Reklamasjonen må fremsettes innenfor bestemte frister, hvis ikke vil kravet kunne gå tapt. Mange er imidlertid ikke klar over at et krav også kan tapes som følge av foreldelse. Det er altså to ulike regelsett, og det er viktig å kjenne til begge.

Denne artikkelen vil klargjøre de viktigste forskjellene mellom reklamasjonsfrister og foreldelse.

Reklamasjonsfrister

Reklamasjonsfrist er kort fortalt den perioden man har til å klage på en mangel ved en vare eller tjeneste. Dette er blant annet regulert i forbrukerkjøpsloven og kjøpsloven. Hensikten med reklamasjonsfristen er å gi kjøper en rimelig tid til å oppdage og melde fra om eventuelle mangler, samtidig som hensynet til selger ivaretas ved at det settes en grense for når kjøper kan rette krav mot selger.

Man skiller mellom absolutt reklamasjonsfrist og relativ reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen angir ytterpunktet for når man kan reklamere. Etter forbrukerkjøpsloven er for eksempel den absolutte reklamasjonsfristen normalt to år, men den kan være fem år dersom varen er ment å vare vesentlig lenger enn to år.

Den absolutte reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet man mottar varen.

I tillegg til at det må reklameres innen den absolutte reklamasjonsfristen, må det også reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget. Hva som regnes som rimelig tid kan variere. I forbrukerforhold kan det være nok å reklamere innen to måneder fra oppdagelsen av mangelen. I kontraktsforhold mellom næringsdrivende kan fristen være kortere. For å være sikker bør man alltid reklamere så raskt som mulig.

Foreldelse

At et krav er foreldet betyr at kravet er falt bort og ikke lenger kan gjøres gjeldende. Foreldelsesreglene gir en sterk oppfordring til kjøperen om å forfølge kravet sitt før det går for lang tid, slik at begge parter kan legge forholdet bak seg. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven.

Det er viktig å være oppmerksom på at foreldelsesfristen og reklamasjonsfristene løper parallelt og helt uavhengig av hverandre. Det betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes (gå tapt) selv om kjøperen har reklamert i tide. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert i tide.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Fristen løper fra tidspunktet for levering av varen. For eiendom vil det være overtakelsen som utgjør starttidspunktet for beregningen. Det er altså ikke tidspunktet da mangelen faktisk ble oppdaget som utgjør starttidspunktet for foreldelsesfristen.  Et praktisk råd er at kjøper, når det nærmer seg tre år etter overtakelse, bør vurdere om det kan være mangelskrav som kan foreldes.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at kjøperen går til søksmål mot selgeren, eller ved at selgeren erkjenner ansvar for mangelen. At selgeren påtar seg å utbedre mangelen kan være en form for erkjennelse som avbryter foreldelsesfristen, med mindre selgeren har tatt forbehold. Et alternativ til å avbryte foreldelsesfristen ved å gå til søksmål, er at partene blir enige om å utsette foreldelsesfristen. Dette kan gi partene mer tid til å forhandle, og man unngår unødvendige søksmål. Slike avtaler bør alltid inngås skriftlig.

I tillegg til den alminnelige foreldelsesfristen på tre år, har foreldelsesloven egne regler om tilleggsfrist. I enkelte tilfeller kan foreldelsesfristen utvides med ett år fra en part først blir kjent med et forhold. Dette er svært praktisk. Det er ikke uvanlig at en mangel er skjult for kjøperen. Dersom kjøperen oppdager mangelen først etter fire år, vil kravet mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Men heldigvis for kjøperen fanger regelen om tilleggsfrist opp slike tilfeller: Dersom kjøperen ikke var klar over at det forelå en mangel, løper det en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet kjøperen «fikk eller burde skaffet seg» «nødvendig kunnskap» om mangelen.

Reglene om foreldelse og reklamasjon løper som nevnt parallelt og det kan være vanskelig å holde oversikt. Dersom man er i tvil, bør man ikke sitte for lenge på gjerdet – da kan man risikere å tape kravet sitt, selv om det i utgangspunktet var berettiget. Reklamer skriftlig til selger – og undersøk også straks når foreldelsesfristen inntrer. Husk at reklamasjon ikke avbryter foreldelse, så langvarige diskusjoner med selger kan være en felle som fører til at kravet foreldes.

Når kommer de ulike lovene til anvendelse?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse på ny bolig, men gjelder også ombygging av eksisterende hus når arbeidene er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg. Loven gjelder både oppføring av bolighus på forbrukerens egen grunn og når man kjøper tomt og bolighus sammen.

Bustadoppføringslova gjelder både for avtaler om oppføring av bolighus og om avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring. Hvis arbeidene er fullført på tidspunktet når man inngår kjøpsavtalen, er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når skal arbeidene anses som fullført?  Dersom det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter skal boligen anses som fullført. Da er vilkåret i bustadoppføringslova oppfylt. Det er videre en forutsetning at det er entreprenøren som skal utføre de resterende arbeidene. Foreligger det f.eks. brukstillatelse eller ferdigattest skal arbeidene normalt anses som sluttført. Dersom det eneste som gjenstår er rydding, rengjøring o.l. faller dette derimot utenfor og innebærer at arbeidene skal anses som fullført. I de tilfellene er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når er tidspunktet for avtaleinngåelsen?
Tidspunktet for vurderingen av om arbeidet er fullført er avtaleinngåelsen. Dette vil i de fleste tilfeller bety datoen for når kjøpekontrakten er undertegnet. Derimot kan det også skje at partene på et tidligere tidspunkt er blitt enige om hovedinnholdet i avtalen selv om kontrakt undertegnes senere. Da er det dette tidspunktet som er styrende for vurderingen av om arbeidene er fullført eller ikke. Dersom det er tvil om når avtalen er inngått må dette løses ut fra vanlige kontraktrettslige prinsipper om tilbud og aksept.

Dersom boligen selges etter at arbeidene er fullført kommer som nevnt avhendingslova til anvendelse. For entreprenøren innebærer dette at det er mulig å styre om man vil selge etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Dette forutsetter selvsagt at entreprenøren har tilstrekkelig økonomi til å vente med å selge boligen til den er fullført. Oftere forekommer det at nye boliger selges før byggestart for å finansiere byggingen.

To lovverk – ulike virkninger
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige på en slik måte at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Ved salg etter bustadoppføringslova går derimot rettighetene til forbrukeren lenger enn ved salg etter avhendingslova.

En forskjell er at forbrukeren ved avtaler etter bustadoppføringslova på visse vilkår kan kreve at entreprenøren utfører tilleggs- og endringsarbeider. Dette følger av bustadoppføringslova § 9. Forbrukeren har ikke en slik rettighet ved salg etter avhendingslova.

En annen forskjell er at entreprenøren i henhold til bustadoppføringslova alltid plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og i fem år etter overtagelsen. Dette følger av bustadoppføringslova § 12.

Dersom boligen selges etter avhendingslova skal entreprenøren fortsatt stille garanti, men bare dersom boligen selges innen seks måneder etter ferdigstillelse, og under forutsetning av at salget skjer fra en profesjonell part til en forbruker.

Garantistillelse er en trygghet for forbrukeren, mens det for entreprenøren kan representere en ulempe i form av finanskostnader, samt at midlene blir bundet opp. Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti i strid med kravet i bustadoppføringslova kan dette få alvorlige konsekvenser ettersom dette gir forbrukeren rett til å holde tilbake kjøpesummen i sin helhet.

Når en bolig selges etter bustadoppføringslova medfører dette videre at både forbruker og entreprenør kan kreve at det holdes en ettårsbefaring. Dette følger av lovens § 16. Ettårsbefaringen er en gjennomgang mellom partene for å fange opp evt. reklamasjoner og utbedringsbehov. Dette kan være en fordel for begge sider. For entreprenøren gir dette bl.a. en mulighet til å avskjære evt. senere reklamasjoner. Dersom den ene parten nekter å delta på slik befaring kan dette tale mot vedkommende i en eventuell senere rettstvist.

En annen forskjell mellom de to lovene er at bustadoppføringslova, ved forsinkelse hos entreprenøren, gir forbrukeren adgang til å kreve dagmulkt. Dette følger av bustadoppføringslova § 17 og § 18. Avhendingslova gir på den annen side forbrukeren kun en adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap, noe som i mange sammenhenger kan være vanskelig å påvise. Noe tilsvarende vilkår om økonomisk tap gjelder ikke etter bustadoppføringslova.

Videre har de to lovene til dels ulike bestemmelser om mangler ved boligen, bl.a. knyttet til hvilke virkemidler forbrukeren har til rådighet dersom det foreligger en mangel. Eksempelvis følger det ikke noe ubetinget krav på retting av mangler fra forbrukerens side ved salg etter avhendingslova. Et slik krav etter avhendingslova har forbrukeren bare dersom boligen har vært solgt som ny og den ikke har vært brukt i mer enn ett år. I de tilfellene kan forbrukeren kreve retting på samme måte som i bustadoppføringslova.

Hevingsadgangen er også noe forskjellig mellom de to lovene, selv om de begge krever at det foreligger et vesentlig mislighold. Bustadoppføringslova åpner til forskjell fra avhendingslova bl.a. for å heve kjøpet også før overtagelsen.

Oppsummering
Ved salg etter bustadoppføringslova gir dette forbrukeren rettigheter som ikke oppnås etter avhendingslova. Det vil derfor normalt være gunstigere for en forbruker å kjøpe bolig etter bustadoppføringslova.

For entreprenøren vil hva som er gunstig variere ut fra en rekke faktorer slik som økonomi og markedssituasjon, men det kan også eksempelvis ha skattemessige implikasjoner om man selger boligen før eller etter ferdigstillelse. For en entreprenør er det derfor viktig å vurderer nøye hvilken løsning som passer best i det enkelte prosjekt.