ikke-bærende vegg og innstallering av ildsted.

5. Mindre tiltak utendørs

Det er også en rekke mindre tiltak man kan foreta utendørs uten søknadsplikt. Noen eksempler er etablering av levegg (med begrensninger i forhold til høyde og lengde), innhengning mot veg med inntil 1,5 meter høyde, montering av parabolantenne, mindre forstøtningsmurer (med begrensninger i forhold til høyde og plassering) og mindre fylling eller planering av terreng (med begrensninger i forhold til avvik fra tidligere terrengnivå). Videre kan man uten å søke etablere intern veg på tomten samt biloppstillingsplasser dersom dette ikke krever terrenginngrep.

Oppsummert kan vi si at det er en rekke tiltak man kan gjøre uten at man må søke kommunen om tiltalelse. Samtidig er det viktig at man varsler naboen på forhånd ved større tiltak og også undersøker relevante arealplaner. Dersom man er i tvil er det lurt å søke råd før man setter i gang tiltaket.

I denne artikkelen ser vi på hvilke regler som gjelder om hva som kan bygges. Som vi skal se, vil både arealplaner og bestemmelser i plan- og bygningsloven legge føringer for hva som kan bygges. Enkelte av disse bestemmelsene er skjønnspregede slik at det i en del tilfeller vil være opp til kommunen å vurdere lovligheten av et tiltak.

Reguleringsplan
Ofte vil reguleringsplanen ha bestemmelser som setter begrensninger for hva som kan bygges. Reguleringsplanen vil for eksempel kunne angi utnyttelsesgrad for tomten, det vil si hvor stor andel av tomta som kan bebygges, maksimal høyde på bygget og terrengtilpasning. Men reguleringsplanen vil også kunne ha konkrete bestemmelser om hvordan en bygning skal utformes rent estetisk.

Plan- og bygningsloven § 12-7 angir hva en reguleringsplan kan inneholde knyttet til utforming av bebyggelsen. Etter denne bestemmelsen kan en reguleringsplan sette krav til «graden av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.»

I reguleringsplanen kan det dermed for eksempel være bestemmelser om hvilke fargetoner man kan benytte, hva slags takform huset kan ha, eller hva slags materialer som kan benyttes. Følgende eksempler fra ulike reguleringsplaner i Fredrikstad viser at bestemmelsene kan være både detaljerte og mer generelle:

Eksempel 1:
«Bebyggelsen skal være villamessig med eneboliger i en etasje samt underetasje. Eneboligens størrelse må ikke overstige 200 kmv. Bygningens takvinkel må ikke være under 22 °.»

Eksempel 2:
«Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen og materialbruk. Fasadene som følger gateløpet skal brytes opp, slik at det harmonerer med øvrig bebyggelse i området.»

Eksempel 3:
«I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger. Maks 30%-BYA. Garasje og biloppstillingsplass inngår i bebygde arealer, likeså verandaer og balkonger som er bygget som en del av huset. Bebyggelse skal oppføres med mønehøyde maks. 8,0 m. Mønehøyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng ved boligens høyeste gavlvegg. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt.»

I tillegg til reguleringsplan kan det i kommunens arealplan være aktuelle bestemmelser som begrenser hva som kan bygges.

Plan- og bygningsloven
Også reglene i plan- og bygningsloven kan sette begrensninger for hva som kan bygges. Plan- og bygningsloven har for eksempel bestemmelser om tekniske krav og krav om avstand til nabogrenser. De tekniske kravene utfylles av krav i byggteknisk forskrift (TEK17).

Enkelte av reglene i plan- og bygningsloven er utpreget skjønnsmessige, og etterlater i stor grad til kommunen å avgjøre om tiltaket oppfyller bestemmelsen. Et eksempel på dette er § 29-2, den såkalte «skjønnhetsparagrafen». Etter denne bestemmelsen skal tiltak «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering».

Det følger altså direkte av lovbestemmelsen at det er kommunen gjennom sitt skjønn som avgjør om et tiltak har de visuelle kvalitetene som loven oppstiller som krav.

I neste avsnitt ser vi på en dom fra Agder lagmannsrett som blant annet gjaldt spørsmål om et hus kunne bygges med flatt tak eller ikke.

Nærmere om den aktuelle saken – (LA-2020-28910)

I saken hadde tiltakshaver bygd et hus med flatt tak, tilsvarende nabohusene på hver side. Det aktuelle huset vises i bildet under (huset merket «5A»). Det omsøkte tiltaket var imidlertid godkjent med skråtak, og det ble altså bygd i strid med godkjenningen. Tiltakshaver ble da ilagt forelegg og saken gjaldt gyldigheten av dette.

(Kilde: LA-2020-28910)

I utgangspunktet fremstår det kanskje som overraskende at kommunen med hjemmel i «skjønnhetsparagrafen» ikke godkjente at det ble bygget med flatt tak siden naboene på hver side hadde flatt tak. Her var kommunens argument at det flate taket ville føre til en for homogen bebyggelse i et område som forøvrig fremstod som variert. Kommunen begrunnet avslaget blant annet som følger:

«Bebyggelse i fremste rekke mot sjø innehar variert bebyggelsesstruktur med udefinert stil, skala og det foreligger ingen stram orientering for bebyggelsen. Takutforming varierer og det veksles mellom bruk av valmtak, saltak, flatt tak og pulttak. Nabobebyggelse på eiendommene Karlsvikveien 3 B og Karlsvikveien 5 B innehar begge tak utformet med flatt tak. Dersom også eiendommen Karlsvikveien 5 A utformes med flatt tak lik omsøkt så vil dette bryte med den etablerte byggeskikken (variert takutforming mellom boligebebyggelsen) som gjelder for fremste rekke mot sjø langs med Karlsvikveien.»

Lagmannsretten kom etter bred vurdering frem til at det ikke heftet feil ved kommunens vurdering. Kommunen var dermed i sin fulle rett til å avslå flatt tak i dette tilfellet.

Saken er et godt eksempel på at den skjønnsmessige vurderingen av om et tiltak har tilstrekkelig arkitektoniske kvaliteter kan være krevende. Videre viser saken at kommunen har et bredt skjønnsmessig spillerom, og som i begrenset grad kan overprøves av domstolene.

Men hva betyr egentlig dette, og hva ligger i begrepet «så langt det er mulig»?

I februar 2022 avsa Høyesterett en dom hvor dette drøftes (HR-2022-390-A). Helt konkret var det spørsmål om en sykmeldt arbeidstaker kan kreve at arbeidsgiver deler en fulltidsstilling i to deltidsstillinger.

Kort om saken
I den aktuelle saken hadde arbeidstakeren gjennom flere år vært helt eller delvis sykmeldt. I denne perioden hadde både arbeidsgiver og NAV fulgt ham opp med en målsetning om at han skulle tilbake i full stilling. I 2019 arbeidet han i 50 % stilling. I samråd med sin lege kom arbeidstaker frem til at det ikke var tilrådelig med ytterligere opptrapping. Han ønsket dermed å fortsette i 50 % stilling.

Arbeidsgiver ønsket ikke å dele opp det som i utgangspunktet var en 100 % stilling i to deltidsstillinger. En slik inndeling var etter arbeidsgivers vurdering lite hensiktsmessig. Dette resulterte i en prosess hvor den sykmeldte ansatte til slutt ble sagt opp. Den ansatte mente det ikke var grunnlag for oppsigelse og gikk til sak mot arbeidsgiver.

Spørsmålet i saken var om arbeidsgiver hadde oppfylt sin tilretteleggingsplikt og om det var grunnlag for oppsigelse.

«Så langt det er mulig»
I saken var det arbeidstakers reduserte arbeidsevne på grunn av sykdom som var oppsigelsesgrunnen. Det var ikke bestridt at dette kan være et saklig grunnlag for oppsigelse.

Sentralt i vurdering av om det forelå saklig grunnlag for oppsigelse, var om arbeidsgiver hadde oppfylt sin tilretteleggingsplikt etter arbeidsmiljøloven § 4-6. Høyesterett uttalte at dersom denne plikten ikke var overholdt, var det vanskelig å se for seg at en oppsigelse kunne være saklig.

Når det gjaldt den nærmere vurderingen av tilretteleggingsplikten, uttalte Høyesterett at det må foretas en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering.

Høyesterett pekte på at arbeidsgivers plikter i forhold til tilrettelegging er vidtgående og kan omfatte tiltak som er økonomisk belastende eller på annen måte ressurskrevende og til ulempe for arbeidsgiver.

Høyesterett vurderte i saken om tilretteleggingsplikten også pålegger arbeidsgiver å gjøre endringer i organisasjons- og stillingsstruktur. Som nevnt ønsket den ansatte å fortsette i en 50 % stilling. I denne vurderingen viste Høyesterett til at det vil være av betydning om tiltaket er av kortvarig eller langvarig karakter, om organisasjons- og stillingsstrukturen allerede innebærer bruk av deltidsstillinger og om arbeidsgiveren uansett har behov for en ny stilling som kan passe. Høyesterett uttalte at dersom det snakk om permanente endringer, må det foreligger vektige grunner før tilretteleggingsplikten medfører plikt til å gjennomføre slike endringer.

Høyesterett konkluderte i saken med at tilretteleggingsplikten ikke påla arbeidsgiver å dele heltidsstillingen i to permanente deltidsstillinger. Arbeidsgiver hadde slik Høyesterett så det klart å dokumentere hvilke problemer en slik oppdeling ville medfører. Oppsigelsen ble dermed stående.

Dommen viser at arbeidsgivers tilretteleggingsplikt strekker seg langt, men at det også finnes en grense for hva arbeidsgiver er pålagt å gjøre. Dommen viser også hvor viktig det er for arbeidsgiver å dokumentere hvilke tiltak som er gjort, og hvilke problemer bestemte tilretteleggingstiltak vil har for bedriften.