Les siste utgave av Eurojuris Informerer ved å klikke her

Fastsetting av prisen

Utgangspunktet er at partene står fritt til å avtale prisen for den tjenesten som skal utføres. Hvis partene ikke har avtalt noen pris, er regelen at forbrukeren skal betale «gjengs pris» for tjenesten, eller en pris som er rimelig etter tjenestens art, omfang og utførelse og forholdene ellers.

Der håndverkeren har gitt et prisoverslag på tjenesten fremgår det av håndverkertjenesteloven § 32 at prisen ikke skal overstige det oppgitte beløpet vesentlig, og hvert fall ikke mer enn 15 %. Tilsvarende bestemmelse finnes også i bustadoppføringslova § 41 tredje ledd. Hvis den endelige prisen overstiger prisoverslaget med mer enn 15 %, er det håndverkeren selv som må bære den ekstra kostnaden.

Regelen gir en sikkerhet for forbrukeren mot at håndverkeren strategisk priser seg lavt for å få et oppdrag, for deretter å sende en sluttfaktura som overstiger det opprinnelige estimatet betydelig. Håndverkeren tvinges til å gjøre en så korrekt kostnadsberegning av tjenesten som mulig. Samtidig innebærer regelen også en sikkerhetsventil for håndverkeren for det tilfellet at tjenesten faktisk viser seg å bli dyrere enn først antatt.

Bindende prisoverslag eller uforpliktende prisantydning?

Ettersom håndverkeren vil være bundet av et prisoverslag, vil det kunne oppstå situasjoner hvor håndverkeren og forbrukeren er uenige om det faktisk er gitt et bindende prisoverslag, eller om det bare er gitt uforpliktende prisopplysninger om arbeidet.

I håndverkertjenesteloven § 32 tredje ledd er det fastslått at det ved slik uenighet er det håndverkeren som må kunne bevise hvorvidt den prisangivelsen som er gitt er et bindende prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning.

Høyesterett har i en dom om tolkningen av den tilsvarende bestemmelsen i bustadoppføringslova § 41 fjerde ledd uttalt at den klare hovedregelen er at prisopplysninger bør regnes som prisoverslag. Videre ble det uttalt at prisopplysninger bare kan oppfattes som ikke bindende i tilfeller der forbrukeren ikke med rimelighet kan basere forventninger om hva et arbeid vil koste på opplysningen. Det må altså foreligge konkrete holdepunkter i det enkelte tilfellet som tilsier at de prisopplysningene som er gitt ikke er bindende, for at håndverkeren ikke skal være bundet.

Pristillegg

Det er viktig å være klar over at selv om håndverkeren er bundet av et prisoverslag, kan det oppstå omstendigheter som gir håndverkeren krav på et pristillegg.

For det første kan håndverkeren kreve pristillegg hvis det under utføringen av oppdraget blir behov for å gjøre arbeider som går utenfor det opprinnelige oppdraget, men som det er praktisk å utføre samtidig med oppdraget (tilleggsarbeider). Håndverkeren skal i så fall kontakte forbrukeren om behovet for slike tilleggsarbeider. Dersom forbrukeren ikke er å treffe, kan tilleggsarbeidene likevel utføres hvis forbrukeren må antas å ville ha arbeidene utført og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til den avtalte prisen for tjenesten.

For det andre kan håndverkeren ha krav på pristillegg for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. Det kan være at forbrukeren ikke medvirker som avtalt eller at det blir oppdaget uventede forhold på forbrukerens eiendom som håndverkeren ikke bærer risikoen for.

Så lenge vilkårene for å kreve pristillegg er oppfylt, vil pristillegget håndverkeren har krav på ikke omfattes av 15%-begrensningen som gjelder for det opprinnelige prisoverslaget.

Dersom selskapet er mye verdt, kan det være vanskelig for ansatte å betale full pris for aksjene. Det er kanskje heller ikke ønskelig. Her er det imidlertid viktig å være klar over at den fordel som ansatte får ved kjøp av aksjer til underpris, anses som fordel vunnet ved arbeid og skal skattlegges som lønn i det året aksjene mottas. Fordelen beregnes som differansen mellom det den ansatte betalte for aksjene og markedsverdien av aksjene på kjøpstidspunktet.

Er det avtalt rådighetsbegrensninger eller andre begrensninger som kan bidra til å redusere aksjenes verdi, skal det tas hensyn til dette ved verdivurderingen. Det skal også betales arbeidsgiveravgift av fordelen. Ettersom fordelen skal skattlegges på kjøpstidspunktet vil det som hovedregel ikke være aktuelt å beskatte senere avkastning på aksjene som lønn. Utbytteutdeling etter at den ansatte er blitt eier av aksjen behandles som aksjeinntekt.

«Naken inn – naken ut»

Det har i praksis blitt utviklet flere modeller for å muliggjøre ansattes kjøp av aksjer i arbeidsgiverselskapet, uten lønnsbeskatning eller med utsatt lønnsbeskatning. En av disse modellene er den såkalte «naken inn – naken ut» – modellen.

Tidligere har det vært akseptert at den ansatte ikke anses å ha mottatt en fordel ved kjøpstidspunktet dersom prinsippene for fastsettelse av kjøpesum og salgssum har vært de samme. Modellen kan illustreres ved et forenklet eksempel. A er ansatt i B AS. B AS har en markedsverdi på 25 millioner kroner. Bokført verdi av selskapet er 5 millioner kroner. A får tilbud om å kjøpe 10 % av aksjene for 20 % av aksjenes bokførte verdi. Ved et senere salg skal aksjene selges for 20 % av det som er bokført verdi på salgstidspunktet. Aksjene har ordinær stemme- og utbytterett, og 10 % av de årlige utbyttene fra B AS vil tilfalle A.

Skattedirektoratet har i en nyere prinsipputtalelse lagt til grunn at i den grad en eventuell underpris på kjøpstidspunktet ikke knytter seg til forventninger om den ansattes fremtidige arbeidsinnsats, kan det foreligge en fordel på ervervstidspunktet, selv om den ansatte ikke får med seg noen merverdier når han selger aksjene. Det foreligger dermed en skattemessig fordel som skal beskattes som lønn. Arbeidsgiver belastes da arbeidsgiveravgift av fordelen. Bruken av «naken inn – naken ut» – modellen vil trolig avta som følge av innstramningen fra Skatteetaten.  

«Kruse-Smith»

En annen modell som benyttes er den såkalte «Kruse-Smith» – modellen. Den går i korte trekk ut på at den ansatte på kjøpstidspunktet betaler et kontantbeløp som er (ofte vesentlig) lavere enn markedsverdien, men hvor differansen mellom det som betales kontant ved kjøpet og markedsverdien (dvs. «rabatten / restvederlaget») gjøres opp ved et senere salg av aksjene og / eller ved utbytte fra selskapet. Forutsatt at «rabatten / restvederlaget» er riktig beregnet opp imot markedsverdien – og kreditten som ytes er reell og renteberegnes – unngår man lønnsbeskatning på kjøpstidspunktet.

Dersom verdien av aksjene faller i den ansattes eiertid, og den ansatte ved det senere salget fritas fra å betale gjenstående restvederlag, vil ettergivelsen utgjøre en skattepliktig fordel for den ansatte, men som da først skattlegges i det året. Kruse-Smith-modellen kan også benyttes i tilfeller hvor ansatte kjøper aksjer gjennom et eget holdingselskap – og den såkalte «fritaksmetoden» vil gjelde ved både salg og utbytteutdelinger på de «rimelige» aksjene.

Avtalte begrensninger

Det er mange avtalemessige og aksjerettslige forhold som må vurderes og hensyntas når ansatte skal kjøpe aksjer i selskapet.

Det kan f.eks. være aktuelt å avtalefeste at den ansatte ikke skal kunne selge eller pantsette aksjene, og at hovedaksjeeieren (eller en annen) gis en rett og evt. en plikt til å kjøpe aksjene på det tidspunkt den ansattes stilling i selskapet opphører.  

Dersom det er ønskelig å begrense ansattes innflytelse eller rett til utbytte kan det være aktuelt å dele aksjene i selskapet i to eller flere aksjeklasser; A-aksjer, B-aksjer osv. På denne måten kan man sørge for å differensiere økonomiske rettigheter (preferert rett til utbytte etc.) og organisatoriske rettigheter (stemmerett, rett til å utpeke styremedlemmer etc.).

Har ansatte behov for finansiering i forbindelse med kjøp av aksjer i selskapet, kan arbeidsgiverselskapet yte lån innenfor aksjelovens rammer. Dette er imidlertid en mer omfattende prosess, og det er derfor ofte ønskelig at den ansatte selv finansierer aksjekjøpet. Dersom den ansatte har mulighet for å låne penger med sikkerhet f.eks. i egen bolig vil dette også ofte kunne være rimeligere for den ansatte.

Når gjelder reglene?

Dersom selskapet skal inngå en avtale med selskapets aksjonærer, en aksjonærs morselskap, et styremedlem eller daglig leder, må selskapet følge saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 3-8.

Tilsvarende gjelder dersom selskapet skal inngå avtale med en nærstående til partene nevnt ovenfor. Som nærstående regnes ektefeller, samboere, barn, søsken, foreldre. Også ektefellers og samboeres barn, søsken og foreldre regnes som nærstående. Videre regnes som nærstående selskap der vedkommende selv eller nærstående til vedkommende har bestemmende innflytelse. I tillegg til dette vil også de som handler etter avtale med noen som regnes som nærstående falle inn under reglene.

Reglene gjelder for avtaler av alle slag. Det spiller heller ingen rolle om det er en muntlig eller skriftlig avtale. Et praktisk eksempel hvor reglene vil kunne komme til anvendelse, er ved kjøp eller salg av eiendom mellom selskapet og selskapets tilknyttede parter.

Det gjelder imidlertid viktige unntak for når reglene gjelder, disse ser vi på i neste avsnitt.

Unntak

Saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 3-8 gjelder for avtaler som har en virkelig verdi som er større enn 2,5 prosent av balansesummen i selskapets sist godkjente årsregnskap. I praksis er det dermed avtaler av et visst omfang som faller inn under reglene. I tillegg til denne terskelverdien er det også en del praktiske unntak for når reglene gjelder. Av disse unntakene nevner vi her kun de mest sentrale:

• Avtaler som inngås som ledd i selskapets vanlige virksomhet og som er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper
• Avtaler der selskapets ytelse på tidspunktet for inngåelse av avtalen har en virkelig verdi som utgjør mindre enn kr 100 000         

Dersom ett av unntakene kommer til anvendelse, krever inngåelse av avtalen ikke styrets godkjenning.

Styrets saksbehandling

Dersom avtalen er over terskelverdien og ingen av lovens unntak kommer til anvendelse, skal styret godkjenne avtalen. Styret skal sørge for at det utarbeides en redegjørelse for avtalen. Videre skal styret avgi en erklæring om at avtalen er i selskapets interesse, at det er rimelig samsvar mellom verdien av det vederlaget selskapet skal yte og verdien av det det vederlaget selskapet skal motta, og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet vil være oppfylt.

Dersom et av styremedlemmene har innvendinger, skal vedkommende signere med påtegnet forbehold og gjøre rede for sine innvendinger.

Revisor skal avgi en uttalelse om redegjørelsen. Revisor må blant annet kontrollere at det er rimelig samsvar mellom verdien av det vederlaget selskapet skal yte, og det vederlaget selskapet skal motta, i praksis at avtalen er basert på markedsmessige vilkår. Ved kjøp eller salg av eiendom vil revisor typisk kreve en verdivurdering fra megler som dokumentasjon for sin erklæring

Styrets redegjørelse og erklæring samt revisors erklæring skal sendes til alle aksjonærene og til Foretaksregistret.

Ugyldige avtaler – manglende styregodkjenning

Dersom avtalen ikke er omfattet av unntakene, vil manglende styregodkjenning kunne føre til at avtalen ikke blir bindende for selskapet. Merk at det bare er overtredelse av kravet om styregodkjenning av avtalen, og ikke kravet til redegjørelse, erklæring og innsendelse til Foretaksregisteret, som kan medføre at avtalen blir ugyldig.

Det er videre en forutsetning for at manglende styregodkjenning skal føre til ugyldighet at selskapet kan godtgjøre at medkontrahenten forsto eller burde forstått at styret ikke har godkjent avtalen. Den som handler i god tro med hensyn til styregodkjenningen vil dermed kunne være vernet. Avtalepartens nærhet til selskapet (jf. reglenes anvendelsesområde), vil imidlertid lett kunne tilsi en utvidet undersøkelsesplikt med hensyn til om avtalen er godkjent av styret.

Dersom en avtale er ugyldig etter bestemmelsene i aksjeloven § 3-8, skal oppfyllelse av avtalen tilbakeføres. Det er verdt å merke seg at personer som på selskapets vegne medvirker til en beslutning eller gjennomføring av en ulovlig avtale etter aksjeloven § 3-8, kan bli personlig ansvarlig for tilbakeføring til selskapet. Dette vil for eksempel kunne gjelde de betalingene selskapet har gjort etter avtalen.

Når kan man permittere?

Reglene om permittering har vokst frem gjennom praksis i arbeidslivet, regler i tariffavtaler og rettspraksis. Det finnes altså ikke lovregler om når man kan permittere.

Det er alltid viktig å undersøke om virksomheten er bundet av en tariffavtale. Tariffavtaler inneholder gjerne regler om permittering, som virksomheten da må forholde seg til.

Det alminnelige vilkåret for å kunne permittere er at det foreligger saklig grunn. Eksempler på saklig grunn kan være ordremangel, reparasjoner og ominnredning av lokaler slik at produksjonen må innstille, eller ved uforutsette hendelser, for eksempel brann, naturkatastrofer og lignende. Også streik i en annen bedrift kan være en slik uforutsett hendelse.

I tillegg til at det foreligger saklig grunn, må det også være nødvendig for bedriften å permittere. Dette må vurderes konkret.

Permittering må også være et midlertidig tiltak. Årsaken til permitteringen må være av forbigående karakter. Dersom årsaken til permitteringen ikke er av forbigående karakter, vil permittering kunne bli ansett som en avslutning av arbeidsforholdet, uten formell oppsigelse. Virksomheten kan altså ikke omgå lønnsplikten i oppsigelsestiden ved å permittere ansatte.

Kan man velge hvem som skal permitteres?

Virksomheten kan ikke velge fritt hvem som skal permitteres. Utvelgelsen må baseres på saklige kriterier, en forsvarlig saksbehandling og et forsvarlig faktisk grunnlag. Også her er det viktig å avklare om man er bundet av tariffavtale, da tariffavtaler typisk vil ha regler om hvilke kriterier man skal eller kan benytte.

Typiske saklige kriterier vil være ansiennitet, faglige kvalifikasjoner og sosiale forhold. Hvordan disse skal benyttes og vektes opp mot hverandre må vurderes konkret. Det er også viktig at dette drøftes med de tillitsvalgte, slik at man kommer til enighet om hvilke kriterier som benyttes og hvordan disse vektes. Dette bør nedtegnes i en protokoll.  

Drøftingen med de tillitsvalgte bør også dreie seg om behovet for permittering (og om det finnes alternativer) og permitteringens omfang og varighet. Drøftingen med de tillitsvalgte bør foregå så tidlig i prosessen som mulig.

Hvor lenge kan man permittere?

For det første må selve grunnlaget for permitteringen, som jo er av midlertidig karakter, være til stede. Dersom virksomheten ser at den ikke klarer å skaffe nye oppdrag, vil det ikke lenger være grunnlag for å opprettholde permitteringen. Virksomheten må da eventuelt gjennomføre nedbemanning.

I hovedavtalen mellom LO og NHO, er det tatt inn en begrensning i adgangen til å permittere lengre enn 6 måneder, med mindre partene er enige om noe annet.

I praksis vil også arbeidsgivers lønnsplikt begrense permitteringslengden. Arbeidsgivers lønnsplikt gjeninntrer når de ansatte i løpet av 18 måneder har vært helt eller delvis permittert uten lønn i 26 uker.

Merk også at permitteringen kan være hel eller delvis. Man kan også avtale såkalt rullerende permittering, dvs. at permitteringen rullerer mellom de ansatte slik at byrden fordeles. Hvordan dette innrettes må drøftes med de tillitsvalgte.

Hvilken lønnsplikt har arbeidsgiver?

Som arbeidsgiver må du betale lønn i 15 dager fra første dag av permitteringen (lønnspliktdager, det vil si dager hvor arbeidstakeren normalt skulle ha vært i arbeid). Hvis arbeidstakeren er sykmeldt før permitteringen starter, skal arbeidsgiveren ikke betale lønnspliktdager før arbeidstakeren er friskmeldt.

Skyldes permitteringen brann, ulykker eller naturomstendigheter, gjelder ingen arbeidsgiverperiode.

Må man varsle om permittering?

Hovedregelen er at det skal gis 14 dagers skriftlig varsel før permitteringen. Ved uforutsette hendelser er fristen 2 dager.

Varslet skal gis skriftlig til den enkelte arbeidstaker som skal permitteres. Varslet skal inneholde opplysninger om permitteringens sannsynlige lengde.

Dersom du skal permittere 10 ansatte eller flere over en periode på 30 dager, skal arbeidsgiver varsle NAV. Arbeidsgiver skal da fylle ut et eget skjema som sendes til NAV.

Ta gjerne kontakt med oss dersom din virksomhet har behov for rådgivning knyttet til permittering.

Innledning

Det virker som det er en utbredt oppfatning at den som utøver forkjøpsrett trer inn i avtalen mellom kjøper og selger, slik at løsningssummen skal være lik vederlaget som er avtalt mellom kjøper og selger.  Kanskje er dette også årsaken til at mange selgere og kjøpere ikke avtaler hvordan de skal løse det seg imellom dersom kjøperen må gi fra seg av aksjene for et lavere beløp enn det han/hun har betalt til selgeren.

Det kan bestemmes i vedtektene at det ikke skal gjelde forkjøpsrett for øvrige aksjeeiere ved salg. Det kan også bestemmes i vedtektene hvordan løsningssummen skal fastsettes. For eksempel kan det bestemmes at  løsningssummen skal være en andel av bokført egenkapital. Det finnes også eksempler på at løsningssummen i visse situasjoner kan være aksjenes pålydende, og en kjøper som har betalt et betydelig høyere beløp kan da gå på en stygg smell. En mulig kjøper av aksjer bør derfor alltid undersøke hva som eventuelt er bestemt i vedtektene om forkjøpsrett.

Dersom ikke annet er fastsatt i vedtektene, følger det av aksjeloven §4-23 (2), jf §4-17 (5) at løsningssummen skal fastsettes «etter aksjenes virkelige verdi på det tidspunkt kravet er fremsatt». Kjøpesummen som er avtalt kan i mange tilfeller gi en viss veiledning om hva som er «aksjenes virkelige verdi», men ofte er det avtalte vederlaget basert på andre hensyn/vurderinger.   Der for eksempel selger påtar seg personlige forpliktelser, vil den virkelige verdien av aksjene som sådan kunne være betydelig lavere enn avtalt vederlag.

Den lovbestemte forkjøpsretten gjelder aksjer som «skifter eier». Dette omfatter ikke bare salg, men også andre former for eierskifte som vi ikke går nærmere inn på her. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor tidligere eiers nærstående eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. 

Selv om et selskap ikke har vedtektsbestemmelser som regulerer forkjøpsretten, kan det være inngått avtaler mellom aksjeeierne (aksjonæravtaler/aksjeeieravtaler)  som forplikter partene til å opptre på en bestemt måte. Det er ganske vanlig å inngå slike avtaler, og de regulerer ofte både vilkår for eierskap/salg og prinsipper for verdsettelse ved eierskifte.  Slike avtaler vil ikke bli behandlet nærmere i denne artikkelen.

Bidrar til å sikre eksisterende aksjonærers kontroll

At eksisterende aksjeeiere har rett til å overta aksjer som har skiftet eier til virkelig verdi, betyr at en interessent ikke kan omgå forkjøpsretten ved å kjøpe en aksje til et høyere beløp med den virkning slik at øvrige aksjonærer ikke ser seg i stand til utnytte forkjøpsretten. Lovens ordning bidrar derfor til at aksjeeierne i et selskap skal ha reell mulighet til å hindre at aksjer som skifter eier går til utenforstående.

Virkelig verdi av aksjene som sådan

Særlig ved salg av aksjer i mindre selskaper er det vanlig at selgeren forplikter seg til fortsatt å arbeide i selskapet og/eller avstå fra å konkurrere i en periode etter salget. Det vederlag som kjøperen betaler er i slike tilfeller ikke bare vederlag for aksjene som sådan, men er også vederlag for bindingstid og/eller konkurranseforbud.

Fordi den som utøver forkjøpsrett ikke trer inn i avtalen mellom selger og kjøper, overtar vedkommende heller ikke slikt «tilbehør» til aksjene. I den grad vederlaget mellom kjøper skal kunne ha betydning for vurderingen av aksjenes «virkelige verdi», må vi derfor først trekke fra den del av vederlaget som skyldes slike forpliktelser.

Dette kan utgjøre en betydelig del av vederlaget. I små virksomheter kan aksjene ha liten salgsverdi hvis en nøkkelperson slutter og starter konkurrerende virksomhet i nabobygget. Differansen mellom det aksjene kan selges for med og uten bindingstid/konkurranseklausul må derfor trekkes fra for å komme fram til hvilken del av vederlaget som gjelder aksjen som sådan.

Denne del av vederlaget skal for øvrig skatterettslig klassifiseres som inntekt vunnet ved arbeid, ikke som kapitalgevinst ved salg av aksjer. Mange selgere av aksjer er ikke klar over dette.

Etter at skattesatsen for gevinst ved aksjesalg ble økt til 37,8 prosent i 2023 har den skatterettslige klassifiseringen mindre betydning enn tidligere for personlige aksjeeiere, men fortsatt er forskjellen mellom skatt på arbeidsinntekt og aksjegevinst så stor at dette kan gi ubehagelige overraskelser for selgere som påtar seg forpliktelser ved salg av aksjer som de selv eller deres selskaper eier.

Nærmere om vurderingen

Når vi skal finne aksjenes «virkelige verdi», er det ikke verdien på salgstidspunktetvi skal fram til, men verdien på tidspunktet forkjøpsretten benyttes. Dersom verdien har endret seg i perioden vil dette få betydning.

Når det gjelder hva som menes med selve begrepet aksjenes «virkelige verdi», er dette nå ganske godt avklart i rettspraksis. Spissformulert er dette ikke aksjenes  andel av selskapets underliggende verdier, men det  beløp som markedet vil være villig til å kjøpe de aktuelle aksjene for. Vi forutsetter da at kjøperen er en utenforstående med full innsikt i virksomheten.

I praksis vil det ofte være en vurdering av hva som er sannsynlig framtidig avkastning på investeringen.

At vi med begrepet «virkelig verdi» skal fram til antatt omsetningsverdi av de aktuelle aksjene, ikke en forholdsmessig andel av selskapets underliggende verdier, er blant annet lagt til grunn av Høyesterett i avgjørelsen publisert som Rt 2007-1393 (Flesberg). Høyesterett påpekte i dommen at omsetningsverdien av en aksje kan avvike betydelig fra det som utgjør aksjens andel av verdien av 100 % av aksjene i selskapet.

Ikke-børsnoterte aksjer er mindre likvide enn børsnoterte aksjer. Det kan også ha stor betydning om det gjelder en majoritetsaksjepost eller om aksjene utgjør en minoritet som ikke gir kontroll over selskapet. I praksis kan det gis betydelige likviditets- og minoritetsrabatter.

I Flesberg-saken ble det lagt til grunn en verdi  som var betydelig lavere enn selskapets underliggende verdier, og som  også  var betydelig lavere enn de aksjene var kjøpt for.   Innløsningsbeløpet ble fastsatt til kr 3.500,- pr aksje, til tross for at aksjene var kjøpt for kr 4.640,- pr aksje. Underliggende verdier utgjorde ifølge lagmannsretten mellom kr 6.406 og kr 7.697,- pr aksje.

For de spesielt interessert kan det nevnes at bakgrunnen for verdivurderingen i Flesberg-saken ikke  var forkjøpsrett, men krav om innløsning etter nektelse av samtykke til overdragelse av aksjer. Det er imidlertid lagt til grunn at  forståelsen av begrepet «virkelig verdi» vil bli den samme ved utøvelse av forkjøpsrett.

«Virkelige verdi» vil  derimot kunne være noe annet i en situasjon hvor en  aksjeeier krever seg utløst i medhold av  aksjeloven § 4-24. Vedkommende vil da kunne ha krav at løsningssummen skal beregnes ut fra underliggende verdier uten fradrag for minoritets- og likviditetsrabatt m.v.  der det gir et høyere beløp. Dette ble fastslått av Høyesterett i saken HR-2016-1439-A (Bergshav Holding).

At det kan være stor forskjell mellom salgssum og innløsningsbeløp illustreres også av en sak som ble avgjort av Vestfold tingrett høsten 2022.  En andel på 45 prosent av et selskap ble solgt  for kr 2.360.000,- til et selskap som ikke var aksjonær fra før. En av de eksisterende aksjonærene gjorde gjeldende forkjøpsrett, og partene greide ikke å bli enige om løsningssummen.

Selskapet hadde ikke særskilt vedtektsregulering av forkjøpsretten, slik at lovens alminnelige regler  kom til anvendelse. Jeg bisto selskapet som hadde utøvd forkjøpsrett, og vår klient tilbød seg å betale 1.5 millioner kroner for aksjene for å unngå tidsbruk og kostnader ved et skjønn.   Tilbudet ble avslått, og retten fastsatte ved skjønnet innløsningssummen  til kr 468.000,-.

Avgjørelsen ble ikke anket. Det var en del av avtalen mellom kjøper og selger at det ikke skulle skje en korreksjon av salgssummen, slik at kjøperen ble sittende uten aksjer og med et tap på nesten 1.9 millioner kroner.

Er det kjøper eller selger som bærer risikoen?

Ofte blir det ikke avtalt mellom kjøper og selger hvorvidt det skal skje et etteroppgjør dersom  kjøperen må gi fra seg aksjene for et lavere beløp enn vederlaget mellom partene og hvordan differansen eventuelt skal fordeles.

Det oppstår da lett tvist mellom partene. Det er ikke lovregulert hvordan dette skal løses, og det kan være vanskelig å si sikkert på forhånd hva utfallet vil bli.

I juridisk teori har vært argumentert for at utgangspunktet må være at det er selgeren som bærer risikoen, fordi en kjøper normalt ikke vil ta en risiko for å erverve aksjene –  i hvert fall ikke uten at det gis prisavslag for risikoen. Samtidig er det vist til at det må foretas en helt konkret fortolkning av den enkelte avtalen i hvert enkelt tilfelle. Det at kjøpesummen er betalt   før forkjøpsretten er avklart i en situasjon hvor det er risiko for forkjøpsretten blir benyttet, kan være et moment som taler for at det er kjøper som må bære risikoen.

Høsten 2021 behandlet Eidsivating lagmannsrett et  eksempel på at kjøper og selger ikke greide å bli enige om etteroppgjøret.   Avtalt salgssum for aksjene var en million kroner, og aksjene ble tatt på forkjøpsrett for kr 120.703,-. Kjøperen satt altså igjen uten aksjer og med et tap på nesten kr 880.000,-, som ble krevd erstattet av selgeren. Basert på en konkret fortolkning av avtalen mellom partene konkluderte retten med at dette var kjøpers og ikke selgers problem. Kjøper påberopte forgjeves også at tapet var så stort at selgeren måtte dekke noe basert på en rimelighetsvurdering etter avtaleloven § 36, men fikk ikke aksept for dette verken hos tingretten eller lagmannsretten.

Det kan ikke avtales forbehold

Adgangen til å utøve forkjøpsrett etter aksjeloven § 4-19 (1) gjelder aksje som har skiftet eier. Dersom aksjen først har skiftet eier, utløser dette forkjøpsrett (hvis ikke annet er bestemt i vedtektene). Den lovbestemte forkjøpsretten kan ikke omgås ved å inngå en betinget avtale om salg av aksjen.

En mulig selger av aksjer har derfor ikke krav på at de forkjøpsberettigede tar stilling til om de vil utøve forkjøpsretten før slik rett er utløst som følge av eierskifte.

Vi ser likevel eksempler i praksis på at en enkelte forsøker å omgå forkjøpsretten ved å inngå avtaler om salg som er betinget av at forkjøpsretten ikke benyttes. 

Et beslektet spørsmål er hvorvidt kjøper og selger kan kansellere salgsavtalen med den virkning at forkjøpsretten ikke utløses. Det må legges til grunn at denne adgangen i alle fall er tapt når selskapet har fått melding om salget, og i noen tilfeller antakelig også uten at slik melding er gitt.  Jeg går ikke nærmere inn på dette her.

Oppsummering

Med en uklar avtale risiker selgeren å havne i en situasjon hvor han/hun ender opp med å ha gitt fra seg aksjene for at betydelig lavere beløp enn vedkommende ville ha akseptert som salgssum. Kjøperen risikerer på sin side også å ende opp uten aksjer og med et betydelig tap.

Det som er beskrevet i denne artikkelen viser at det vil være uforsvarlig å selge eller kjøpe  aksjer underlagt forkjøpsrett uten at det er klart regulert i avtalen hva som skal skje dersom kjøperen må gi fra seg aksjene for et lavere beløp enn vedkommende selv har betalt til selger.  Dersom det ikke blir avtalt at kjøper og selger skal  dele dette tapet på en eller annen måte vil en av partene ende opp med hele regningen.

Begge parter må være innforstått at den av partene som skal dekke differansen kan risikere å ende opp med et svært betydelig tap. Dersom vedkommende ikke ønsker å ta en slik sjanse, bør det ikke inngås avtale om salg.

Kort om avklaringene
I flere av NS-kontraktene løper det søksmålsfrister dersom entreprenøren får avslag fra byggherren på et varsel eller på krav om vederlagsjustering eller fristforlengelse. Da må entreprenøren etter NS- kontraktene ta de:

«nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift etter reglene i 50.4, senest åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden, med mindre partene blir enige om en lengre frist». (Eksempel fra NS 8407pkt. 35.2 bokstav b)

Overholdes ikke denne fristen, taper entreprenøren sitt krav mot byggherren.

Høyesterett har nå avklart to spørsmål knyttet til søksmål i henhold til NS-kontraktene.

De sentrale avklaringene er at:

1. Dersom søksmålsfristen er avbrutt ved forliksklage og forliksrådet innstiller saken, krever NS-kontraktene at kravet følges opp med stevning.
2. Dette må skje innen ett år fra den dagen forliksrådet har besluttet at saken innstilles.

Sakens bakgrunn

Saken som Høyesterett behandlet springer ut av en sluttoppgjørstvist mellom KF Entreprenør og Oslo kommune Omsorgsbygg KF. Prosjektet gjaldt refundamentering og rehabilitering av Grønland barnehage i Oslo. Kontrakten ble inngått i 2017. For denne kontrakten gjaldt  NS 8407.

Entreprenøren tok ut forliksklage innen fristen på 8 måneder. Saken ble besluttet innstilt.  Det innebærer at forliksrådet ikke behandler saken videre. Entreprenøren tok ut stevning etter 6 måneder fra saken ble innstilt i forliksrådet. Byggherren mente kravene var tapt, under henvisning til tremånedersfristen i tvisteloven § 18-3 (3).

Nærmere om Høyesteretts vurdering i saken

Høyesterett vurderte først om entreprenørens forliksklage, var tilstrekkelig til å avbryte søksmålsfristen som var avtalt i henhold til NS 8407 punkt 35.2 bokstav b.

I likhet med lagmannsretten kom Høyesterett til at en forliksklage ikke var tilstrekkelig. For å avbryte søksmålsfristen, var det nødvendig at entreprenøren fulgte opp den innstilte forliksklagen med å ta ut stevning.

Høyesterett tok også stilling til tidsfristen for å ta ut stevning etter forliksrådets innstilling. Spørsmålet var om stevning måtte vært tatt ut innen 3 måneder fra forkynnelse av innstillingsbeslutningen, jf. tvisteloven. § 18-3 (3) – eller om det var tilstrekkelig at stevning var sendt innen ett år fra samme frist utgangspunkt, jf. tvisteloven § 18-3 (2).

Høyesterett vurderte det slik at ettårsfristen i utgangspunktet kun gjelder for foreldelse. Men etter en vurdering kom de likevel til at det er ettårsfristen som gjelder i henhold til NS 8407 punkt 35.2 bokstav b.

Avsluttende betraktning

Høyesterett har nå avklart at det gjelder en ettårsfrist fra saken ble innstilt i forliksrådet. Dette er en regel som er enkel å huske og praktisk å forholde seg til. Denne regelen gir også mer ro i forhold til sluttoppgjørsdiskusjoner. Har entreprenøren husket å ta ut forliksklagen innen 8  måneder etter overtakelse, har han bedre tid på videre oppfølging med stevning til tingretten. Forhåpentligvis vil dette kunne bidra til at flere omtvistede krav kan løses partene imellom før partene er tvunget til å  bringe saken inn for tingretten. 

Når kommer de ulike lovene til anvendelse?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse på ny bolig, men gjelder også ombygging av eksisterende hus når arbeidene er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg. Loven gjelder både oppføring av bolighus på forbrukerens egen grunn og når man kjøper tomt og bolighus sammen.

Bustadoppføringslova gjelder både for avtaler om oppføring av bolighus og om avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring. Hvis arbeidene er fullført på tidspunktet når man inngår kjøpsavtalen, er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når skal arbeidene anses som fullført?  Dersom det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter skal boligen anses som fullført. Da er vilkåret i bustadoppføringslova oppfylt. Det er videre en forutsetning at det er entreprenøren som skal utføre de resterende arbeidene. Foreligger det f.eks. brukstillatelse eller ferdigattest skal arbeidene normalt anses som sluttført. Dersom det eneste som gjenstår er rydding, rengjøring o.l. faller dette derimot utenfor og innebærer at arbeidene skal anses som fullført. I de tilfellene er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når er tidspunktet for avtaleinngåelsen?
Tidspunktet for vurderingen av om arbeidet er fullført er avtaleinngåelsen. Dette vil i de fleste tilfeller bety datoen for når kjøpekontrakten er undertegnet. Derimot kan det også skje at partene på et tidligere tidspunkt er blitt enige om hovedinnholdet i avtalen selv om kontrakt undertegnes senere. Da er det dette tidspunktet som er styrende for vurderingen av om arbeidene er fullført eller ikke. Dersom det er tvil om når avtalen er inngått må dette løses ut fra vanlige kontraktrettslige prinsipper om tilbud og aksept.

Dersom boligen selges etter at arbeidene er fullført kommer som nevnt avhendingslova til anvendelse. For entreprenøren innebærer dette at det er mulig å styre om man vil selge etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Dette forutsetter selvsagt at entreprenøren har tilstrekkelig økonomi til å vente med å selge boligen til den er fullført. Oftere forekommer det at nye boliger selges før byggestart for å finansiere byggingen.

To lovverk – ulike virkninger
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige på en slik måte at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Ved salg etter bustadoppføringslova går derimot rettighetene til forbrukeren lenger enn ved salg etter avhendingslova.

En forskjell er at forbrukeren ved avtaler etter bustadoppføringslova på visse vilkår kan kreve at entreprenøren utfører tilleggs- og endringsarbeider. Dette følger av bustadoppføringslova § 9. Forbrukeren har ikke en slik rettighet ved salg etter avhendingslova.

En annen forskjell er at entreprenøren i henhold til bustadoppføringslova alltid plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og i fem år etter overtagelsen. Dette følger av bustadoppføringslova § 12.

Dersom boligen selges etter avhendingslova skal entreprenøren fortsatt stille garanti, men bare dersom boligen selges innen seks måneder etter ferdigstillelse, og under forutsetning av at salget skjer fra en profesjonell part til en forbruker.

Garantistillelse er en trygghet for forbrukeren, mens det for entreprenøren kan representere en ulempe i form av finanskostnader, samt at midlene blir bundet opp. Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti i strid med kravet i bustadoppføringslova kan dette få alvorlige konsekvenser ettersom dette gir forbrukeren rett til å holde tilbake kjøpesummen i sin helhet.

Når en bolig selges etter bustadoppføringslova medfører dette videre at både forbruker og entreprenør kan kreve at det holdes en ettårsbefaring. Dette følger av lovens § 16. Ettårsbefaringen er en gjennomgang mellom partene for å fange opp evt. reklamasjoner og utbedringsbehov. Dette kan være en fordel for begge sider. For entreprenøren gir dette bl.a. en mulighet til å avskjære evt. senere reklamasjoner. Dersom den ene parten nekter å delta på slik befaring kan dette tale mot vedkommende i en eventuell senere rettstvist.

En annen forskjell mellom de to lovene er at bustadoppføringslova, ved forsinkelse hos entreprenøren, gir forbrukeren adgang til å kreve dagmulkt. Dette følger av bustadoppføringslova § 17 og § 18. Avhendingslova gir på den annen side forbrukeren kun en adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap, noe som i mange sammenhenger kan være vanskelig å påvise. Noe tilsvarende vilkår om økonomisk tap gjelder ikke etter bustadoppføringslova.

Videre har de to lovene til dels ulike bestemmelser om mangler ved boligen, bl.a. knyttet til hvilke virkemidler forbrukeren har til rådighet dersom det foreligger en mangel. Eksempelvis følger det ikke noe ubetinget krav på retting av mangler fra forbrukerens side ved salg etter avhendingslova. Et slik krav etter avhendingslova har forbrukeren bare dersom boligen har vært solgt som ny og den ikke har vært brukt i mer enn ett år. I de tilfellene kan forbrukeren kreve retting på samme måte som i bustadoppføringslova.

Hevingsadgangen er også noe forskjellig mellom de to lovene, selv om de begge krever at det foreligger et vesentlig mislighold. Bustadoppføringslova åpner til forskjell fra avhendingslova bl.a. for å heve kjøpet også før overtagelsen.

Oppsummering
Ved salg etter bustadoppføringslova gir dette forbrukeren rettigheter som ikke oppnås etter avhendingslova. Det vil derfor normalt være gunstigere for en forbruker å kjøpe bolig etter bustadoppføringslova.

For entreprenøren vil hva som er gunstig variere ut fra en rekke faktorer slik som økonomi og markedssituasjon, men det kan også eksempelvis ha skattemessige implikasjoner om man selger boligen før eller etter ferdigstillelse. For en entreprenør er det derfor viktig å vurderer nøye hvilken løsning som passer best i det enkelte prosjekt.

Trær som strekker seg over eiendomsgrensen

Noen ganger vokser trær, greiner og røtter slik at de strekker seg utover eierens eiendom og inn på naboeiendommen. Det kan være greiner som henger over naboens tak eller store røtter som strekker seg inn under gjerdet. Hvis dette innebærer en nevneverdig skade eller ulempe for naboen, har han rett til å fjerne den delen som går over på hans eiendom. Dette fremgår av lovens § 12.

Hva som utgjør nevneverdig skade og ulempe i disse tilfellene må vurderes konkret. Det vil ikke være tilstrekkelig at treet i seg selv innebærer en ulempe for naboen, men hvis nedfall fra en grein som vokser over naboens tak tetter igjen takrennene på huset, vil dette kunne anses som en ulempe som gir grunnlag for å fjerne greinen.

Merk at hvis det er snakk om skader eller ulemper fra trær eller greiner, gjelder retten til å fjerne dette bare dersom eieren av treet er varslet på forhånd, og han  ikke selv har fjernet det som strekker seg over grensen innen rimelig tid. Røtter kan altså fjernes av eget tiltak, uten at eieren av treet er varslet på forhånd.

Det er verdt å merke seg at retten etter § 12 ikke gjelder for trær som fungerer som grensemerker, og heller ikke i tilfeller der det er skog på begge sider av eiendomsgrensen.

Trær som står nærme eiendomsgrensen

I lovens § 3 er det inntatt en regel som gjelder for trær som står nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden.

Hvis det ikke er «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet at treet blir stående, og treet er til skade eller særlig ulempe for naboen, kan naboen kreve treet fjernet.

Vilkåret om at det ikke må være «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet å ha treet stående, innebærer at det må gjøres en vurdering av naboens ønske om at treet blir stående. Interessen av å ha treet stående kan for eksempel være knyttet til at det gir ly for sol og vind, eller at det skjermer mot innsyn. Det kan også være nok at eieren syns treet er spesielt fint å se på. Kravene til eierens interesser er ikke strenge, så i praksis vil det bare være tilfeller der eieren har en rent bagatellmessig interesse i å ha treet stående, som vil omfattes. 

I tillegg til at eierens interesser må være bagatellmessige, må naboen kunne påvise at treet utgjør en skade eller særlig ulempe for ham. Det stilles ikke krav om at skaden eller ulempen er av et visst omfang, men den må være reell. Hvis treet er gammelt og det er fare for at det ellers vil velte, vil ulempen sannsynligvis kunne gi grunnlag for et krav om fjerning. Det kan også være tilstrekkelig at treet skjermer for utsikt eller er svært skjemmende, men da skal det nok mer til. Hvis treet skaper sterke allergireaksjoner for naboen, er også dette forhold som kan tas i betraktning i vurderingen.

Trær som står helt inne på eierens eiendom

Selv om et tre står helt inne på eierens grunn, og verken kan kreves fjernet etter § 3 eller § 12, kan en nabo kreve treet fjernet dersom dette utgjør en urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for ham. Dette reguleres av hovedregelen i naboloven § 2.

I utgangspunktet råder man som eier fritt over egen eiendom. Skal man begrense eierens rådighet, må det kunne påvises et rettsgrunnlag for dette.

Bestemmelsen i § 2 fastsetter grensen for hvilke skader og ulemper eieren av en fast eiendom kan påføre naboeiendommen. Bestemmelsen favner vidt, og omfatter også skader og ulemper som trær medfører for naboeiendommen. For naboen er spørsmålet hvor mye han må finne seg i fra treeieren, rettere sagt hva han må tåle. I motsetning til § § 3 og 12, legger § 2 opp til at det må foretas en interesseavveining mellom eierens interesser i å ha treet stående, og naboens interesse i å få treet fjernet. I denne vurderingen er det en rekke forhold som vil kunne ha betydning. Hvis skadene eller ulempene for naboen er større enn fordelene for eieren ved å la treet stå, gir § 2 grunnlag for å kreve treet fjernet.

Oppsummering

Som de fremgår over inneholder naboloven flere grunnlag for å kreve at eieren av et tre fjerner eller beskjærer dette, slik at den skade eller ulempe treet medfører for naboeiendommen reduseres. For å unngå erstatningsansvar, er det viktig at eieren varsles før du som nabo tar saken i egne hender.

Innstramninger knyttet til innleie av arbeidstakere 

Regjeringen har som mål at flest mulig arbeidstakere skal være fast ansatt i den virksomheten hvor de utfører arbeidet sitt. Hensikten er å sikre disse arbeidstakernes rettigheter best mulig. Regjeringen ønsker derfor å begrense bruken av innleide arbeidstakere og har vedtatt viktige regelendringer. Etter endringene er det ikke lenger adgang til å leie inn arbeidstakere fra bemanningsforetak ved arbeid av «midlertidig karakter». Dette vil typisk være ved sesongarbeid eller andre ganger hvor virksomheten for en kortere periode har behov for ekstra bemanning. Det vil i slike tilfeller fremdeles være anledning til å ansette midlertidig. Det blir derfor spennende å se i hvilken grad begrensningen i adgangen til innleie fører til økte bruk av midlertidige ansettelser. For virksomheter som er bundet av tariffavtale, kan man avtale med de tillitsvalgte at det fremdeles skal være tillatt med innleie. 

For byggebransjen på Østlandet rammer regjeringens endringer særlig hardt. Regjeringen har besluttet å totalforby innleie til bygge- og anleggsprosjekter. Dette gjelder i Oslo, Viken og tidligere Vestfold. For andre utvalgte grupper har regjeringen beholdt adgangen til innleie ved arbeid av midlertidig karakter. Dette gjelder helsepersonell og konsulenter med spesialkompetanse. 

Det er også vedtatt endringer som skal bedre posisjonen til innleide arbeidstakere. Blant annet skal innleide få rett til fast ansettelse etter tre år. Definisjonen av hva som regnes som innleie skal lovfestes, slik at det blir enklere å skille mellom innleie og entreprise (selvstendige oppdragstakere).  Endringene om regler om innleie trer i kraft allerede 1. april 2023. Det vil være en overgangsordning på tre måneder for allerede inngåtte kontrakter.

Heltid 

Regjeringen ønsker også å begrense bruken av deltidsansettelser slik at flest mulig skal ha rett til 100 % stilling. Det er derfor innført en hovedregel i arbeidsmiljøloven om at arbeidstakere skal ansettes i heltidsstilling. Dersom man skal ansette i deltidsstilling, må arbeidsgiver kunne dokumentere behovet for deltid samt drøfte dette med tillitsvalgte før ansettelsen. Deltidsansatte har også fått en utvidet fortrinnsrett ved at de skal tilbys høyere stillingsandel før arbeidsgiver kan leie inn arbeidskraft, sette ut ekstravakter eller lignende.  

Endringen om heltid trådte i kraft 1. januar 2023. 

Hjemmekontor 

Den 1. juli trådte den nye hjemmekontorforskriften i kraft. Hjemmekontorforskriften bestemmer blant annet at dersom arbeidstaker har hjemmekontorordning som er fast, skal det inngås skriftlig avtale om bruk av hjemmekontor. Dette vil for eksempel være tilfellet hvis arbeidstaker jobber hjemmefra en dag i uka. Hvis omfanget er mindre enn dette, gjelder det ikke krav om avtale. Avtalen skal blant annet inneholde opplysninger om arbeidstid for hjemmearbeidet og omfanget av hjemmearbeidet. Videre skal det oppgis forventet varighet på avtalen og opplysninger om oppsigelsesadgang. Avtalen skal også regulere eiendomsrett, drift og vedlikehold av nødvendig kontorutstyr. Arbeidsgivere som ikke allerede har gjort det, bør gå gjennom aktuelle arbeidstakeres arbeidsavtaler og oppdatere disse.

Hvem regnes som nabo?

Loven gir liten veiledning i forhold til hvem som regnes som nabo i lovens forstand. Vi ser først på hvilke fysiske eiendommer som faller inn under bestemmelsen.

Tilstøtende eiendommer vil klart regnes som nabo i lovens forstand. Rettspraksis har imidlertid gjort det klart at kretsen kan være større enn kun tilgrensende eiendommer. Litt forenklet, kan man si at det er rekkevidden av skadepotensialet til en handling eller unnlatelse som avgjør om noen er nabo eller ikke i lovens forstand. For å illustrere dette, kan man si at nabokretsen er større i et tilfelle hvor man tenner lunten på en bunt med dynamittkubber enn i et tilfelle hvor man tenner luten til en kinaputt.

Spørsmålet blir så hvem man eventuelt kan rette et erstatningskrav mot. Er det kun eieren av den aktuelle naboeiendommen, eller kan man også kreve erstatning fra andre med tilknytning til eiendommen?

Den man retter erstatningskravet mot, må ikke bare ha tilknytning til eiendommen som skadehandlingen foregår på, men må også ha en tilknytning til den potensielt farlige aktiviteten. Det vanligste er naturligvis at den som eier eiendommen kan holdes ansvarlig, men også en entreprenører kan være ansvarlig dersom de har sterk nok tilknytning til eiendommen og foretar seg noe som leder til uhell. Det kan for eksempel være at en innleid entreprenør foretar sprengningsarbeid som fører til skader på naboeiendommen.

Det er verdt å merke seg at også stat og kommune kan bli erstatningsansvarlige for skadelige handlinger som foregår på deres eiendom. Typisk vil dette være der de leier inn en entreprenør til å utføre noe for seg, som graving eller hugging av trær, og dette resulterer i skade på en annens tomt.

Kriteriene for erstatningsansvar

For det første må det ha skjedd noe på naboeiendommen som har påført deg, eller kommer til påføre deg, et økonomisk tap.

Videre må handlingen eller unnlatelsen være i strid med bestemmelser i naboloven, det må foreligge et ansvarsgrunnlag. Som en forenkling kan vi her si at dersom naboen gjør eller sørger for at noe blir gjort på sin eiendom, og dette medfører skade og økonomisk tap på din eiendom, vil dette kunne være i strid med nabolovens bestemmelser og dermed gi grunnlag for erstatning.

Vanligvis i erstatningsretten, blir man ikke ansvarlig med mindre det er handlet på en uaktsom måte. Uaktsomhet er imidlertid ikke nødvendig for å bli erstatningsansvarlig etter naboloven § 9. Etter denne bestemmelsen gjelder et såkalt objektivt ansvar slik at en nabo kan bli erstatningsansvarlig for økonomisk tap som naboen er påført som følge av uhell og liknende og uten at det foreligger en uaktsom handling.

Oppsummering

Naboloven § 9 oppstiller et relativt vidtrekkende erstatningsansvar som mange ikke kjenner til. Kretsen av mulige erstatningsansvarlige kan være stor. Både eier av naboeiendommen og andre med tilknytning til eiendommen kan tenkes å være ansvarlig. Når først den ansvarlige er pekt ut, skaden er identifisert og det økonomiske tapet er fastlagt, skal det mindre til enn det som er vanlig i erstatningsretten å få tapet dekket.