Fastsetting av prisen

Utgangspunktet er at partene står fritt til å avtale prisen for den tjenesten som skal utføres. Hvis partene ikke har avtalt noen pris, er regelen at forbrukeren skal betale «gjengs pris» for tjenesten, eller en pris som er rimelig etter tjenestens art, omfang og utførelse og forholdene ellers.

Der håndverkeren har gitt et prisoverslag på tjenesten fremgår det av håndverkertjenesteloven § 32 at prisen ikke skal overstige det oppgitte beløpet vesentlig, og hvert fall ikke mer enn 15 %. Tilsvarende bestemmelse finnes også i bustadoppføringslova § 41 tredje ledd. Hvis den endelige prisen overstiger prisoverslaget med mer enn 15 %, er det håndverkeren selv som må bære den ekstra kostnaden.

Regelen gir en sikkerhet for forbrukeren mot at håndverkeren strategisk priser seg lavt for å få et oppdrag, for deretter å sende en sluttfaktura som overstiger det opprinnelige estimatet betydelig. Håndverkeren tvinges til å gjøre en så korrekt kostnadsberegning av tjenesten som mulig. Samtidig innebærer regelen også en sikkerhetsventil for håndverkeren for det tilfellet at tjenesten faktisk viser seg å bli dyrere enn først antatt.

Bindende prisoverslag eller uforpliktende prisantydning?

Ettersom håndverkeren vil være bundet av et prisoverslag, vil det kunne oppstå situasjoner hvor håndverkeren og forbrukeren er uenige om det faktisk er gitt et bindende prisoverslag, eller om det bare er gitt uforpliktende prisopplysninger om arbeidet.

I håndverkertjenesteloven § 32 tredje ledd er det fastslått at det ved slik uenighet er det håndverkeren som må kunne bevise hvorvidt den prisangivelsen som er gitt er et bindende prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning.

Høyesterett har i en dom om tolkningen av den tilsvarende bestemmelsen i bustadoppføringslova § 41 fjerde ledd uttalt at den klare hovedregelen er at prisopplysninger bør regnes som prisoverslag. Videre ble det uttalt at prisopplysninger bare kan oppfattes som ikke bindende i tilfeller der forbrukeren ikke med rimelighet kan basere forventninger om hva et arbeid vil koste på opplysningen. Det må altså foreligge konkrete holdepunkter i det enkelte tilfellet som tilsier at de prisopplysningene som er gitt ikke er bindende, for at håndverkeren ikke skal være bundet.

Pristillegg

Det er viktig å være klar over at selv om håndverkeren er bundet av et prisoverslag, kan det oppstå omstendigheter som gir håndverkeren krav på et pristillegg.

For det første kan håndverkeren kreve pristillegg hvis det under utføringen av oppdraget blir behov for å gjøre arbeider som går utenfor det opprinnelige oppdraget, men som det er praktisk å utføre samtidig med oppdraget (tilleggsarbeider). Håndverkeren skal i så fall kontakte forbrukeren om behovet for slike tilleggsarbeider. Dersom forbrukeren ikke er å treffe, kan tilleggsarbeidene likevel utføres hvis forbrukeren må antas å ville ha arbeidene utført og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til den avtalte prisen for tjenesten.

For det andre kan håndverkeren ha krav på pristillegg for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. Det kan være at forbrukeren ikke medvirker som avtalt eller at det blir oppdaget uventede forhold på forbrukerens eiendom som håndverkeren ikke bærer risikoen for.

Så lenge vilkårene for å kreve pristillegg er oppfylt, vil pristillegget håndverkeren har krav på ikke omfattes av 15%-begrensningen som gjelder for det opprinnelige prisoverslaget.

Når kommer de ulike lovene til anvendelse?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse på ny bolig, men gjelder også ombygging av eksisterende hus når arbeidene er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg. Loven gjelder både oppføring av bolighus på forbrukerens egen grunn og når man kjøper tomt og bolighus sammen.

Bustadoppføringslova gjelder både for avtaler om oppføring av bolighus og om avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring. Hvis arbeidene er fullført på tidspunktet når man inngår kjøpsavtalen, er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når skal arbeidene anses som fullført?  Dersom det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter skal boligen anses som fullført. Da er vilkåret i bustadoppføringslova oppfylt. Det er videre en forutsetning at det er entreprenøren som skal utføre de resterende arbeidene. Foreligger det f.eks. brukstillatelse eller ferdigattest skal arbeidene normalt anses som sluttført. Dersom det eneste som gjenstår er rydding, rengjøring o.l. faller dette derimot utenfor og innebærer at arbeidene skal anses som fullført. I de tilfellene er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når er tidspunktet for avtaleinngåelsen?
Tidspunktet for vurderingen av om arbeidet er fullført er avtaleinngåelsen. Dette vil i de fleste tilfeller bety datoen for når kjøpekontrakten er undertegnet. Derimot kan det også skje at partene på et tidligere tidspunkt er blitt enige om hovedinnholdet i avtalen selv om kontrakt undertegnes senere. Da er det dette tidspunktet som er styrende for vurderingen av om arbeidene er fullført eller ikke. Dersom det er tvil om når avtalen er inngått må dette løses ut fra vanlige kontraktrettslige prinsipper om tilbud og aksept.

Dersom boligen selges etter at arbeidene er fullført kommer som nevnt avhendingslova til anvendelse. For entreprenøren innebærer dette at det er mulig å styre om man vil selge etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Dette forutsetter selvsagt at entreprenøren har tilstrekkelig økonomi til å vente med å selge boligen til den er fullført. Oftere forekommer det at nye boliger selges før byggestart for å finansiere byggingen.

To lovverk – ulike virkninger
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige på en slik måte at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Ved salg etter bustadoppføringslova går derimot rettighetene til forbrukeren lenger enn ved salg etter avhendingslova.

En forskjell er at forbrukeren ved avtaler etter bustadoppføringslova på visse vilkår kan kreve at entreprenøren utfører tilleggs- og endringsarbeider. Dette følger av bustadoppføringslova § 9. Forbrukeren har ikke en slik rettighet ved salg etter avhendingslova.

En annen forskjell er at entreprenøren i henhold til bustadoppføringslova alltid plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og i fem år etter overtagelsen. Dette følger av bustadoppføringslova § 12.

Dersom boligen selges etter avhendingslova skal entreprenøren fortsatt stille garanti, men bare dersom boligen selges innen seks måneder etter ferdigstillelse, og under forutsetning av at salget skjer fra en profesjonell part til en forbruker.

Garantistillelse er en trygghet for forbrukeren, mens det for entreprenøren kan representere en ulempe i form av finanskostnader, samt at midlene blir bundet opp. Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti i strid med kravet i bustadoppføringslova kan dette få alvorlige konsekvenser ettersom dette gir forbrukeren rett til å holde tilbake kjøpesummen i sin helhet.

Når en bolig selges etter bustadoppføringslova medfører dette videre at både forbruker og entreprenør kan kreve at det holdes en ettårsbefaring. Dette følger av lovens § 16. Ettårsbefaringen er en gjennomgang mellom partene for å fange opp evt. reklamasjoner og utbedringsbehov. Dette kan være en fordel for begge sider. For entreprenøren gir dette bl.a. en mulighet til å avskjære evt. senere reklamasjoner. Dersom den ene parten nekter å delta på slik befaring kan dette tale mot vedkommende i en eventuell senere rettstvist.

En annen forskjell mellom de to lovene er at bustadoppføringslova, ved forsinkelse hos entreprenøren, gir forbrukeren adgang til å kreve dagmulkt. Dette følger av bustadoppføringslova § 17 og § 18. Avhendingslova gir på den annen side forbrukeren kun en adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap, noe som i mange sammenhenger kan være vanskelig å påvise. Noe tilsvarende vilkår om økonomisk tap gjelder ikke etter bustadoppføringslova.

Videre har de to lovene til dels ulike bestemmelser om mangler ved boligen, bl.a. knyttet til hvilke virkemidler forbrukeren har til rådighet dersom det foreligger en mangel. Eksempelvis følger det ikke noe ubetinget krav på retting av mangler fra forbrukerens side ved salg etter avhendingslova. Et slik krav etter avhendingslova har forbrukeren bare dersom boligen har vært solgt som ny og den ikke har vært brukt i mer enn ett år. I de tilfellene kan forbrukeren kreve retting på samme måte som i bustadoppføringslova.

Hevingsadgangen er også noe forskjellig mellom de to lovene, selv om de begge krever at det foreligger et vesentlig mislighold. Bustadoppføringslova åpner til forskjell fra avhendingslova bl.a. for å heve kjøpet også før overtagelsen.

Oppsummering
Ved salg etter bustadoppføringslova gir dette forbrukeren rettigheter som ikke oppnås etter avhendingslova. Det vil derfor normalt være gunstigere for en forbruker å kjøpe bolig etter bustadoppføringslova.

For entreprenøren vil hva som er gunstig variere ut fra en rekke faktorer slik som økonomi og markedssituasjon, men det kan også eksempelvis ha skattemessige implikasjoner om man selger boligen før eller etter ferdigstillelse. For en entreprenør er det derfor viktig å vurderer nøye hvilken løsning som passer best i det enkelte prosjekt.

Tidligere har entreprenører som har vært i tvist med oppdragsgiver om innholdet i leveransen måttet innberette og innbetale merverdiavgift til staten, selv om oppdragsgiver har holdt tilbake sin betaling med bakgrunn i tvisten.

Det å måtte forskuttere merverdiavgift i slike situasjoner hvor entreprenøren ikke selv får oppgjør, leder i dag til betydelig likviditetsulempe for entreprenøren. Forslaget til regelendring som er sendt på høring endrer tidspunktet for når entreprenøren skal oppgi merverdiavgiften i skattemeldingen for merverdiavgift ved tvister. Etter forslaget skal beløp som har sitt grunnlag i tilvirkningskontrakter og hvor det objektivt sett er rimelig tvil om entreprenøren har rett på vederlaget, oppgis i skattemeldingen for den termin kravet er endelig avklart eller betalt. Dette vil fjerne likviditetsulempen for entreprenøren.

Forslaget endrer ikke tidspunktet for når salgsbilag skal utstedes i henhold til bokføringsreglene.

For å hindre at denne regelen misbrukes, foreslås det at den ikke kommer til anvendelse når det foreligger interessefellesskap mellom entreprenøren og oppdragsgiver. Forskriftsendringen er foreslått å tre i kraft 1. januar 2023.

For en forbruker er det å bygge en ny bolig et prosjekt av stor betydning. Boligbyggeprosjekter er noe man begir seg ut på kanskje én eller noen få ganger i løpet av livet, og det er derfor de færreste forbrukere som er erfarne med prosessen.

Boligbyggeprosjekter går dessverre ikke alltid helt etter planen. Det kan oppstå forsinkelser, eller det kan vise seg at det er feil og mangler på selve boligen.

Når foreligger det en forsinkelse?

Entreprenøren plikter å overholde avtalte frister for overlevering, ferdigstillelse av hele eller deler av arbeidet og for hjemmelsoverføring. Hvis disse avtalte fristene ikke overholdes, er utgangspunktet at det foreligger en forsinkelse.

I noen tilfeller er det imidlertid ikke avtalt noen konkrete frister. I disse tilfellene plikter  entreprenøren å utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Dette innebærer blant annet at han må sørge for å stille med nok folk og utstyr til å utføre oppdraget, og at et oppdrag uten bestemte friser ikke uten videre kan nedprioriteres til fordel for andre oppdrag hvor det løper frister. Etterleves ikke plikten til rimelig fremdrift, foreligger det en forsinkelse.

Det kan oppstå situasjoner underveis i et prosjekt som gjør at entreprenøren ikke greier å overholde frister, men som han ikke kan bebreides for å ikke ha forutsett eller regnet med da avtalen ble inngått. Det kan være at forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeider, eller at forbrukeren ikke sørger for å samarbeide med entreprenøren som avtalt. Det kan også være helt ekstraordinære situasjoner, som ekstremvær eller streik, som hindrer arbeidet. I slike tilfeller vil entreprenøren kunne kreve å få utsatt avtalte frister, og få en tilleggsfrist. Så lenge en slik tilleggsfrist blir krevd med en gang entreprenøren blir kjent med hindringen, vil det ikke foreligge noen forsinkelse før den nye fristen eventuelt blir oversittet.

Når entreprenøren er forsinket, og det ikke skyldes forhold utenfor hans kontroll, foreligger det et kontraktsbrudd. Bustadoppføringslova gir da forbrukeren rett til å kreve dagmulkt (§ 18), heving (§ 20), erstatning ( § 19 eller § 22) eller å holde tilbake vederlag (§ 24), for å avbøte det kontraktsbruddet som har oppstått.

Dagmulkt

Når entreprenøren er forsinket slik at overtakelse ikke kan skje til avtalt tid, har forbrukeren rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt kan kreves for hver dag forsinkelsen varer, også helgedager og helligdager, men ikke i mer enn 100 dager, jf. buofl. § 18.

Krav på dagmulkt er en av de viktigste misligholdsbeføyelsene for forbrukeren. Det stilles ingen andre vilkår enn at det foreligger en forsinkelse. Hvorvidt entreprenøren kan bebreides for forsinkelsen, eller forbrukeren har hatt noe økonomisk tap, er uten betydning. Formålet med dagmulkten er å legge et press på entreprenøren til å oppfylle sin forpliktelse, og å gi forbrukeren en kompensasjon for den ulempen en forsinket innflytting innebærer. Dagmulkt er en normaltapserstatning, og satsen skal være 1 promille av det samlede vederlaget, med mindre høyere dagmulkt er avtalt. Merk at krav på dagmulkt bare gjelder ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, må forbrukeren eventuelt fremme krav på bakgrunn av reglene om erstatning hvis han lider et økonomisk tap.

Erstatning

Forbrukeren har i utgangspunktet ikke krav på annen erstatning enn dagmulkten. Dette gjelder selv om forbrukeren kan bevise at han faktisk har lidt et økonomisk tap som overstiger dagmulkten. Det finnes likevel noen unntak. Loven skiller mellom erstatning i perioder med og uten dagmulkt.

For at en forbruker skal kunne kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten, må tapet være en følge av at entreprenøren, eller noen han svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det fremgår av buofl. § 19 første ledd.

Terskelen for at entreprenøren skal anses å ha opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig er imidlertid høy. Det er ikke slik at enhver kritikkverdig handling eller unnlatelse hos entreprenøren gir grunnlag for erstatning.

Erstatning etter § 19 første ledd må anses som en sikkerhetsventil for de tilfellene der entreprenørens handlemåte skiller seg klart fra det som normalt kan forventes av en forstandig entreprenør. Et eksempel kan være at entreprenøren har bundet seg til en frist som han allerede på avtaletidspunktet måtte forstå at han ikke ville greie å overholde, og som han også måtte forstå at ville medføre en forsinkelse. Det vil også kunne være grovt uaktsomt hvis entreprenøren ikke gjør nok for å overvinne hindringer for fremdriften, så lenge disse hindringene enkelt kunne være unngått.

Paragraf 19 andre ledd regulerer forbrukerens krav på erstatning i tidsrom der det ikke blir regnet dagmulkt. Som nevnt i punkt 3 gjelder krav på dagmulkt kun ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, for eksempel frister for avslutning av delarbeider, har forbrukeren krav på erstatning for det faktiske tapet han er påført som følge av forsinkelsen. Dette følger av § 19 andre ledd.

Uavhengig av om det kan kreves erstatning etter § 19 første eller andre ledd, skal erstatningen dekke det påregnelige, økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av entreprenørens forsinkelse. Det gis ikke kompensasjon for ikke-økonomiske tap for ulemper forsinkelsen medfører. Forbrukeren har dessuten en tapsbegrensningsplikt, og må gjøre rimelige tiltak for å avgrense sitt tap. Gjør han ikke det, vil erstatningen kunne reduseres.

Heving

Hvis entreprenørens forsinkelse blir så lang at den må anses som et «vesentlig kontraktsbrudd», kan forbrukeren kreve at avtalen heves, jf. § 20. Det samme gjelder hvis det er klart at en slik forsinkelse kommer til å oppstå.

For å avgjøre om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, må det foretas en konkret helhetsvurdering av forsinkelsen og konsekvensene denne har for forbrukeren. I rettspraksis på området er det lagt til grunn at det styrende spørsmålet i vurderingen er om forbrukeren hadde rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

I rene entrepriseavtaler er det bare adgang til å kreve heving for den delen av arbeidene som gjenstår. De arbeidene som er utført, må forbrukeren betale vederlag for i tråd med det som er avtalt. Dette innebærer at vurderingen av om vesentlighetskravet er oppfylt hovedsakelig må knytte seg til entreprenørens evne og vilje til å gjennomføre de gjenstående arbeidene. Hvis den forsinkelsen som har oppstått for eksempel skyldes alvorlig svikt i entreprenørens rutiner, eller at de utførende ansatte hos entreprenøren mangler tilstrekkelig kompetanse, kan dette gi grunn til bekymring for entreprenørens evner til å ferdigstille prosjektet som sådan. Forbrukeren kan da ha berettiget grunn til å ønske å fri seg fra kontrakten.

Det er likevel en bred helhetsvurdering som skal foretas, og en rekke momenter kan derfor være av betydning i vurderingen. Lengden på forsinkelsen og eventuell skyld på entreprenørens hånd, kan være eksempler på momenter som kan få betydning.  

Hvis forbrukeren hever avtalen, må han engasjere andre til å fullføre arbeidet. Det fremgår av lovens § 22 at forbrukeren kan kreve erstatning for nødvendige merkostnader som følger av at noen andre må ferdigstille prosjektet. Det samme gjelder annet tap forbrukeren har hatt som følge av forsinkelsen.

Før en forbruker tar skrittet og krever heving, er det noen risikofaktorer han bør ha tenkt godt gjennom på forhånd.

For det første bør han være sikker på at det faktisk foreligger et vesentlig kontraktsbrudd som gir grunnlag for heving. Dersom vilkårene for heving ikke er oppfylt, vil hevingen være urettmessig, og det vil dermed være forbrukeren som er i mislighold.

For det andre bør forbrukeren ha tenkt gjennom hvor hensiktsmessig det faktisk er å heve avtalen. Ved å gjennomføre hevingen, blir forbrukeren sittende igjen med et uferdig prosjekt, som må ferdigstilles av noen andre. Arbeidet med å finne noen som kan og vil påta seg arbeidet med ferdigstillelsen kan være både tidkrevende og ressurskrevende, og vil dermed kunne føre til at ferdigstillelsen bare blir ytterligere forsinket. Ofte er det slik at selv om den opprinnelige entreprenøren har gjort mye feil, er han likevel den som har de beste forutsetningene for å få ferdigstilt prosjektet så raskt som mulig. 

Det er også viktig at en forbruker som vurderer å kreve heving er klar over at retten til å kreve heving bortfaller hvis entreprenøren ikke får melding om hevingskravet før overtakelse finner sted.

Tilbakehold av vederlag

Lovens § 24 åpner for at forbrukeren kan holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for de krav han har mot entreprenøren som følge av forsinkelsen.

Det kan bare holdes tilbake så mye av vederlaget som er «nødvendig» for å sikre at kravet blir dekket. Det kan imidlertid være vanskelig å vite sikkert hvor mye som er nødvendig å holde tilbake. Det følger av forarbeidene til loven at forbrukeren har et  visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på det som holdes tilbake.

Det er likevel verdt å merke seg at dersom det holdes tilbake klart mer enn det kravet tilsier, vil forbrukeren kunne bli ansvarlig for å betale forsinkelsesrente av det overskytende beløpet.

Det er også greit å være klar over at dersom det skulle vise seg at forbrukeren likevel ikke hadde krav som ga grunnlag for tilbakehold, så vil tilbakeholdet innebære at forbrukeren har misligholdt sin betalingsforpliktelse overfor entreprenøren, slik at entreprenøren vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor ham.

I denne artikkelen ser vi på hvilke regler som gjelder om hva som kan bygges. Som vi skal se, vil både arealplaner og bestemmelser i plan- og bygningsloven legge føringer for hva som kan bygges. Enkelte av disse bestemmelsene er skjønnspregede slik at det i en del tilfeller vil være opp til kommunen å vurdere lovligheten av et tiltak.

Reguleringsplan
Ofte vil reguleringsplanen ha bestemmelser som setter begrensninger for hva som kan bygges. Reguleringsplanen vil for eksempel kunne angi utnyttelsesgrad for tomten, det vil si hvor stor andel av tomta som kan bebygges, maksimal høyde på bygget og terrengtilpasning. Men reguleringsplanen vil også kunne ha konkrete bestemmelser om hvordan en bygning skal utformes rent estetisk.

Plan- og bygningsloven § 12-7 angir hva en reguleringsplan kan inneholde knyttet til utforming av bebyggelsen. Etter denne bestemmelsen kan en reguleringsplan sette krav til «graden av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.»

I reguleringsplanen kan det dermed for eksempel være bestemmelser om hvilke fargetoner man kan benytte, hva slags takform huset kan ha, eller hva slags materialer som kan benyttes. Følgende eksempler fra ulike reguleringsplaner i Fredrikstad viser at bestemmelsene kan være både detaljerte og mer generelle:

Eksempel 1:
«Bebyggelsen skal være villamessig med eneboliger i en etasje samt underetasje. Eneboligens størrelse må ikke overstige 200 kmv. Bygningens takvinkel må ikke være under 22 °.»

Eksempel 2:
«Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen og materialbruk. Fasadene som følger gateløpet skal brytes opp, slik at det harmonerer med øvrig bebyggelse i området.»

Eksempel 3:
«I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger. Maks 30%-BYA. Garasje og biloppstillingsplass inngår i bebygde arealer, likeså verandaer og balkonger som er bygget som en del av huset. Bebyggelse skal oppføres med mønehøyde maks. 8,0 m. Mønehøyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng ved boligens høyeste gavlvegg. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt.»

I tillegg til reguleringsplan kan det i kommunens arealplan være aktuelle bestemmelser som begrenser hva som kan bygges.

Plan- og bygningsloven
Også reglene i plan- og bygningsloven kan sette begrensninger for hva som kan bygges. Plan- og bygningsloven har for eksempel bestemmelser om tekniske krav og krav om avstand til nabogrenser. De tekniske kravene utfylles av krav i byggteknisk forskrift (TEK17).

Enkelte av reglene i plan- og bygningsloven er utpreget skjønnsmessige, og etterlater i stor grad til kommunen å avgjøre om tiltaket oppfyller bestemmelsen. Et eksempel på dette er § 29-2, den såkalte «skjønnhetsparagrafen». Etter denne bestemmelsen skal tiltak «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering».

Det følger altså direkte av lovbestemmelsen at det er kommunen gjennom sitt skjønn som avgjør om et tiltak har de visuelle kvalitetene som loven oppstiller som krav.

I neste avsnitt ser vi på en dom fra Agder lagmannsrett som blant annet gjaldt spørsmål om et hus kunne bygges med flatt tak eller ikke.

Nærmere om den aktuelle saken – (LA-2020-28910)

I saken hadde tiltakshaver bygd et hus med flatt tak, tilsvarende nabohusene på hver side. Det aktuelle huset vises i bildet under (huset merket «5A»). Det omsøkte tiltaket var imidlertid godkjent med skråtak, og det ble altså bygd i strid med godkjenningen. Tiltakshaver ble da ilagt forelegg og saken gjaldt gyldigheten av dette.

(Kilde: LA-2020-28910)

I utgangspunktet fremstår det kanskje som overraskende at kommunen med hjemmel i «skjønnhetsparagrafen» ikke godkjente at det ble bygget med flatt tak siden naboene på hver side hadde flatt tak. Her var kommunens argument at det flate taket ville føre til en for homogen bebyggelse i et område som forøvrig fremstod som variert. Kommunen begrunnet avslaget blant annet som følger:

«Bebyggelse i fremste rekke mot sjø innehar variert bebyggelsesstruktur med udefinert stil, skala og det foreligger ingen stram orientering for bebyggelsen. Takutforming varierer og det veksles mellom bruk av valmtak, saltak, flatt tak og pulttak. Nabobebyggelse på eiendommene Karlsvikveien 3 B og Karlsvikveien 5 B innehar begge tak utformet med flatt tak. Dersom også eiendommen Karlsvikveien 5 A utformes med flatt tak lik omsøkt så vil dette bryte med den etablerte byggeskikken (variert takutforming mellom boligebebyggelsen) som gjelder for fremste rekke mot sjø langs med Karlsvikveien.»

Lagmannsretten kom etter bred vurdering frem til at det ikke heftet feil ved kommunens vurdering. Kommunen var dermed i sin fulle rett til å avslå flatt tak i dette tilfellet.

Saken er et godt eksempel på at den skjønnsmessige vurderingen av om et tiltak har tilstrekkelig arkitektoniske kvaliteter kan være krevende. Videre viser saken at kommunen har et bredt skjønnsmessig spillerom, og som i begrenset grad kan overprøves av domstolene.