Hva er samspillsentreprise?

Samspillsentreprise er en gjennomføringsmodell i bygge- og anleggsprosjekter som legger vekt på tidlig involvering av partene, felles utvikling av prosjektet, felles målsettinger og felles økonomiske interesser. Sammenlignet med tradisjonelle entrepriseformer er det langt større fokus på positivt samarbeid i en samspillsentreprise, og et vellykket prosjekt forutsetter tett dialog, åpenhet og gjensidig tillitt. 

Det finnes flere varianter av samspillsentreprise, men det er noen konkrete fellestrekk som går igjen:

• Entreprenør(er) og rådgivere involveres tidlig, slik at alle får et eierskap til prosjektet og er med på utviklingen.
• Prosjektet gjennomføres i to faser: En utviklings- og prosjekteringsfase (fase 1) og en utførelses-/byggefase (fase 2).

Et av hovedpoengene med en samspillsentreprise er å utnytte den samlede kompetansen til alle involverte parter. Gjennom tidlig involvering av aktørene kan man oppnå besparelser og optimalisere prosjektet på flere måter:

• Entreprenøren/rådgiverne kan foreslå materialer og tekniske løsninger som gir en besparelse for byggherren.
• Entreprenøren/rådgiverne kan avdekke og håndtere mulige risikofaktorer i prosjektet, og på den måten gi en mer forutsigbar fremdrift og lavere kostnader.
• Entreprenøren får bedre tid til å planlegge sin egen produksjon. Det kan gi en mer effektiv gjennomføring og større sikkerhet med tanke på kostnader.
• Tett samarbeid i planleggingen av prosjektet kan bidra til å redusere konfliktnivået under gjennomføringen, og dermed unngår man forhåpentligvis den typen ressurskrevende konflikter som ofte forekommer i bygge- og anleggsprosjekter.
• Involvering av både eiere og fremtidige brukere kan gi et bygg med rasjonelle løsninger man ellers ikke ville tenkt på, og øke tilfredsheten med sluttproduktet.

Et annet kjennetegn ved samspillsentreprise er «åpen bok-prinsippet». I korte trekk innebærer «åpen bok» at det skal være full åpenhet om prosjektets regnskap, kostnadskalkyler mv. Ved at byggherren får innsyn entreprenørens prosjektregnskap, gis byggherren mulighet til å kontrollere og etterprøve kostnadene. Denne åpenheten bidrar til å skape tillitt og motvirke spekulasjoner som er skadelige for prosjektet.    

Som nevnt finnes det ulike varianter av samspillsentreprise. De to vanligste modellene er:

• Samspill til totalentreprise
• Samspill med incitament

Disse modellene beskrives nærmere nedenfor.

Modell 1 – Samspill til totalentreprise (Arena Fredrikstad)

Ved samspill til totalentreprise gjennomfører partene først en samspillsfase (fase 1), hvor partene samarbeider om å utvikle og planlegge prosjektet. Når prosjektet er tilstrekkelig modent, går man over til en tradisjonell totalentreprise i gjennomføringsfasen (fase 2).

Realiseringen av Arena Fredrikstad er planlagt gjennomført etter denne modellen. Først skal det gjennomføres en samspillsfase, hvor hensikten er å bruke entreprenørmarkedets erfaringer til å oppnå besparelser og optimalisere prosjektet. I anbudsinnbydelsen har kommunen vært tydelig på at prosjektet slik det ser ut i dag, ikke lar seg realisere innenfor de styrings- og kostnadsrammene som er vedtatt. Kommunen ønsker altså oppnå de fordelene ved samspill/tidlig involvering som vi har omtalt ovenfor.

Kommunen legger opp til at den utvalgte entreprenøren engasjeres som en rådgiver i fase 1, og at det inngås en kontrakt basert på NS 8401 for denne fasen. NS 8401 inneholder standard kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag og brukes i kontraktsforhold mellom en oppdragsgiver og arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig. Selv om denne standarden er basert på at prosjekteringsoppdraget gjennomføres til en fast pris, er det også mulig å avtale at arbeidet skal honoreres etter medgått tid (regningsarbeid) – slik kommunen legger opp til i prosjektet Arena Fredrikstad. 

Fredrikstad kommune har også lagt opp til at prosjektet skal organiseres som et entreprenørstyrt samspill. En slik organisering kjennetegnes av at byggherren kun inngår kontrakt med entreprenøren, og entreprenøren inngår deretter kontrakter med arkitekt og andre rådgivere. Motsetningen til dette er et byggherrestyrt samspill, hvor byggherren har separate kontrakter med entreprenør og rådgivere, og samspillet styres og koordineres av byggherren.

Dersom samspillsfasen for Arena Fredrikstad leder frem til et realiserbart prosjekt, er det planlagt at fase 2 (utførelsesfasen) skal gjennomføres som en tradisjonell totalentreprise. Her vil det bli inngått en kontrakt basert på NS 8407 med fastpris. Fastprisen skal utarbeides gjennom samspillet i fase 1.

Modell 2 – Samspill med incitament

Ved samspill med incitament gjennomføres fase 1 (planleggings-/prosjekteringsfasen) på samme måte som ved samspill til totalentreprise. Forskjellen på modellene finner man først og fremst i fase 2 (utførelsesfasen).

Ved samspill med incitament utarbeider man en målpris i fase 1, i stedet for en fastpris, og denne målprisen skal gjelde for utførelsesfasen. Målprisen er en omforent sluttkostnad som prosjektet skal styres mot, og som man har tro på at prosjektet kan gjennomføres til.

Det er viktig å være klar over at målprisen ikke er et statisk beløp: Underveis i fase 2 kan det forekomme endringer, tilleggsbestillinger eller andre forhold som kan tilbakeføres til byggherren som er ikke er hensyntatt da målprisen ble utarbeidet. Slik forhold vil medføre en regulering av målprisen.

I fase 2 utføres arbeidene som regningsarbeid og byggherren har til enhver tid innsyn i prosjektregnskapet («åpen bok»). Hvis sluttkostanden blir lavere enn målprisen, deles besparelsen mellom byggherren og entreprenøren etter en avtalt brøk – for eksempel 50/50. Hvis sluttkostnaden blir høyere enn målprisen, deles overskridelsen etter en avtalt brøk. Dette omtales ofte som deling av bonus/malus.

Den incitamentsordningen som ofte benyttes i samspillsprosjekter gir begge parter en økonomisk interesse i å finne prosjektoptimaliseringer underveis. Samtidig er det viktig å være klar over at incitamentsordningen ikke vil rydde unna alle interessemotsetninger mellom byggherren og entreprenøren. Entreprenøren vil være interessert i at målprisen oppreguleres, slik at det blir enklere å lande sluttkostnaden på bonussiden av målprisen. Byggherren på sin side, som ønsker et billigst mulig prosjekt, vil være interessert i at målprisen ikke reguleres. Ettersom det typisk er endringer i prosjektet som kan medføre en regulering, vil diskusjonene om hva som er en endring og hvilke konsekvenser endringen har, bli like viktige i en samspillsentreprise som i en tradisjonell totalentreprise.

Hva forventes av en samspillsentreprenør?

I en samspillsentreprise er det flere forventninger til entreprenøren enn i en tradisjonell utførelses- eller totalentreprise. Først og fremst er det viktig at entreprenøren har den rette innstillingen: Entreprenøren må ha vilje til å samarbeide, og være innstilt på at samarbeidet med byggherren og andre aktører er mer omfattende og mer åpent man kanskje ellers er vant til. I dette ligger at entreprenøren må være villig til å dele informasjon, både økonomisk og teknisk, med både byggherren og andre involverte aktører.  

Videre er det selvsagt viktig at man forstår oppgaven. Byggherren vil typisk ha valgt samspillsmodellen fordi det er ønskelig å få inn entreprenørens kunnskap og erfaring, enten det gjelder valg av teknisk kompliserte løsninger eller å finne besparelser uten å kompromisse med planlagte funksjoner. Det forventes naturlig nok at samspillsentreprenøren bidrar aktivt til å løse den oppgaven som byggherren vil ha løst. I noen tilfeller kan dette bli avgjørende for om det blir en utførelsesfase – slik som Arena Fredrikstad, hvor byggherren er avhengig av optimaliseringer i samspillsfasen for at prosjektet skal kunne realiseres innenfor vedtatte kostnadsrammer.  

Hvilke fordeler og utfordringer gir samspillsmodellen for en entreprenør?

Flere av entreprenørene vi bistår opplever at samspillsmodellen – og særlig det å bli involvert tidlig i prosjektet – gir mer forutsigbarhet og lavere risiko. Gjennom samspillet i fase 1 får entreprenøren et eierskap til prosjektet, og en mulighet til å påvirke og planlegge som man ellers ikke får. Det vil ofte gi en bedre ressursutnyttelse og mer effektivitet i gjennomføringsfasen. Dersom man går over til en målprismodell (incitament) i fase 2 får man også en deling av den økonomiske risikoen. Og dersom man i stedet går over til en totalentreprise med fastpris i fase 2, vil samspillet forhåpentligvis ha ledet frem til en riktigere fastpris enn om man hadde kalkulert prosjektet på egen hånd.

Samtidig er det ikke slik at samspillsmodellen fjerner alle utfordringer. En ulempe med samspillsmodellen som det ofte pekes på, er at det kan oppstå uklare roller og ansvarsforhold. Den gode stemningen i fase 1, hvor alle parter bidrar og utvikler prosjektet sammen, kan fort gi følelsen av å sitte i samme båt. Men på slutten av dagen er det én part som er ansvarlig for å levere kontraktsmessig og én part som skal betale regningen.

Vårt beste tips: Husk den menneskelige faktoren!

I samspillsprosjekter hvor vi har vært involvert, får vi ofte høre fra partene at «det er folka det kommer an på». Intensjonene kan være de beste og kontrakten kan være så velskrevet den bare vil, men som oftest vil det være sammensetningen av mennesker som avgjør om samspillet blir en suksess. Som entreprenør bør man derfor tenke nøye igjennom hvilke nøkkelpersoner man tilbyr og hvilke rådgivere man knytter til seg. Det kan fort bli avgjørende for om man ender i bonus eller malus.

Nye muligheter for kommunene

Forslaget gir kommunene en ny og kraftfull verktøykasse: de kan nå bestemme at byggeplasser innenfor deres grenser må følge klimakrav som kan innebære bruk av nullutslippsmaskiner eller biogass. Dette kan gjelde alt fra små byggeprosjekter til store anleggsplasser. Forslaget er nettopp sendt ut på høring, og det er uklart om og når de endelige reglene kan foreligge. Dersom disse reglene vedtas, er det åpnet for forskjellige alternative krav kommunene kan stille:

1. Bruk av nullutslippsmaskiner: Kommunen kan kreve at entreprenører bruker maskiner som ikke slipper ut CO2, NOx eller svevestøv under drift.
2. Ladestasjoner og energiløsninger: For å støtte bruken av nullutslippsmaskiner, kan kommunene kreve at byggeplasser er utstyrt med ladestasjoner eller andre energiløsninger som gjør det mulig å bruke elektriske maskiner effektivt.
3. Biogass som drivstoff: Kommunene kan stille krav om bruk av maskiner drevet av biogass.
4. Byggvarme uten fossile brensler: Det kan stilles krav om at all byggvarme, som brukes til oppvarming av bygg under oppføring, skal baseres på løsninger uten fossile brensler.
5. Rapportering og dokumentasjon: Kommunene kan kreve at entreprenørene dokumenterer hvordan de oppfyller klimakravene.

Tre mulige veier fremover

Det er tre modeller for hvordan disse nye reglene kan bli implementert:

1. Alle prosjekter inkludert: Kommunene kan stille klimakrav til alle typer bygge- og anleggsprosjekter, uansett størrelse eller oppdragsgiver.
2. Unntak for offentlige prosjekter: Klimakravene vil bare gjelde private prosjekter, mens statlige og andre offentlige prosjekter er unntatt.
3. Kun byggeprosjekter: Kommunene kan stille krav til byggeplasser, men anleggsplasser, som ofte er større og mer komplekse, vil ikke omfattes.

Hva vil dette kunne bety for entreprenørene?

For entreprenørene vil disse nye reglene kunne innebære flere utfordringer. Først og fremst vil kostnadene sannsynligvis øke. Det vil være nødvendig å investere i utslippsfrie maskiner og utvikle nye rutiner for å møte de lokale kravene.

På kort sikt kan dette også påvirke konkurransen i markedet. Strenge klimakrav kan føre til at færre entreprenører er i stand til å delta i anbudskonkurranser, spesielt i områder hvor slike krav er nye.

En grønnere fremtid?

Selv om disse kravene kan medføre utfordringer, representerer de også en mulighet for omstilling. Økt etterspørsel etter utslippsfrie løsninger kan drive innovasjon i bransjen og gjøre det enklere for entreprenører å tilpasse seg fremtidens markedskrav. På sikt kan dette også bidra til lavere kostnader for utslippsfrie løsninger, ettersom etterspørselen øker og teknologien modnes.

Offentlige vs. private prosjekter

For offentlige prosjekter, som ofte er store og komplekse, kan de nye klimakravene innebære betydelige merkostnader. Offentlige byggherrer har ikke den samme muligheten til å justere prisene som private aktører, noe som kan bety at økte kostnader må dekkes av offentlige midler. Dette kan føre til omprioriteringer i prosjektporteføljen, der noen prosjekter kan bli utsatt eller nedskalert for å imøtekomme de nye kravene.

Konklusjon

Forslaget om å gi kommunene hjemmel til å stille klimakrav er en del av en større strategi for å redusere Norges klimagassutslipp. For entreprenører innebærer dette både utfordringer og muligheter. De som klarer å tilpasse seg, kan finne nye markeder og muligheter, mens de som ikke klarer omstillingen, kan møte økte kostnader og tøffere konkurranse. Det blir viktig for bransjen å følge med på utviklingen og være forberedt på de endringene som kommer. Vi legger også til grunn at bransjeorganisasjonene vil komme med innspill i høringsrunden. I tillegg antar vi at det vil være en viss områingstid.

Krav på tilleggstid

Tilleggstid kan oppstå av flere årsaker, som for eksempel forsinkelser utenfor entreprenørens kontroll, endringer i prosjektet, eller uforutsette forhold på byggeplassen.

Entreprenører er stort sett kjent med at slike krav må varsles under selve byggeprosjektet, og disse reglene går jeg derfor ikke nærmere inn på. Nyere uttalelser og avgjørelser indikerer at tilleggstid må behandles som et selvstendig krav i sluttoppgjøret, og at det altså må medtas særskilt krav på tilleggstid for at ikke også berettigede krav på tilleggstid skal tapes i sluttoppgjørsprosessen.

Vår oppfatning er at det neppe er riktig at fristforlengelseskrav tapes om de ikke er medtatt i sluttoppgjøret. Ettersom det foreligger en usikkerhet om dette, velger vi å gi en kort orientering om denne risikoen. Det gjelder særlig siden vi har møtt på denne problemstillingen flere ganger den siste tiden, samtidig som mange entreprenører ikke presiserer kravene på tilleggsfrist i sine sluttoppgjør.

Behovet for klarhet

Bakgrunnen er altså at det hevdes fra flere i bransjen at krav på tilleggstid må inkluderes i sluttoppgjøret. Dersom dette er riktig, risikerer entreprenøren å miste retten til fristforlengelse dersom et slikt spesifisert krav på tilleggstid ikke medtas. Dette kan igjen resultere i at entreprenøren blir pålagt dagmulkt for forsinkelser som entreprenøren egentlig har rett på fristforlengelse for.

Anbefalinger til aktørene i byggebransjen

For å sikre at krav på tilleggstid ikke går tapt, anbefales følgende tiltak:

1. Dokumentasjon og varsling: Sørg for å dokumentere alle forhold som gir grunnlag for tilleggstid umiddelbart og skriftlig når det faktiske grunnlaget oppstår, slik det alltid har vært krav om at dere må gjøre.
2. Inkluder tilleggstid i sluttoppgjøret: Når sluttoppgjøret utarbeides, må krav på tilleggstid inkluderes som et selvstendig krav. Dette innebærer at antallet dager man krever fristforlengelse for, klart og tydelig spesifiseres i sluttoppgjøret. Dette bør også knyttes opp mot de enkelte endringsmeldingene som begrunner kravet på tilleggstid.
3. Rettslig forankring: Inkluder også kravet på tilleggstid som et selvstendig krav i rettslig behandling av saken, slik at det ikke er tvil om at eventuelle søksmålsfrister også er overholdt dersom hele eller deler av tvisten må bringes inn for retten.

Dersom det kommer en nærmere avklaring av spørsmålet, vil vi komme tilbake med en oppdatering.

Kort om avklaringene
I flere av NS-kontraktene løper det søksmålsfrister dersom entreprenøren får avslag fra byggherren på et varsel eller på krav om vederlagsjustering eller fristforlengelse. Da må entreprenøren etter NS- kontraktene ta de:

«nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift etter reglene i 50.4, senest åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden, med mindre partene blir enige om en lengre frist». (Eksempel fra NS 8407pkt. 35.2 bokstav b)

Overholdes ikke denne fristen, taper entreprenøren sitt krav mot byggherren.

Høyesterett har nå avklart to spørsmål knyttet til søksmål i henhold til NS-kontraktene.

De sentrale avklaringene er at:

1. Dersom søksmålsfristen er avbrutt ved forliksklage og forliksrådet innstiller saken, krever NS-kontraktene at kravet følges opp med stevning.
2. Dette må skje innen ett år fra den dagen forliksrådet har besluttet at saken innstilles.

Sakens bakgrunn

Saken som Høyesterett behandlet springer ut av en sluttoppgjørstvist mellom KF Entreprenør og Oslo kommune Omsorgsbygg KF. Prosjektet gjaldt refundamentering og rehabilitering av Grønland barnehage i Oslo. Kontrakten ble inngått i 2017. For denne kontrakten gjaldt  NS 8407.

Entreprenøren tok ut forliksklage innen fristen på 8 måneder. Saken ble besluttet innstilt.  Det innebærer at forliksrådet ikke behandler saken videre. Entreprenøren tok ut stevning etter 6 måneder fra saken ble innstilt i forliksrådet. Byggherren mente kravene var tapt, under henvisning til tremånedersfristen i tvisteloven § 18-3 (3).

Nærmere om Høyesteretts vurdering i saken

Høyesterett vurderte først om entreprenørens forliksklage, var tilstrekkelig til å avbryte søksmålsfristen som var avtalt i henhold til NS 8407 punkt 35.2 bokstav b.

I likhet med lagmannsretten kom Høyesterett til at en forliksklage ikke var tilstrekkelig. For å avbryte søksmålsfristen, var det nødvendig at entreprenøren fulgte opp den innstilte forliksklagen med å ta ut stevning.

Høyesterett tok også stilling til tidsfristen for å ta ut stevning etter forliksrådets innstilling. Spørsmålet var om stevning måtte vært tatt ut innen 3 måneder fra forkynnelse av innstillingsbeslutningen, jf. tvisteloven. § 18-3 (3) – eller om det var tilstrekkelig at stevning var sendt innen ett år fra samme frist utgangspunkt, jf. tvisteloven § 18-3 (2).

Høyesterett vurderte det slik at ettårsfristen i utgangspunktet kun gjelder for foreldelse. Men etter en vurdering kom de likevel til at det er ettårsfristen som gjelder i henhold til NS 8407 punkt 35.2 bokstav b.

Avsluttende betraktning

Høyesterett har nå avklart at det gjelder en ettårsfrist fra saken ble innstilt i forliksrådet. Dette er en regel som er enkel å huske og praktisk å forholde seg til. Denne regelen gir også mer ro i forhold til sluttoppgjørsdiskusjoner. Har entreprenøren husket å ta ut forliksklagen innen 8  måneder etter overtakelse, har han bedre tid på videre oppfølging med stevning til tingretten. Forhåpentligvis vil dette kunne bidra til at flere omtvistede krav kan løses partene imellom før partene er tvunget til å  bringe saken inn for tingretten. 

Tvisten
Den 13.10.22 avgjorde Høyesterett en tvist om sluttoppgjøret mellom en forbruker og entreprenør etter utførelse av rehabiliteringsarbeider ved det elektriske anlegget i forbrukerens bolig. Forbrukeren hadde stanset sin betaling, idet han krevde spesifikasjon og dokumentasjon av beløpene. Anførselen var at det ikke var mulig å kontrollere omfanget av arbeidet opp mot hva som var bestilt.

Høyesteretts vurdering
I henhold til Bustadoppføringsloven § 48 første ledd kan «forbrukaren setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast». Tvistespørsmålene som Høyesterett behandlet var:

1. Hva som kreves for at kravet til kontrollerbar regning er oppfylt.
2. Hvilken rettslig virkning/hvilke konsekvenser det har at kontrollbar regning ikke fremlegges

Høyesterett uttalte seg også om hvilken dokumentasjon entreprenørene bør sikre for sine krav underveis i prosjektet. Det er entreprenøren som har bevisbyrden for at han har krav på vederlag, og sikring av god, tidsnær dokumentasjon vil være viktig for å få medhold i et slikt krav, der hvor entreprenøren ikke har utarbeidet en kontrollerbar regning i henhold til Bustadoppføringsloven § 48.

1. Kravene til kontrollerbar regning
Kravet til kontrollerbar regning avhenger av grunnlaget for kravet og hvilket vederlag som er avtalt eller som følger av lovens vederlags­bestemmelser. Dette innebærer at kravene som stilles til regningens innhold og spesifikasjon avhenger av hvilken vederlagsmodell som gjelder i det enkelte prosjekt, er det fastpris, prisoverslag, arbeid på regning eller tilleggsvederlag, eller en sammenblanding av flere modeller?

Bakgrunnen for reglene er at forbruker skal kunne kontrollere regningen, dvs.  sammenholde regningen med avtalen og det arbeidet som er utført.

Høyesterett understreker at det av kravsoppstillingen må fremkomme hvilke deler av vederlaget som avregnes etter fastpris, prisoverslag eller regning (vederlagspostene). Endringer og tillegg skal også fremgå særskilt i oppstillingen. I kravsoppstillingen skal så de enkelte vederlagspostene spesifiseres. Det er strengere krav til spesifikasjon ved regningsarbeid og der det er gitt prisoverslag enn ved fastprisavtaler.

Ved regningsarbeid plikter entreprenøren å opplyse om påløpte arbeidstimer og material­kostnader. Det kan også kreves dokumentasjon for timeforbruk og belastede kostnader. Ved prisoverslag skal også arbeid og kostnader angis særskilt og er det utført endrings- eller tilleggsarbeider, skal de spesifiseres hver for seg.

Vedr. krav til dokumentasjon
Høyesterett uttaler at som utgangspunkt skal timene og kostnadene registreres under arbeidets gang, dvs. at de underveis i prosjektet føres på de enkelte vederlags­postene. Høyesterett åpner imidlertid for muligheten til å foreta en mer skjønnsmessig fordeling av arbeidet senere. Det vil i så fall bero på en konkret vurdering om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt i et slikt tilfelle.

2. Konsekvensene av at kontrollerbar regning ikke er fremlagt

Frem til entreprenøren har fremlagt kontrollerbar regning, har forbrukeren ingen plikt til å betale.

Entreprenøren kan reise sak for domstolene og få dom for veder­lagskravet sitt  ved å føre bevis for kravet, selv om det ikke har vært fremlagt en kontrollerbar regning. Forfalls­tidspunktet for kravet vil i så fall bli utsatt til oppfyllelsesfristen for rettskraftig dom. Rettsvirkningene av at entreprenøren ikke fremlegger en kontrollerbar regning, er at forbrukeren får en tilleggsfrist for betaling. Ut over dette griper ikke § 48 første ledd inn i entreprenørens rett til vederlag for utført arbeid. Som entreprenør er det imidlertid viktig å sørge for at regningen er kontrollerbar, slik at man har rett til betaling uten at forbrukeren får tilleggsfrist.

Tidligere har entreprenører som har vært i tvist med oppdragsgiver om innholdet i leveransen måttet innberette og innbetale merverdiavgift til staten, selv om oppdragsgiver har holdt tilbake sin betaling med bakgrunn i tvisten.

Det å måtte forskuttere merverdiavgift i slike situasjoner hvor entreprenøren ikke selv får oppgjør, leder i dag til betydelig likviditetsulempe for entreprenøren. Forslaget til regelendring som er sendt på høring endrer tidspunktet for når entreprenøren skal oppgi merverdiavgiften i skattemeldingen for merverdiavgift ved tvister. Etter forslaget skal beløp som har sitt grunnlag i tilvirkningskontrakter og hvor det objektivt sett er rimelig tvil om entreprenøren har rett på vederlaget, oppgis i skattemeldingen for den termin kravet er endelig avklart eller betalt. Dette vil fjerne likviditetsulempen for entreprenøren.

Forslaget endrer ikke tidspunktet for når salgsbilag skal utstedes i henhold til bokføringsreglene.

For å hindre at denne regelen misbrukes, foreslås det at den ikke kommer til anvendelse når det foreligger interessefellesskap mellom entreprenøren og oppdragsgiver. Forskriftsendringen er foreslått å tre i kraft 1. januar 2023.

For en forbruker er det å bygge en ny bolig et prosjekt av stor betydning. Boligbyggeprosjekter er noe man begir seg ut på kanskje én eller noen få ganger i løpet av livet, og det er derfor de færreste forbrukere som er erfarne med prosessen.

Boligbyggeprosjekter går dessverre ikke alltid helt etter planen. Det kan oppstå forsinkelser, eller det kan vise seg at det er feil og mangler på selve boligen.

Når foreligger det en forsinkelse?

Entreprenøren plikter å overholde avtalte frister for overlevering, ferdigstillelse av hele eller deler av arbeidet og for hjemmelsoverføring. Hvis disse avtalte fristene ikke overholdes, er utgangspunktet at det foreligger en forsinkelse.

I noen tilfeller er det imidlertid ikke avtalt noen konkrete frister. I disse tilfellene plikter  entreprenøren å utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Dette innebærer blant annet at han må sørge for å stille med nok folk og utstyr til å utføre oppdraget, og at et oppdrag uten bestemte friser ikke uten videre kan nedprioriteres til fordel for andre oppdrag hvor det løper frister. Etterleves ikke plikten til rimelig fremdrift, foreligger det en forsinkelse.

Det kan oppstå situasjoner underveis i et prosjekt som gjør at entreprenøren ikke greier å overholde frister, men som han ikke kan bebreides for å ikke ha forutsett eller regnet med da avtalen ble inngått. Det kan være at forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeider, eller at forbrukeren ikke sørger for å samarbeide med entreprenøren som avtalt. Det kan også være helt ekstraordinære situasjoner, som ekstremvær eller streik, som hindrer arbeidet. I slike tilfeller vil entreprenøren kunne kreve å få utsatt avtalte frister, og få en tilleggsfrist. Så lenge en slik tilleggsfrist blir krevd med en gang entreprenøren blir kjent med hindringen, vil det ikke foreligge noen forsinkelse før den nye fristen eventuelt blir oversittet.

Når entreprenøren er forsinket, og det ikke skyldes forhold utenfor hans kontroll, foreligger det et kontraktsbrudd. Bustadoppføringslova gir da forbrukeren rett til å kreve dagmulkt (§ 18), heving (§ 20), erstatning ( § 19 eller § 22) eller å holde tilbake vederlag (§ 24), for å avbøte det kontraktsbruddet som har oppstått.

Dagmulkt

Når entreprenøren er forsinket slik at overtakelse ikke kan skje til avtalt tid, har forbrukeren rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt kan kreves for hver dag forsinkelsen varer, også helgedager og helligdager, men ikke i mer enn 100 dager, jf. buofl. § 18.

Krav på dagmulkt er en av de viktigste misligholdsbeføyelsene for forbrukeren. Det stilles ingen andre vilkår enn at det foreligger en forsinkelse. Hvorvidt entreprenøren kan bebreides for forsinkelsen, eller forbrukeren har hatt noe økonomisk tap, er uten betydning. Formålet med dagmulkten er å legge et press på entreprenøren til å oppfylle sin forpliktelse, og å gi forbrukeren en kompensasjon for den ulempen en forsinket innflytting innebærer. Dagmulkt er en normaltapserstatning, og satsen skal være 1 promille av det samlede vederlaget, med mindre høyere dagmulkt er avtalt. Merk at krav på dagmulkt bare gjelder ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, må forbrukeren eventuelt fremme krav på bakgrunn av reglene om erstatning hvis han lider et økonomisk tap.

Erstatning

Forbrukeren har i utgangspunktet ikke krav på annen erstatning enn dagmulkten. Dette gjelder selv om forbrukeren kan bevise at han faktisk har lidt et økonomisk tap som overstiger dagmulkten. Det finnes likevel noen unntak. Loven skiller mellom erstatning i perioder med og uten dagmulkt.

For at en forbruker skal kunne kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten, må tapet være en følge av at entreprenøren, eller noen han svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det fremgår av buofl. § 19 første ledd.

Terskelen for at entreprenøren skal anses å ha opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig er imidlertid høy. Det er ikke slik at enhver kritikkverdig handling eller unnlatelse hos entreprenøren gir grunnlag for erstatning.

Erstatning etter § 19 første ledd må anses som en sikkerhetsventil for de tilfellene der entreprenørens handlemåte skiller seg klart fra det som normalt kan forventes av en forstandig entreprenør. Et eksempel kan være at entreprenøren har bundet seg til en frist som han allerede på avtaletidspunktet måtte forstå at han ikke ville greie å overholde, og som han også måtte forstå at ville medføre en forsinkelse. Det vil også kunne være grovt uaktsomt hvis entreprenøren ikke gjør nok for å overvinne hindringer for fremdriften, så lenge disse hindringene enkelt kunne være unngått.

Paragraf 19 andre ledd regulerer forbrukerens krav på erstatning i tidsrom der det ikke blir regnet dagmulkt. Som nevnt i punkt 3 gjelder krav på dagmulkt kun ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, for eksempel frister for avslutning av delarbeider, har forbrukeren krav på erstatning for det faktiske tapet han er påført som følge av forsinkelsen. Dette følger av § 19 andre ledd.

Uavhengig av om det kan kreves erstatning etter § 19 første eller andre ledd, skal erstatningen dekke det påregnelige, økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av entreprenørens forsinkelse. Det gis ikke kompensasjon for ikke-økonomiske tap for ulemper forsinkelsen medfører. Forbrukeren har dessuten en tapsbegrensningsplikt, og må gjøre rimelige tiltak for å avgrense sitt tap. Gjør han ikke det, vil erstatningen kunne reduseres.

Heving

Hvis entreprenørens forsinkelse blir så lang at den må anses som et «vesentlig kontraktsbrudd», kan forbrukeren kreve at avtalen heves, jf. § 20. Det samme gjelder hvis det er klart at en slik forsinkelse kommer til å oppstå.

For å avgjøre om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, må det foretas en konkret helhetsvurdering av forsinkelsen og konsekvensene denne har for forbrukeren. I rettspraksis på området er det lagt til grunn at det styrende spørsmålet i vurderingen er om forbrukeren hadde rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

I rene entrepriseavtaler er det bare adgang til å kreve heving for den delen av arbeidene som gjenstår. De arbeidene som er utført, må forbrukeren betale vederlag for i tråd med det som er avtalt. Dette innebærer at vurderingen av om vesentlighetskravet er oppfylt hovedsakelig må knytte seg til entreprenørens evne og vilje til å gjennomføre de gjenstående arbeidene. Hvis den forsinkelsen som har oppstått for eksempel skyldes alvorlig svikt i entreprenørens rutiner, eller at de utførende ansatte hos entreprenøren mangler tilstrekkelig kompetanse, kan dette gi grunn til bekymring for entreprenørens evner til å ferdigstille prosjektet som sådan. Forbrukeren kan da ha berettiget grunn til å ønske å fri seg fra kontrakten.

Det er likevel en bred helhetsvurdering som skal foretas, og en rekke momenter kan derfor være av betydning i vurderingen. Lengden på forsinkelsen og eventuell skyld på entreprenørens hånd, kan være eksempler på momenter som kan få betydning.  

Hvis forbrukeren hever avtalen, må han engasjere andre til å fullføre arbeidet. Det fremgår av lovens § 22 at forbrukeren kan kreve erstatning for nødvendige merkostnader som følger av at noen andre må ferdigstille prosjektet. Det samme gjelder annet tap forbrukeren har hatt som følge av forsinkelsen.

Før en forbruker tar skrittet og krever heving, er det noen risikofaktorer han bør ha tenkt godt gjennom på forhånd.

For det første bør han være sikker på at det faktisk foreligger et vesentlig kontraktsbrudd som gir grunnlag for heving. Dersom vilkårene for heving ikke er oppfylt, vil hevingen være urettmessig, og det vil dermed være forbrukeren som er i mislighold.

For det andre bør forbrukeren ha tenkt gjennom hvor hensiktsmessig det faktisk er å heve avtalen. Ved å gjennomføre hevingen, blir forbrukeren sittende igjen med et uferdig prosjekt, som må ferdigstilles av noen andre. Arbeidet med å finne noen som kan og vil påta seg arbeidet med ferdigstillelsen kan være både tidkrevende og ressurskrevende, og vil dermed kunne føre til at ferdigstillelsen bare blir ytterligere forsinket. Ofte er det slik at selv om den opprinnelige entreprenøren har gjort mye feil, er han likevel den som har de beste forutsetningene for å få ferdigstilt prosjektet så raskt som mulig. 

Det er også viktig at en forbruker som vurderer å kreve heving er klar over at retten til å kreve heving bortfaller hvis entreprenøren ikke får melding om hevingskravet før overtakelse finner sted.

Tilbakehold av vederlag

Lovens § 24 åpner for at forbrukeren kan holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for de krav han har mot entreprenøren som følge av forsinkelsen.

Det kan bare holdes tilbake så mye av vederlaget som er «nødvendig» for å sikre at kravet blir dekket. Det kan imidlertid være vanskelig å vite sikkert hvor mye som er nødvendig å holde tilbake. Det følger av forarbeidene til loven at forbrukeren har et  visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på det som holdes tilbake.

Det er likevel verdt å merke seg at dersom det holdes tilbake klart mer enn det kravet tilsier, vil forbrukeren kunne bli ansvarlig for å betale forsinkelsesrente av det overskytende beløpet.

Det er også greit å være klar over at dersom det skulle vise seg at forbrukeren likevel ikke hadde krav som ga grunnlag for tilbakehold, så vil tilbakeholdet innebære at forbrukeren har misligholdt sin betalingsforpliktelse overfor entreprenøren, slik at entreprenøren vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor ham.

1. INNLEDNING

Bygge- og anleggsarbeider er ofte komplekse, langvarige og med mange parter involvert. I tillegg er normalen at det skjer endringer i entreprenørens arbeidsforpliktelse under byggeperioden. Partene har naturlig nok et behov for avklaring ved entreprisens slutt, og standardkontraktene har derfor formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør.

Standardkontraktene har formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør ved entreprisens slutt.

Denne artikkelen omhandler avtaler som reguleres av standardkontrakter (NSkontrakter). Entrepriser der partene ikke har avtalt at standardkontrakter skal gjelde, blir altså ikke gjennomgått. Det samme gjelder forbrukerentrepriser. Artikkelen er ment å gi en overordnet fremstilling av regelverket, og det gis derfor ikke konkrete henvisninger underveis.

2. OVERTAKELSE

Når arbeidene er ferdigstilt, skal de overtas av byggherren. Overtakelse kan etter standardkontraktene skje på tre måter: gjennom ordinær overtakelsesforretning, delovertakelse eller byggherrens urettmessige brukstakelse.

Utgangspunktet i standardkontraktene er at kontraktsarbeidet skal overtas samlet, og at det skjer gjennom overtakelsesforretning når arbeidet er ferdig. Standardkontraktene regulerer blant annet hvordan innkalling til overtakelsesforretning skal skje, hvem som har rett til å møte, og konsekvensene av at en part ikke møter. Disse reglene gjennomgås ikke her. Vi konsentrerer oss heller om bestemmelsene om konsekvensene av overtakelse og de forskjellige måtene overtakelse kan gjennomføres på.

2.1 Overtakelsesforretning
Standardkontraktene legger opp til at byggherren skal overta kontraktsgjenstanden ved å gjennomføre overtakelsesforretning. Ved gjennomført overtakelsesforretning går risikoen for arbeidet over fra entreprenøren til byggherren. Det medfører at entreprenøren ikke lenger har ansvar for skader kontraktsgjenstanden utsettes for, og at entreprenøren kan si opp forsikringene. For entreprenøren betyr overtakelsen også at det settes et punktum for eventuelle frister som følger av kontrakten, og at dagmulkt (eventuelt) slutter å løpe. Byggherren kan på sin side ta kontraktsgjenstanden i bruk uten at det utgjør mislighold.

Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet. Det er derfor viktig å gjøre en grundig gjennomgang av kontraktsarbeidene. Reklamasjonsfristen for skjulte feil og mangler begynner å løpe ved avsluttet overtakelsesforretning. Det er derfor viktig for entreprenøren å faktisk få gjennomført overtakelsesforretningen for ikke å bli sittende med reklamasjonsansvar lenger enn nødvendig. Det er også først ved gjennomført overtakelsesforretning at entreprenøren kan trappe ned sikkerhetene som er stilt for kontraktsarbeidet. Overtakelsesforretningen danner også utgangspunktet for entreprenørens frist for å sende sluttoppgjør. Dette gjennomgås senere.

Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet.

I tillegg begynner søksmålsfristene som nå finnes i flere av entreprisestandardene, å løpe etter overtakelsen. Søksmålsfristene gjelder imidlertid bare for bestridte endringsarbeider, og for eksempel ikke uenighet om mengdeberegninger. Søksmålsfristene gjelder også først fra hele arbeidet er overlevert. De løper ikke fra delovertakelser, med mindre entreprenøren har benyttet sin rett til å sende delvis sluttoppgjør.

2.2 Delovertakelse
Delovertakelse innebærer at byggherren overtar deler av kontraktsarbeidene før entreprenøren er ferdig med hele kontraktsarbeidet.

Delovertakelse kan være avtalt på forhånd, eller byggherren kan kreve delovertakelse underveis i byggeperioden. Muligheten til å kreve delovertakelse er en nyvinning med standardkontraktene i NS 8400-serien.

Der delovertakelse er avtalt på forhånd, vil det normalt være priset inn hvilken kompensasjon entreprenøren har krav på for de ulemper som oppstår som følge av at byggherren tar deler av kontraktsarbeidet i bruk. Der byggherren krever delovertakelse underveis i byggeperioden, har entreprenøren krav på vederlag for de merkostnader som oppstår som følge av delovertakelsen. Han har også krav på fristforlengelse om nødvendig.

Ved delovertakelse kan entreprenøren sende delvis sluttoppgjør, noe som gjennomgås nærmere nedenfor. Ved delovertakelse kan entreprenøren også starte nedtrapping av garantien. Forsikringen skal derimot gjelde hele kontraktsgjenstanden til hele kontraktsgjenstanden er overlevert.

2.3 Urettmessig brukstakelse
Urettmessig brukstakelse innebærer at byggherren tar (deler av) kontraktsarbeidet i bruk før entreprenøren er ferdig med kontraktsarbeidet. Slik brukstakelse er mislighold av kontrakten, og entreprenøren får krav på vederlag for de merkostnadene sombyggherrens mislighold medfører, samt eventuelt fristforlengelse. I tillegg går risikoen for den delen av kontraktsarbeidet som overtas, over til byggherren.

Ved urettmessig brukstakelse kan entreprenøren gi byggherren en kort frist for å rette forholdet. Hvis byggherren ikke retter forholdet, går risikoen for hele kontraktsarbeidet over på byggherren ved utløpet av fristen. Fra samme tidspunkt slutter dagmulkt å løpe.

Ved urettmessig brukstakelse utløper reklamasjonsfristen for ferdigstilte arbeider to uker etter fristen entreprenøren ga byggherren for å rette forholdet. Fra samme frist begynner de ordinære reklamasjonsfrister å løpe.

Det er uklart om entreprenøren kan si opp forsikringen før arbeidene er ferdige, men det er antatt at garantiene kan trappes ned.

Dette medfører at konsekvensene av urettmessig brukstakelse kan bli store for byggherren. Ettersom byggherren nå kan kreve delovertakelse ved behov for å begynne å bruke deler av kontraktsgjenstanden, og det medfører mindre risikooverføring fra entreprenøren, bør byggherren være seg bevisst hvilke valg som skal tas i disse situasjonene.

2.4 Rett til å nekte overtakelse
Hvis det er mangler ved entreprenørens utførelse som hindrer byggherrens forutsatte bruk, kan byggherren nekte å overta kontraktsgjenstanden. Det samme gjelder hvis det mangler avtalt innregulering eller prøving, og dette er forhold som er nødvendig for at byggherren kan vurdere om kontrakten er oppfylt på vesentlige punkter.

Terskelen for når byggherren kan nekte å overta kontraktsgjenstanden, er noe høyere i utførelsesentrepriser enn i totalentrepriser.

I tillegg til nektelser som skyldes mangler ved entreprenørens leveranse, kan byggherren også nekte å overta kontraktsgjenstanden før avtalt sluttfrist. Hvis entreprenøren underveis i prosessen vurderer det som hensiktsmessig å arbeide raskere enn opprinnelig forutsatt, må det tas med i vurderingen at entreprenøren likevel kan bli sittende med ansvaret for kontraktsgjenstanden frem til avtalt sluttfrist.

3. SLUTTOPPGJØRET

Sluttoppgjøret er i rettslig forstand delt inn i en sluttoppstilling og en sluttfaktura. I det følgende vil sluttoppgjør bli brukt som fellesbetegnelse på begrepene.

Det sentrale med sluttoppgjørsbestemmelsene i entreprisestandardene er at alle forhold skal på bordet. Partene kan diskutere og være uenige om sluttoppgjøret, men rammene for diskusjonene er de krav og innsigelser/motkrav som entreprenøren og byggherren skriftlig har varslet hverandre om etter de reglene som gjennomgås nedenfor.

Det er særskilt regulert at mangelskrav byggherren mener å ha, ikke inngår i sluttoppgjørsdiskusjonene. Slike krav reguleres utelukkende av mangelsbestemmelsene i standardkontraktene. Eventuelle krav om å tilbakeholde oppgjøret må derfor forankres i mangelsbestemmelsene, enten det er snakk om erstatning eller prisavslag for mangler som ikke kan utbedres, eller krav om å tilbakeholde oppgjør i påvente av utbedringsforsøk. Disse reglene blir ikke gjennomgått nærmere.

3.1 Fra entreprenørens side
Entreprenørens sluttoppgjør skal inneholde alle krav som opprettholdes. Det omfatter tidligere fakturerte og betalte krav, tidligere fakturerte, men ubetalte krav, bestridte ufakturerte krav, endelige kontraktssummer basert på oppmålinger og innestående.

Sluttoppgjøret skal være dokumentert og underbygget på samme måte som ordinære avdrags- og tilleggsfakturaer.

Hvis entreprenøren glemmer å ta med et krav i sluttoppgjøret, så er dette i utgangspunktet tapt. Fra dette strenge utgangspunktet er det gjort unntak for innestående, arbeid som skal utføres senere, arbeid der grunnlaget for å fakturere ikke foreligger, og for krav som allerede er brakt inn for tvisteløsning (domstolsbehandling, voldgift eller krav om oppmannsavgjørelse).

Entreprenøren har i utgangspunktet anledning til å rette og supplere sluttoppgjøret frem til fristen på to måneder er utløpt. Dette gjelder imidlertid ikke for kontrakter basert på totalentreprisestandardene, altså NS 8407 og NS 8417. Etter disse standardene er sluttoppgjøret endelig når det er avlagt.

Mulighetene til å justere og supplere tilsier at byggherrene er forsiktige med å akseptere entreprenørens sluttoppgjør fullt ut før entreprenørens frist faktisk er utløpt.

Hvis entreprenøren glemmer å ta med et krav i sluttoppgjøret, så er dette i utgangspunktet tapt.

Entreprenørens sluttoppgjør skal foreligge innen to måneder etter overtakelse. I seg selv får det ingen konsekvenser om denne fristen ikke overholdes, men byggherren kan gi entreprenøren frist for å sende sluttoppgjøret. Fristen skal være rimelig, og ikke mindre enn to uker. Hva som vil være rimelig frist, vil måtte vurderes konkret. Ettersom entreprenøren allerede har hatt to måneder på seg, vil det normalt måtte antas at en frist på to uker anses tilstrekkelig. Det kan imidlertid være annerledes i tilknytning til ferieavvikling og høytider. Hvis entreprenøren har redegjort for hvorfor sluttoppgjøret er forsinket med en konkret og relevant begrunnelse, vil det neppe være rimelig av byggherren å fastsette en frist som entreprenøren har varslet at han ikke kan overholde.

Hvis entreprenøren ikke sender sluttoppgjør innen fristen byggherren har satt, taper han alle krav som ikke allerede er betalt. Det er bare gjort unntak for innestående, krav på indeksregulering og krav på vederlag for arbeider som skal utføres senere. Ettersom det normalt gjenstår relativt mye å fakturere på sluttoppgjøret, kan manglende innsendelse av sluttoppgjøret derfor ofte være dramatisk.

Særlig bør man være oppmerksom på bestemmelsen i underentrepriseforhold der hovedentreprenøren ved bruk av bestemmelsen kan sikre at underentreprenøren har fremsatt alle sine krav. På den måten kan hovedentreprenøren være sikker på at disse igjen blir videreført byggherren. Hvis hovedentreprenøren ikke er påpasselig i disse situasjonene, kan underentreprenørene ha berettigede krav som skal honoreres, men som ikke er tatt med i sluttoppgjøret mot byggherren.

3.2 Fra byggherrens side
Etter at sluttoppgjøret er sendt, har byggherren en tilsvarende tomånedersfrist til å svare. Byggherren kan akseptere sluttoppgjøret, avvise det helt eller delvis, eller be om supplerende dokumentasjon.

Når byggherren bestemmer seg for å avvise et krav, skal det skje skriftlig med en angivelse av hvorfor kravet avvises. Det er ikke tilstrekkelig å unnlate å betale et krav, og det er ikke tilstrekkelig at kravet tidligere er blitt avvist. Et krav anses som akseptert hvis det ikke blir skriftlig avvist av byggherren innen tomånedersfristen.

I tillegg må byggherren varsle at det kreves dagmulkt, samt fremme erstatningskrav (utenom mangelskrav) innen den samme fristen. Hvis et krav er underlagt et tvisteløsningsorgan, taper ikke byggherren sin rett til å gjøre innsigelser gjeldende. I de tilfellene avgjør det valgte tvisteløsningsorganet om kravet er berettiget.

Et krav anses som akseptert hvis det ikke blir skriftlig avvist av byggherren innen tomånedersfristen.

3.3 Delovertakelse
Hvis det er gjennomført delovertakelse, får entreprenøren rett til å sende sluttoppgjør for denne delen. De ordinære reglene om sluttoppgjør vil i så fall gjelde.

Når det gjelder reglene for sluttoppgjør for delovertakelser, indikerer forskjeller i ordlyden at entreprenøren i kontrakter som reguleres av NS 8406 (den forenklede entreprisestandarden), i utgangspunktet må sende sluttoppgjør for det delovertatte. Det er i så fall ikke bare en rett for entreprenøren etter den standarden, men også en forpliktelse. Denne forskjellen i reglene er ikke nærmere omtalt i kommentarutgavene. Hensynet til sammenheng i regelverket kan trolig likevel tilsi at bestemmelsene skal tolkes likt, slik at det også etter NS 8406 er slik at entreprenøren bare har rett til å sende sluttoppgjør. Vurderingen er noe usikker.

Hvis entreprenøren benytter seg av sin rett til delvis sluttoppgjør, må alle krav fra underentreprenører og leverandører som inngår i det delovertatte, tas med. Entreprenøren kan ikke ta med uteglemte poster i det senere totale sluttoppgjøret. Krav som skulle vært tatt med i delsluttoppgjøret, vil i så fall være tapt. Delovertakelse vil i en del tilfeller være gunstig for entreprenøren, siden risikoen for den aktuelle delen av kontraktsgjenstanden går over på byggherren. I tillegg begynner reklamasjonsfristene å løpe fra et tidligere tidspunkt.

3.4 Sentrale frister
Etter at både sluttoppgjøret og eventuelle innsigelser til sluttoppgjøret er fremsatt, går partene over i sluttoppgjørsforhandlinger. Disse er ikke underlagt det samme formelle regelverket, men det løper likevel frister som partene bør kjenne til.

For det første løper det en søksmålsfrist på 8 måneder fra overtakelse for endringskrav, med unntak for etter kontraktene i NS 8406 og NS 8416 der det ikke er vedtatt slike frister.

Dette er ikke en lang frist ettersom det normalt tar to måneder før entreprenørens sluttoppgjør foreligger, og deretter to måneder før byggherre svarer. Det er derfor viktig for entreprenøren å være klar over søksmålsfristen for å unngå å tape krav som følge av oversittelse av søksmålsfristen.

Ved reelle forhandlinger løses dette normalt ved at partene avtaler at søksmålsfristen skal utsettes.

Ved lengre prosjekter kan også den alminnelige foreldelsesfristen på tre år være en felle for entreprenører som ikke får betalt. Treårsfristen løper fra arbeidet kunne vært fakturert, hvilket normalt er relativt kort tid etter at arbeidet faktisk ble utført. Arbeider som er utført tidlig i byggeperioden, kan derfor bli foreldet før eller kort tid etter overtakelse om fristene ikke avbrytes. Også denne fristen kan avbrytes ved avtale mellom partene, eventuelt må det inngis forliksklage, stevning eller varsles voldgift.

4. AVSLUTTENDE KOMMENTARER

Reglene om overtakelse og sluttoppgjør er utførlig regulert i standardkontraktene. Det kan være hensiktsmessig å lese seg opp på de grunnleggende utgangspunktene før hver avslutning av en entreprise. Reglene er utarbeidet av bransjen og vil normalt gi en fornuftig risikoavveining basert på hensynene til at begge parter skal kunne ivareta sine interesser, samt begge parters interesser i å få avsluttet prosjektet.

Begge parter kan risikere å miste retten til å gjøre krav eller innsigelser gjeldende om ikke reglene følges. Dette gjelder uavhengig av hvor stor betydning forholdet har for den enkelte parten. Normalt kan det derfor ikke legges til grunn at avtalen settes til side så lenge begge parter har forholdt seg til standarden underkontraktsgjennomføringen.

Begge parter kan risikere å miste retten til å gjøre krav eller innsigelser gjeldende om ikke reglene følges.