Mange som bygger hus eller hytte ønsker seg ny og spennende arkitektur. Men hva har man egentlig lov til å bygge? Og er det kommunen som bestemmer hva slags utforming et bygg skal ha?
I denne artikkelen ser vi på hvilke regler som gjelder om hva som kan bygges. Som vi skal se, vil både arealplaner og bestemmelser i plan- og bygningsloven legge føringer for hva som kan bygges. Enkelte av disse bestemmelsene er skjønnspregede slik at det i en del tilfeller vil være opp til kommunen å vurdere lovligheten av et tiltak.
Reguleringsplan
Ofte vil reguleringsplanen ha bestemmelser som setter begrensninger for hva som kan bygges. Reguleringsplanen vil for eksempel kunne angi utnyttelsesgrad for tomten, det vil si hvor stor andel av tomta som kan bebygges, maksimal høyde på bygget og terrengtilpasning. Men reguleringsplanen vil også kunne ha konkrete bestemmelser om hvordan en bygning skal utformes rent estetisk.
Plan- og bygningsloven § 12-7 angir hva en reguleringsplan kan inneholde knyttet til utforming av bebyggelsen. Etter denne bestemmelsen kan en reguleringsplan sette krav til «graden av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.»
I reguleringsplanen kan det dermed for eksempel være bestemmelser om hvilke fargetoner man kan benytte, hva slags takform huset kan ha, eller hva slags materialer som kan benyttes. Følgende eksempler fra ulike reguleringsplaner i Fredrikstad viser at bestemmelsene kan være både detaljerte og mer generelle:
Eksempel 1:
«Bebyggelsen skal være villamessig med eneboliger i en etasje samt underetasje. Eneboligens størrelse må ikke overstige 200 kmv. Bygningens takvinkel må ikke være under 22 °.»
Eksempel 2:
«Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen og materialbruk. Fasadene som følger gateløpet skal brytes opp, slik at det harmonerer med øvrig bebyggelse i området.»
Eksempel 3:
«I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger. Maks 30%-BYA. Garasje og biloppstillingsplass inngår i bebygde arealer, likeså verandaer og balkonger som er bygget som en del av huset. Bebyggelse skal oppføres med mønehøyde maks. 8,0 m. Mønehøyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng ved boligens høyeste gavlvegg. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt.»
I tillegg til reguleringsplan kan det i kommunens arealplan være aktuelle bestemmelser som begrenser hva som kan bygges.
Plan- og bygningsloven
Også reglene i plan- og bygningsloven kan sette begrensninger for hva som kan bygges. Plan- og bygningsloven har for eksempel bestemmelser om tekniske krav og krav om avstand til nabogrenser. De tekniske kravene utfylles av krav i byggteknisk forskrift (TEK17).
Enkelte av reglene i plan- og bygningsloven er utpreget skjønnsmessige, og etterlater i stor grad til kommunen å avgjøre om tiltaket oppfyller bestemmelsen. Et eksempel på dette er § 29-2, den såkalte «skjønnhetsparagrafen». Etter denne bestemmelsen skal tiltak «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering».
Det følger altså direkte av lovbestemmelsen at det er kommunen gjennom sitt skjønn som avgjør om et tiltak har de visuelle kvalitetene som loven oppstiller som krav.
I neste avsnitt ser vi på en dom fra Agder lagmannsrett som blant annet gjaldt spørsmål om et hus kunne bygges med flatt tak eller ikke.
Nærmere om den aktuelle saken – (LA-2020-28910)
I saken hadde tiltakshaver bygd et hus med flatt tak, tilsvarende nabohusene på hver side. Det aktuelle huset vises i bildet under (huset merket «5A»). Det omsøkte tiltaket var imidlertid godkjent med skråtak, og det ble altså bygd i strid med godkjenningen. Tiltakshaver ble da ilagt forelegg og saken gjaldt gyldigheten av dette.
I utgangspunktet fremstår det kanskje som overraskende at kommunen med hjemmel i «skjønnhetsparagrafen» ikke godkjente at det ble bygget med flatt tak siden naboene på hver side hadde flatt tak. Her var kommunens argument at det flate taket ville føre til en for homogen bebyggelse i et område som forøvrig fremstod som variert. Kommunen begrunnet avslaget blant annet som følger:
«Bebyggelse i fremste rekke mot sjø innehar variert bebyggelsesstruktur med udefinert stil, skala og det foreligger ingen stram orientering for bebyggelsen. Takutforming varierer og det veksles mellom bruk av valmtak, saltak, flatt tak og pulttak. Nabobebyggelse på eiendommene Karlsvikveien 3 B og Karlsvikveien 5 B innehar begge tak utformet med flatt tak. Dersom også eiendommen Karlsvikveien 5 A utformes med flatt tak lik omsøkt så vil dette bryte med den etablerte byggeskikken (variert takutforming mellom boligebebyggelsen) som gjelder for fremste rekke mot sjø langs med Karlsvikveien.»
Lagmannsretten kom etter bred vurdering frem til at det ikke heftet feil ved kommunens vurdering. Kommunen var dermed i sin fulle rett til å avslå flatt tak i dette tilfellet.
Saken er et godt eksempel på at den skjønnsmessige vurderingen av om et tiltak har tilstrekkelig arkitektoniske kvaliteter kan være krevende. Videre viser saken at kommunen har et bredt skjønnsmessig spillerom, og som i begrenset grad kan overprøves av domstolene.