Reklamasjonen må fremsettes innenfor bestemte frister, hvis ikke vil kravet kunne gå tapt. Mange er imidlertid ikke klar over at et krav også kan tapes som følge av foreldelse. Det er altså to ulike regelsett, og det er viktig å kjenne til begge.

Denne artikkelen vil klargjøre de viktigste forskjellene mellom reklamasjonsfrister og foreldelse.

Reklamasjonsfrister

Reklamasjonsfrist er kort fortalt den perioden man har til å klage på en mangel ved en vare eller tjeneste. Dette er blant annet regulert i forbrukerkjøpsloven og kjøpsloven. Hensikten med reklamasjonsfristen er å gi kjøper en rimelig tid til å oppdage og melde fra om eventuelle mangler, samtidig som hensynet til selger ivaretas ved at det settes en grense for når kjøper kan rette krav mot selger.

Man skiller mellom absolutt reklamasjonsfrist og relativ reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen angir ytterpunktet for når man kan reklamere. Etter forbrukerkjøpsloven er for eksempel den absolutte reklamasjonsfristen normalt to år, men den kan være fem år dersom varen er ment å vare vesentlig lenger enn to år.

Den absolutte reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet man mottar varen.

I tillegg til at det må reklameres innen den absolutte reklamasjonsfristen, må det også reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde blitt oppdaget. Hva som regnes som rimelig tid kan variere. I forbrukerforhold kan det være nok å reklamere innen to måneder fra oppdagelsen av mangelen. I kontraktsforhold mellom næringsdrivende kan fristen være kortere. For å være sikker bør man alltid reklamere så raskt som mulig.

Foreldelse

At et krav er foreldet betyr at kravet er falt bort og ikke lenger kan gjøres gjeldende. Foreldelsesreglene gir en sterk oppfordring til kjøperen om å forfølge kravet sitt før det går for lang tid, slik at begge parter kan legge forholdet bak seg. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven.

Det er viktig å være oppmerksom på at foreldelsesfristen og reklamasjonsfristene løper parallelt og helt uavhengig av hverandre. Det betyr at kjøperens mangelskrav kan foreldes (gå tapt) selv om kjøperen har reklamert i tide. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert i tide.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Fristen løper fra tidspunktet for levering av varen. For eiendom vil det være overtakelsen som utgjør starttidspunktet for beregningen. Det er altså ikke tidspunktet da mangelen faktisk ble oppdaget som utgjør starttidspunktet for foreldelsesfristen.  Et praktisk råd er at kjøper, når det nærmer seg tre år etter overtakelse, bør vurdere om det kan være mangelskrav som kan foreldes.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at kjøperen går til søksmål mot selgeren, eller ved at selgeren erkjenner ansvar for mangelen. At selgeren påtar seg å utbedre mangelen kan være en form for erkjennelse som avbryter foreldelsesfristen, med mindre selgeren har tatt forbehold. Et alternativ til å avbryte foreldelsesfristen ved å gå til søksmål, er at partene blir enige om å utsette foreldelsesfristen. Dette kan gi partene mer tid til å forhandle, og man unngår unødvendige søksmål. Slike avtaler bør alltid inngås skriftlig.

I tillegg til den alminnelige foreldelsesfristen på tre år, har foreldelsesloven egne regler om tilleggsfrist. I enkelte tilfeller kan foreldelsesfristen utvides med ett år fra en part først blir kjent med et forhold. Dette er svært praktisk. Det er ikke uvanlig at en mangel er skjult for kjøperen. Dersom kjøperen oppdager mangelen først etter fire år, vil kravet mot selgeren i utgangspunktet være foreldet. Men heldigvis for kjøperen fanger regelen om tilleggsfrist opp slike tilfeller: Dersom kjøperen ikke var klar over at det forelå en mangel, løper det en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet kjøperen «fikk eller burde skaffet seg» «nødvendig kunnskap» om mangelen.

Reglene om foreldelse og reklamasjon løper som nevnt parallelt og det kan være vanskelig å holde oversikt. Dersom man er i tvil, bør man ikke sitte for lenge på gjerdet – da kan man risikere å tape kravet sitt, selv om det i utgangspunktet var berettiget. Reklamer skriftlig til selger – og undersøk også straks når foreldelsesfristen inntrer. Husk at reklamasjon ikke avbryter foreldelse, så langvarige diskusjoner med selger kan være en felle som fører til at kravet foreldes.

Gulating lagmannsrett avsa nylig dom i en sak som gjaldt spørsmål om en brygge på 74 kvm i Bergen var ulovlig eller ikke. Den aktuelle brygga ble ført opp på 1970-tallet. Brygga som saken gjaldt, vises i bildet nedenfor. Saken gjaldt den innerste delen av brygga (hvor det er satt ut møbler), ikke flytebrygga utenfor.

Sentralt i saken var spørsmålet om det ved oppføringen av brygga var meldeplikt til kommunen for tiltaket. Kommunens undersøkelser hadde i forkant avdekket at brygga ikke var meldt inn til kommunen da den ble bygd. Spørsmålet var om brygga var å anse som en «varig konstruksjon» eller ikke. Dersom brygga var å anse som en varig konstruksjon, ville den etter dagjeldende lov (bygningsloven av 1965 § 84) være meldepliktig. Etter en grundig gjennomgang av sakens faktum og av rettskildene, konkluderte lagmannsretten med at brygga ikke var å anse som en «varig konstruksjon» etter den dagjeldende bygningsloven. Siden brygga ikke var å anse som en varig konstruksjon, var det ikke meldeplikt for tiltaket og brygga var ikke ulovlig oppført.

Nærmere om lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten viste etter en gjennomgang av rettskildene til at trebrygger må være av en viss størrelsesorden og omfang og innebære et visst inngrep i naturen for å være omfattet av meldeplikten.

Lagmannsretten tok i sin vurdering utgangspunkt i at den aktuelle brygga er en enkel trekonstruksjon med små støpearbeider i form av at den er fundamentert på betongpåler. Lagmannsretten vurderte at brygga innebar et minimalt inngrep i terrenget. Lagmannsretten pekte videre på at bryggas størrelse (74 kvm) isolert sett kan tale for at den falt inn under meldeplikten. Lagmannsretten kom imidlertid til at terrengforholdene, det at det var langgrunt og at skjær stakk opp i fjæren, tyder på at det var nødvendig å trekke brygga så vidt langt utover fjæren for at det skulle være mulig å legge til brygga med båt ved fjære sjø. Videre så lagmannsretten hen til at bryggefronten, ut fra formålet om at en fritidsbåt skulle kunne legges til land og fortøyes med langsiden mot bryggen, måtte ha en viss lengde, noe som også påvirket arealet på brygga.

Lagmannsretten viste videre til at den i sin vurdering hadde lagt vekt på at hensynet til klarhet og forutsigbarhet for borgerne tilsier at det bør vises en viss varsomhet med å konstatere ulovlighet etter så lang tid når rettstilstanden på oppføringstidspunktet var såpass uklar.

Dommen har skapt en del diskusjon, og staten har i en pressemelding varslet at de vil anke saken fordi den skaper en uavklart og krevende situasjon for kommunene. Siste ord er altså ikke sagt, og pr i dag er det ikke avklart om Høyesterett tar saken inn til behandling, eller om lagmannsrettens dom blir stående.

Fastsetting av prisen

Utgangspunktet er at partene står fritt til å avtale prisen for den tjenesten som skal utføres. Hvis partene ikke har avtalt noen pris, er regelen at forbrukeren skal betale «gjengs pris» for tjenesten, eller en pris som er rimelig etter tjenestens art, omfang og utførelse og forholdene ellers.

Der håndverkeren har gitt et prisoverslag på tjenesten fremgår det av håndverkertjenesteloven § 32 at prisen ikke skal overstige det oppgitte beløpet vesentlig, og hvert fall ikke mer enn 15 %. Tilsvarende bestemmelse finnes også i bustadoppføringslova § 41 tredje ledd. Hvis den endelige prisen overstiger prisoverslaget med mer enn 15 %, er det håndverkeren selv som må bære den ekstra kostnaden.

Regelen gir en sikkerhet for forbrukeren mot at håndverkeren strategisk priser seg lavt for å få et oppdrag, for deretter å sende en sluttfaktura som overstiger det opprinnelige estimatet betydelig. Håndverkeren tvinges til å gjøre en så korrekt kostnadsberegning av tjenesten som mulig. Samtidig innebærer regelen også en sikkerhetsventil for håndverkeren for det tilfellet at tjenesten faktisk viser seg å bli dyrere enn først antatt.

Bindende prisoverslag eller uforpliktende prisantydning?

Ettersom håndverkeren vil være bundet av et prisoverslag, vil det kunne oppstå situasjoner hvor håndverkeren og forbrukeren er uenige om det faktisk er gitt et bindende prisoverslag, eller om det bare er gitt uforpliktende prisopplysninger om arbeidet.

I håndverkertjenesteloven § 32 tredje ledd er det fastslått at det ved slik uenighet er det håndverkeren som må kunne bevise hvorvidt den prisangivelsen som er gitt er et bindende prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning.

Høyesterett har i en dom om tolkningen av den tilsvarende bestemmelsen i bustadoppføringslova § 41 fjerde ledd uttalt at den klare hovedregelen er at prisopplysninger bør regnes som prisoverslag. Videre ble det uttalt at prisopplysninger bare kan oppfattes som ikke bindende i tilfeller der forbrukeren ikke med rimelighet kan basere forventninger om hva et arbeid vil koste på opplysningen. Det må altså foreligge konkrete holdepunkter i det enkelte tilfellet som tilsier at de prisopplysningene som er gitt ikke er bindende, for at håndverkeren ikke skal være bundet.

Pristillegg

Det er viktig å være klar over at selv om håndverkeren er bundet av et prisoverslag, kan det oppstå omstendigheter som gir håndverkeren krav på et pristillegg.

For det første kan håndverkeren kreve pristillegg hvis det under utføringen av oppdraget blir behov for å gjøre arbeider som går utenfor det opprinnelige oppdraget, men som det er praktisk å utføre samtidig med oppdraget (tilleggsarbeider). Håndverkeren skal i så fall kontakte forbrukeren om behovet for slike tilleggsarbeider. Dersom forbrukeren ikke er å treffe, kan tilleggsarbeidene likevel utføres hvis forbrukeren må antas å ville ha arbeidene utført og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til den avtalte prisen for tjenesten.

For det andre kan håndverkeren ha krav på pristillegg for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. Det kan være at forbrukeren ikke medvirker som avtalt eller at det blir oppdaget uventede forhold på forbrukerens eiendom som håndverkeren ikke bærer risikoen for.

Så lenge vilkårene for å kreve pristillegg er oppfylt, vil pristillegget håndverkeren har krav på ikke omfattes av 15%-begrensningen som gjelder for det opprinnelige prisoverslaget.

Når kommer de ulike lovene til anvendelse?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse på ny bolig, men gjelder også ombygging av eksisterende hus når arbeidene er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg. Loven gjelder både oppføring av bolighus på forbrukerens egen grunn og når man kjøper tomt og bolighus sammen.

Bustadoppføringslova gjelder både for avtaler om oppføring av bolighus og om avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring. Hvis arbeidene er fullført på tidspunktet når man inngår kjøpsavtalen, er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når skal arbeidene anses som fullført?  Dersom det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter skal boligen anses som fullført. Da er vilkåret i bustadoppføringslova oppfylt. Det er videre en forutsetning at det er entreprenøren som skal utføre de resterende arbeidene. Foreligger det f.eks. brukstillatelse eller ferdigattest skal arbeidene normalt anses som sluttført. Dersom det eneste som gjenstår er rydding, rengjøring o.l. faller dette derimot utenfor og innebærer at arbeidene skal anses som fullført. I de tilfellene er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når er tidspunktet for avtaleinngåelsen?
Tidspunktet for vurderingen av om arbeidet er fullført er avtaleinngåelsen. Dette vil i de fleste tilfeller bety datoen for når kjøpekontrakten er undertegnet. Derimot kan det også skje at partene på et tidligere tidspunkt er blitt enige om hovedinnholdet i avtalen selv om kontrakt undertegnes senere. Da er det dette tidspunktet som er styrende for vurderingen av om arbeidene er fullført eller ikke. Dersom det er tvil om når avtalen er inngått må dette løses ut fra vanlige kontraktrettslige prinsipper om tilbud og aksept.

Dersom boligen selges etter at arbeidene er fullført kommer som nevnt avhendingslova til anvendelse. For entreprenøren innebærer dette at det er mulig å styre om man vil selge etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Dette forutsetter selvsagt at entreprenøren har tilstrekkelig økonomi til å vente med å selge boligen til den er fullført. Oftere forekommer det at nye boliger selges før byggestart for å finansiere byggingen.

To lovverk – ulike virkninger
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige på en slik måte at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Ved salg etter bustadoppføringslova går derimot rettighetene til forbrukeren lenger enn ved salg etter avhendingslova.

En forskjell er at forbrukeren ved avtaler etter bustadoppføringslova på visse vilkår kan kreve at entreprenøren utfører tilleggs- og endringsarbeider. Dette følger av bustadoppføringslova § 9. Forbrukeren har ikke en slik rettighet ved salg etter avhendingslova.

En annen forskjell er at entreprenøren i henhold til bustadoppføringslova alltid plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og i fem år etter overtagelsen. Dette følger av bustadoppføringslova § 12.

Dersom boligen selges etter avhendingslova skal entreprenøren fortsatt stille garanti, men bare dersom boligen selges innen seks måneder etter ferdigstillelse, og under forutsetning av at salget skjer fra en profesjonell part til en forbruker.

Garantistillelse er en trygghet for forbrukeren, mens det for entreprenøren kan representere en ulempe i form av finanskostnader, samt at midlene blir bundet opp. Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti i strid med kravet i bustadoppføringslova kan dette få alvorlige konsekvenser ettersom dette gir forbrukeren rett til å holde tilbake kjøpesummen i sin helhet.

Når en bolig selges etter bustadoppføringslova medfører dette videre at både forbruker og entreprenør kan kreve at det holdes en ettårsbefaring. Dette følger av lovens § 16. Ettårsbefaringen er en gjennomgang mellom partene for å fange opp evt. reklamasjoner og utbedringsbehov. Dette kan være en fordel for begge sider. For entreprenøren gir dette bl.a. en mulighet til å avskjære evt. senere reklamasjoner. Dersom den ene parten nekter å delta på slik befaring kan dette tale mot vedkommende i en eventuell senere rettstvist.

En annen forskjell mellom de to lovene er at bustadoppføringslova, ved forsinkelse hos entreprenøren, gir forbrukeren adgang til å kreve dagmulkt. Dette følger av bustadoppføringslova § 17 og § 18. Avhendingslova gir på den annen side forbrukeren kun en adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap, noe som i mange sammenhenger kan være vanskelig å påvise. Noe tilsvarende vilkår om økonomisk tap gjelder ikke etter bustadoppføringslova.

Videre har de to lovene til dels ulike bestemmelser om mangler ved boligen, bl.a. knyttet til hvilke virkemidler forbrukeren har til rådighet dersom det foreligger en mangel. Eksempelvis følger det ikke noe ubetinget krav på retting av mangler fra forbrukerens side ved salg etter avhendingslova. Et slik krav etter avhendingslova har forbrukeren bare dersom boligen har vært solgt som ny og den ikke har vært brukt i mer enn ett år. I de tilfellene kan forbrukeren kreve retting på samme måte som i bustadoppføringslova.

Hevingsadgangen er også noe forskjellig mellom de to lovene, selv om de begge krever at det foreligger et vesentlig mislighold. Bustadoppføringslova åpner til forskjell fra avhendingslova bl.a. for å heve kjøpet også før overtagelsen.

Oppsummering
Ved salg etter bustadoppføringslova gir dette forbrukeren rettigheter som ikke oppnås etter avhendingslova. Det vil derfor normalt være gunstigere for en forbruker å kjøpe bolig etter bustadoppføringslova.

For entreprenøren vil hva som er gunstig variere ut fra en rekke faktorer slik som økonomi og markedssituasjon, men det kan også eksempelvis ha skattemessige implikasjoner om man selger boligen før eller etter ferdigstillelse. For en entreprenør er det derfor viktig å vurderer nøye hvilken løsning som passer best i det enkelte prosjekt.

Trær som strekker seg over eiendomsgrensen

Noen ganger vokser trær, greiner og røtter slik at de strekker seg utover eierens eiendom og inn på naboeiendommen. Det kan være greiner som henger over naboens tak eller store røtter som strekker seg inn under gjerdet. Hvis dette innebærer en nevneverdig skade eller ulempe for naboen, har han rett til å fjerne den delen som går over på hans eiendom. Dette fremgår av lovens § 12.

Hva som utgjør nevneverdig skade og ulempe i disse tilfellene må vurderes konkret. Det vil ikke være tilstrekkelig at treet i seg selv innebærer en ulempe for naboen, men hvis nedfall fra en grein som vokser over naboens tak tetter igjen takrennene på huset, vil dette kunne anses som en ulempe som gir grunnlag for å fjerne greinen.

Merk at hvis det er snakk om skader eller ulemper fra trær eller greiner, gjelder retten til å fjerne dette bare dersom eieren av treet er varslet på forhånd, og han  ikke selv har fjernet det som strekker seg over grensen innen rimelig tid. Røtter kan altså fjernes av eget tiltak, uten at eieren av treet er varslet på forhånd.

Det er verdt å merke seg at retten etter § 12 ikke gjelder for trær som fungerer som grensemerker, og heller ikke i tilfeller der det er skog på begge sider av eiendomsgrensen.

Trær som står nærme eiendomsgrensen

I lovens § 3 er det inntatt en regel som gjelder for trær som står nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden.

Hvis det ikke er «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet at treet blir stående, og treet er til skade eller særlig ulempe for naboen, kan naboen kreve treet fjernet.

Vilkåret om at det ikke må være «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet å ha treet stående, innebærer at det må gjøres en vurdering av naboens ønske om at treet blir stående. Interessen av å ha treet stående kan for eksempel være knyttet til at det gir ly for sol og vind, eller at det skjermer mot innsyn. Det kan også være nok at eieren syns treet er spesielt fint å se på. Kravene til eierens interesser er ikke strenge, så i praksis vil det bare være tilfeller der eieren har en rent bagatellmessig interesse i å ha treet stående, som vil omfattes. 

I tillegg til at eierens interesser må være bagatellmessige, må naboen kunne påvise at treet utgjør en skade eller særlig ulempe for ham. Det stilles ikke krav om at skaden eller ulempen er av et visst omfang, men den må være reell. Hvis treet er gammelt og det er fare for at det ellers vil velte, vil ulempen sannsynligvis kunne gi grunnlag for et krav om fjerning. Det kan også være tilstrekkelig at treet skjermer for utsikt eller er svært skjemmende, men da skal det nok mer til. Hvis treet skaper sterke allergireaksjoner for naboen, er også dette forhold som kan tas i betraktning i vurderingen.

Trær som står helt inne på eierens eiendom

Selv om et tre står helt inne på eierens grunn, og verken kan kreves fjernet etter § 3 eller § 12, kan en nabo kreve treet fjernet dersom dette utgjør en urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for ham. Dette reguleres av hovedregelen i naboloven § 2.

I utgangspunktet råder man som eier fritt over egen eiendom. Skal man begrense eierens rådighet, må det kunne påvises et rettsgrunnlag for dette.

Bestemmelsen i § 2 fastsetter grensen for hvilke skader og ulemper eieren av en fast eiendom kan påføre naboeiendommen. Bestemmelsen favner vidt, og omfatter også skader og ulemper som trær medfører for naboeiendommen. For naboen er spørsmålet hvor mye han må finne seg i fra treeieren, rettere sagt hva han må tåle. I motsetning til § § 3 og 12, legger § 2 opp til at det må foretas en interesseavveining mellom eierens interesser i å ha treet stående, og naboens interesse i å få treet fjernet. I denne vurderingen er det en rekke forhold som vil kunne ha betydning. Hvis skadene eller ulempene for naboen er større enn fordelene for eieren ved å la treet stå, gir § 2 grunnlag for å kreve treet fjernet.

Oppsummering

Som de fremgår over inneholder naboloven flere grunnlag for å kreve at eieren av et tre fjerner eller beskjærer dette, slik at den skade eller ulempe treet medfører for naboeiendommen reduseres. For å unngå erstatningsansvar, er det viktig at eieren varsles før du som nabo tar saken i egne hender.

Hvem regnes som nabo?

Loven gir liten veiledning i forhold til hvem som regnes som nabo i lovens forstand. Vi ser først på hvilke fysiske eiendommer som faller inn under bestemmelsen.

Tilstøtende eiendommer vil klart regnes som nabo i lovens forstand. Rettspraksis har imidlertid gjort det klart at kretsen kan være større enn kun tilgrensende eiendommer. Litt forenklet, kan man si at det er rekkevidden av skadepotensialet til en handling eller unnlatelse som avgjør om noen er nabo eller ikke i lovens forstand. For å illustrere dette, kan man si at nabokretsen er større i et tilfelle hvor man tenner lunten på en bunt med dynamittkubber enn i et tilfelle hvor man tenner luten til en kinaputt.

Spørsmålet blir så hvem man eventuelt kan rette et erstatningskrav mot. Er det kun eieren av den aktuelle naboeiendommen, eller kan man også kreve erstatning fra andre med tilknytning til eiendommen?

Den man retter erstatningskravet mot, må ikke bare ha tilknytning til eiendommen som skadehandlingen foregår på, men må også ha en tilknytning til den potensielt farlige aktiviteten. Det vanligste er naturligvis at den som eier eiendommen kan holdes ansvarlig, men også en entreprenører kan være ansvarlig dersom de har sterk nok tilknytning til eiendommen og foretar seg noe som leder til uhell. Det kan for eksempel være at en innleid entreprenør foretar sprengningsarbeid som fører til skader på naboeiendommen.

Det er verdt å merke seg at også stat og kommune kan bli erstatningsansvarlige for skadelige handlinger som foregår på deres eiendom. Typisk vil dette være der de leier inn en entreprenør til å utføre noe for seg, som graving eller hugging av trær, og dette resulterer i skade på en annens tomt.

Kriteriene for erstatningsansvar

For det første må det ha skjedd noe på naboeiendommen som har påført deg, eller kommer til påføre deg, et økonomisk tap.

Videre må handlingen eller unnlatelsen være i strid med bestemmelser i naboloven, det må foreligge et ansvarsgrunnlag. Som en forenkling kan vi her si at dersom naboen gjør eller sørger for at noe blir gjort på sin eiendom, og dette medfører skade og økonomisk tap på din eiendom, vil dette kunne være i strid med nabolovens bestemmelser og dermed gi grunnlag for erstatning.

Vanligvis i erstatningsretten, blir man ikke ansvarlig med mindre det er handlet på en uaktsom måte. Uaktsomhet er imidlertid ikke nødvendig for å bli erstatningsansvarlig etter naboloven § 9. Etter denne bestemmelsen gjelder et såkalt objektivt ansvar slik at en nabo kan bli erstatningsansvarlig for økonomisk tap som naboen er påført som følge av uhell og liknende og uten at det foreligger en uaktsom handling.

Oppsummering

Naboloven § 9 oppstiller et relativt vidtrekkende erstatningsansvar som mange ikke kjenner til. Kretsen av mulige erstatningsansvarlige kan være stor. Både eier av naboeiendommen og andre med tilknytning til eiendommen kan tenkes å være ansvarlig. Når først den ansvarlige er pekt ut, skaden er identifisert og det økonomiske tapet er fastlagt, skal det mindre til enn det som er vanlig i erstatningsretten å få tapet dekket.

Tvisten
Den 13.10.22 avgjorde Høyesterett en tvist om sluttoppgjøret mellom en forbruker og entreprenør etter utførelse av rehabiliteringsarbeider ved det elektriske anlegget i forbrukerens bolig. Forbrukeren hadde stanset sin betaling, idet han krevde spesifikasjon og dokumentasjon av beløpene. Anførselen var at det ikke var mulig å kontrollere omfanget av arbeidet opp mot hva som var bestilt.

Høyesteretts vurdering
I henhold til Bustadoppføringsloven § 48 første ledd kan «forbrukaren setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast». Tvistespørsmålene som Høyesterett behandlet var:

1. Hva som kreves for at kravet til kontrollerbar regning er oppfylt.
2. Hvilken rettslig virkning/hvilke konsekvenser det har at kontrollbar regning ikke fremlegges

Høyesterett uttalte seg også om hvilken dokumentasjon entreprenørene bør sikre for sine krav underveis i prosjektet. Det er entreprenøren som har bevisbyrden for at han har krav på vederlag, og sikring av god, tidsnær dokumentasjon vil være viktig for å få medhold i et slikt krav, der hvor entreprenøren ikke har utarbeidet en kontrollerbar regning i henhold til Bustadoppføringsloven § 48.

1. Kravene til kontrollerbar regning
Kravet til kontrollerbar regning avhenger av grunnlaget for kravet og hvilket vederlag som er avtalt eller som følger av lovens vederlags­bestemmelser. Dette innebærer at kravene som stilles til regningens innhold og spesifikasjon avhenger av hvilken vederlagsmodell som gjelder i det enkelte prosjekt, er det fastpris, prisoverslag, arbeid på regning eller tilleggsvederlag, eller en sammenblanding av flere modeller?

Bakgrunnen for reglene er at forbruker skal kunne kontrollere regningen, dvs.  sammenholde regningen med avtalen og det arbeidet som er utført.

Høyesterett understreker at det av kravsoppstillingen må fremkomme hvilke deler av vederlaget som avregnes etter fastpris, prisoverslag eller regning (vederlagspostene). Endringer og tillegg skal også fremgå særskilt i oppstillingen. I kravsoppstillingen skal så de enkelte vederlagspostene spesifiseres. Det er strengere krav til spesifikasjon ved regningsarbeid og der det er gitt prisoverslag enn ved fastprisavtaler.

Ved regningsarbeid plikter entreprenøren å opplyse om påløpte arbeidstimer og material­kostnader. Det kan også kreves dokumentasjon for timeforbruk og belastede kostnader. Ved prisoverslag skal også arbeid og kostnader angis særskilt og er det utført endrings- eller tilleggsarbeider, skal de spesifiseres hver for seg.

Vedr. krav til dokumentasjon
Høyesterett uttaler at som utgangspunkt skal timene og kostnadene registreres under arbeidets gang, dvs. at de underveis i prosjektet føres på de enkelte vederlags­postene. Høyesterett åpner imidlertid for muligheten til å foreta en mer skjønnsmessig fordeling av arbeidet senere. Det vil i så fall bero på en konkret vurdering om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt i et slikt tilfelle.

2. Konsekvensene av at kontrollerbar regning ikke er fremlagt

Frem til entreprenøren har fremlagt kontrollerbar regning, har forbrukeren ingen plikt til å betale.

Entreprenøren kan reise sak for domstolene og få dom for veder­lagskravet sitt  ved å føre bevis for kravet, selv om det ikke har vært fremlagt en kontrollerbar regning. Forfalls­tidspunktet for kravet vil i så fall bli utsatt til oppfyllelsesfristen for rettskraftig dom. Rettsvirkningene av at entreprenøren ikke fremlegger en kontrollerbar regning, er at forbrukeren får en tilleggsfrist for betaling. Ut over dette griper ikke § 48 første ledd inn i entreprenørens rett til vederlag for utført arbeid. Som entreprenør er det imidlertid viktig å sørge for at regningen er kontrollerbar, slik at man har rett til betaling uten at forbrukeren får tilleggsfrist.

For en forbruker er det å bygge en ny bolig et prosjekt av stor betydning. Boligbyggeprosjekter er noe man begir seg ut på kanskje én eller noen få ganger i løpet av livet, og det er derfor de færreste forbrukere som er erfarne med prosessen.

Boligbyggeprosjekter går dessverre ikke alltid helt etter planen. Det kan oppstå forsinkelser, eller det kan vise seg at det er feil og mangler på selve boligen.

Når foreligger det en forsinkelse?

Entreprenøren plikter å overholde avtalte frister for overlevering, ferdigstillelse av hele eller deler av arbeidet og for hjemmelsoverføring. Hvis disse avtalte fristene ikke overholdes, er utgangspunktet at det foreligger en forsinkelse.

I noen tilfeller er det imidlertid ikke avtalt noen konkrete frister. I disse tilfellene plikter  entreprenøren å utføre arbeidet med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Dette innebærer blant annet at han må sørge for å stille med nok folk og utstyr til å utføre oppdraget, og at et oppdrag uten bestemte friser ikke uten videre kan nedprioriteres til fordel for andre oppdrag hvor det løper frister. Etterleves ikke plikten til rimelig fremdrift, foreligger det en forsinkelse.

Det kan oppstå situasjoner underveis i et prosjekt som gjør at entreprenøren ikke greier å overholde frister, men som han ikke kan bebreides for å ikke ha forutsett eller regnet med da avtalen ble inngått. Det kan være at forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeider, eller at forbrukeren ikke sørger for å samarbeide med entreprenøren som avtalt. Det kan også være helt ekstraordinære situasjoner, som ekstremvær eller streik, som hindrer arbeidet. I slike tilfeller vil entreprenøren kunne kreve å få utsatt avtalte frister, og få en tilleggsfrist. Så lenge en slik tilleggsfrist blir krevd med en gang entreprenøren blir kjent med hindringen, vil det ikke foreligge noen forsinkelse før den nye fristen eventuelt blir oversittet.

Når entreprenøren er forsinket, og det ikke skyldes forhold utenfor hans kontroll, foreligger det et kontraktsbrudd. Bustadoppføringslova gir da forbrukeren rett til å kreve dagmulkt (§ 18), heving (§ 20), erstatning ( § 19 eller § 22) eller å holde tilbake vederlag (§ 24), for å avbøte det kontraktsbruddet som har oppstått.

Dagmulkt

Når entreprenøren er forsinket slik at overtakelse ikke kan skje til avtalt tid, har forbrukeren rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt kan kreves for hver dag forsinkelsen varer, også helgedager og helligdager, men ikke i mer enn 100 dager, jf. buofl. § 18.

Krav på dagmulkt er en av de viktigste misligholdsbeføyelsene for forbrukeren. Det stilles ingen andre vilkår enn at det foreligger en forsinkelse. Hvorvidt entreprenøren kan bebreides for forsinkelsen, eller forbrukeren har hatt noe økonomisk tap, er uten betydning. Formålet med dagmulkten er å legge et press på entreprenøren til å oppfylle sin forpliktelse, og å gi forbrukeren en kompensasjon for den ulempen en forsinket innflytting innebærer. Dagmulkt er en normaltapserstatning, og satsen skal være 1 promille av det samlede vederlaget, med mindre høyere dagmulkt er avtalt. Merk at krav på dagmulkt bare gjelder ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, må forbrukeren eventuelt fremme krav på bakgrunn av reglene om erstatning hvis han lider et økonomisk tap.

Erstatning

Forbrukeren har i utgangspunktet ikke krav på annen erstatning enn dagmulkten. Dette gjelder selv om forbrukeren kan bevise at han faktisk har lidt et økonomisk tap som overstiger dagmulkten. Det finnes likevel noen unntak. Loven skiller mellom erstatning i perioder med og uten dagmulkt.

For at en forbruker skal kunne kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten, må tapet være en følge av at entreprenøren, eller noen han svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det fremgår av buofl. § 19 første ledd.

Terskelen for at entreprenøren skal anses å ha opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig er imidlertid høy. Det er ikke slik at enhver kritikkverdig handling eller unnlatelse hos entreprenøren gir grunnlag for erstatning.

Erstatning etter § 19 første ledd må anses som en sikkerhetsventil for de tilfellene der entreprenørens handlemåte skiller seg klart fra det som normalt kan forventes av en forstandig entreprenør. Et eksempel kan være at entreprenøren har bundet seg til en frist som han allerede på avtaletidspunktet måtte forstå at han ikke ville greie å overholde, og som han også måtte forstå at ville medføre en forsinkelse. Det vil også kunne være grovt uaktsomt hvis entreprenøren ikke gjør nok for å overvinne hindringer for fremdriften, så lenge disse hindringene enkelt kunne være unngått.

Paragraf 19 andre ledd regulerer forbrukerens krav på erstatning i tidsrom der det ikke blir regnet dagmulkt. Som nevnt i punkt 3 gjelder krav på dagmulkt kun ved oversittelse av frist for overlevering. Hvis entreprenøren oversitter andre frister, for eksempel frister for avslutning av delarbeider, har forbrukeren krav på erstatning for det faktiske tapet han er påført som følge av forsinkelsen. Dette følger av § 19 andre ledd.

Uavhengig av om det kan kreves erstatning etter § 19 første eller andre ledd, skal erstatningen dekke det påregnelige, økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av entreprenørens forsinkelse. Det gis ikke kompensasjon for ikke-økonomiske tap for ulemper forsinkelsen medfører. Forbrukeren har dessuten en tapsbegrensningsplikt, og må gjøre rimelige tiltak for å avgrense sitt tap. Gjør han ikke det, vil erstatningen kunne reduseres.

Heving

Hvis entreprenørens forsinkelse blir så lang at den må anses som et «vesentlig kontraktsbrudd», kan forbrukeren kreve at avtalen heves, jf. § 20. Det samme gjelder hvis det er klart at en slik forsinkelse kommer til å oppstå.

For å avgjøre om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, må det foretas en konkret helhetsvurdering av forsinkelsen og konsekvensene denne har for forbrukeren. I rettspraksis på området er det lagt til grunn at det styrende spørsmålet i vurderingen er om forbrukeren hadde rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

I rene entrepriseavtaler er det bare adgang til å kreve heving for den delen av arbeidene som gjenstår. De arbeidene som er utført, må forbrukeren betale vederlag for i tråd med det som er avtalt. Dette innebærer at vurderingen av om vesentlighetskravet er oppfylt hovedsakelig må knytte seg til entreprenørens evne og vilje til å gjennomføre de gjenstående arbeidene. Hvis den forsinkelsen som har oppstått for eksempel skyldes alvorlig svikt i entreprenørens rutiner, eller at de utførende ansatte hos entreprenøren mangler tilstrekkelig kompetanse, kan dette gi grunn til bekymring for entreprenørens evner til å ferdigstille prosjektet som sådan. Forbrukeren kan da ha berettiget grunn til å ønske å fri seg fra kontrakten.

Det er likevel en bred helhetsvurdering som skal foretas, og en rekke momenter kan derfor være av betydning i vurderingen. Lengden på forsinkelsen og eventuell skyld på entreprenørens hånd, kan være eksempler på momenter som kan få betydning.  

Hvis forbrukeren hever avtalen, må han engasjere andre til å fullføre arbeidet. Det fremgår av lovens § 22 at forbrukeren kan kreve erstatning for nødvendige merkostnader som følger av at noen andre må ferdigstille prosjektet. Det samme gjelder annet tap forbrukeren har hatt som følge av forsinkelsen.

Før en forbruker tar skrittet og krever heving, er det noen risikofaktorer han bør ha tenkt godt gjennom på forhånd.

For det første bør han være sikker på at det faktisk foreligger et vesentlig kontraktsbrudd som gir grunnlag for heving. Dersom vilkårene for heving ikke er oppfylt, vil hevingen være urettmessig, og det vil dermed være forbrukeren som er i mislighold.

For det andre bør forbrukeren ha tenkt gjennom hvor hensiktsmessig det faktisk er å heve avtalen. Ved å gjennomføre hevingen, blir forbrukeren sittende igjen med et uferdig prosjekt, som må ferdigstilles av noen andre. Arbeidet med å finne noen som kan og vil påta seg arbeidet med ferdigstillelsen kan være både tidkrevende og ressurskrevende, og vil dermed kunne føre til at ferdigstillelsen bare blir ytterligere forsinket. Ofte er det slik at selv om den opprinnelige entreprenøren har gjort mye feil, er han likevel den som har de beste forutsetningene for å få ferdigstilt prosjektet så raskt som mulig. 

Det er også viktig at en forbruker som vurderer å kreve heving er klar over at retten til å kreve heving bortfaller hvis entreprenøren ikke får melding om hevingskravet før overtakelse finner sted.

Tilbakehold av vederlag

Lovens § 24 åpner for at forbrukeren kan holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for de krav han har mot entreprenøren som følge av forsinkelsen.

Det kan bare holdes tilbake så mye av vederlaget som er «nødvendig» for å sikre at kravet blir dekket. Det kan imidlertid være vanskelig å vite sikkert hvor mye som er nødvendig å holde tilbake. Det følger av forarbeidene til loven at forbrukeren har et  visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på det som holdes tilbake.

Det er likevel verdt å merke seg at dersom det holdes tilbake klart mer enn det kravet tilsier, vil forbrukeren kunne bli ansvarlig for å betale forsinkelsesrente av det overskytende beløpet.

Det er også greit å være klar over at dersom det skulle vise seg at forbrukeren likevel ikke hadde krav som ga grunnlag for tilbakehold, så vil tilbakeholdet innebære at forbrukeren har misligholdt sin betalingsforpliktelse overfor entreprenøren, slik at entreprenøren vil kunne gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor ham.

Tiltaket må følge plan- og bygningsloven og naboloven

Selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt, er det viktig å huske på at man må undersøke hvilke arealplaner som gjelder og hvilke begrensninger disse eventuelt setter i forhold til tiltaket. En reguleringsplan kan for eksempel inneholde bestemmelser om utnyttelsesgraden av eiendommen eller hvordan et bygg kan plasseres på tomta. Tiltaket må også overholde de øvrige bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Det er også viktig å huske på at tiltaket kan være i strid med nabolovens bestemmelser selv det er unntatt søknadsplikt. Selv om tiltaket ikke er søknadspliktig, kan det også være nødvendig å varsle naboen på forhånd etter nabolovens bestemmelser.

Det er verdt å merke seg at flere tiltak, som hver for seg blir vurdert å være unntatt søknadsplikt, i lovens forstand kan anses som en helhet og dermed som et søknadspliktig tiltak. Dette må vurderes konkret.

Nærmere om hva man kan bygge uten å søke

Reglene om hvilke tiltak som er unntatt søknadsplikt følger av plan- og bygningsloven § 20-5. Reglene er utfylt i byggesakforskriften (SAK10) kapittel 4.

1. Mindre frittliggende bygning – maksimalt 50 kvm

Mindre frittliggende bygninger som ikke overstiger 50 kvm kan bygges uten søknad. Det er et krav at bygningen ikke skal brukes til beboelse. Videre er det et krav et mønehøyden ikke skal være over 4 meter og gesimshøyden ikke over 3 meter. Bygningen må plasseres minst 1 meter fra nabogrensen eller annen bygning på eiendommen og kan kun være på 1 etasje.

Typiske bygg i denne kategorien kan være garasje eller bod.

2. Mindre tilbygg – maksimalt 15 kvm

Mindre tilbygg, som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 kvm kan føres opp uten søknad. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Husk at plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser gjelder, slik at avstand til nabogrense må være minst 4,0 meter dersom ikke annet fremgår av plan.

3. Terrasser

Avhengig av størrelsen, kan bygging av terrasse være unntatt søknadsplikt. Kravet er at terrassen maksimalt har en høyde på 1 meter fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning og ikke stikker lenger ut enn 4 meter. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1 meter. Merk at slike terrasser ikke kan være overbygde.

4. Tiltak i eksisterende byggverk

En del mindre tiltak i eksisterende byggverk er unntatt søknadsplikt. Som eksempler kan nevnes: bygging av bad, endring av ikke-bærende vegg og innstallering av ildsted.

5. Mindre tiltak utendørs

Det er også en rekke mindre tiltak man kan foreta utendørs uten søknadsplikt. Noen eksempler er etablering av levegg (med begrensninger i forhold til høyde og lengde), innhengning mot veg med inntil 1,5 meter høyde, montering av parabolantenne, mindre forstøtningsmurer (med begrensninger i forhold til høyde og plassering) og mindre fylling eller planering av terreng (med begrensninger i forhold til avvik fra tidligere terrengnivå). Videre kan man uten å søke etablere intern veg på tomten samt biloppstillingsplasser dersom dette ikke krever terrenginngrep.

Oppsummert kan vi si at det er en rekke tiltak man kan gjøre uten at man må søke kommunen om tiltalelse. Samtidig er det viktig at man varsler naboen på forhånd ved større tiltak og også undersøker relevante arealplaner. Dersom man er i tvil er det lurt å søke råd før man setter i gang tiltaket.

I denne artikkelen ser vi på hvilke regler som gjelder om hva som kan bygges. Som vi skal se, vil både arealplaner og bestemmelser i plan- og bygningsloven legge føringer for hva som kan bygges. Enkelte av disse bestemmelsene er skjønnspregede slik at det i en del tilfeller vil være opp til kommunen å vurdere lovligheten av et tiltak.

Reguleringsplan
Ofte vil reguleringsplanen ha bestemmelser som setter begrensninger for hva som kan bygges. Reguleringsplanen vil for eksempel kunne angi utnyttelsesgrad for tomten, det vil si hvor stor andel av tomta som kan bebygges, maksimal høyde på bygget og terrengtilpasning. Men reguleringsplanen vil også kunne ha konkrete bestemmelser om hvordan en bygning skal utformes rent estetisk.

Plan- og bygningsloven § 12-7 angir hva en reguleringsplan kan inneholde knyttet til utforming av bebyggelsen. Etter denne bestemmelsen kan en reguleringsplan sette krav til «graden av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.»

I reguleringsplanen kan det dermed for eksempel være bestemmelser om hvilke fargetoner man kan benytte, hva slags takform huset kan ha, eller hva slags materialer som kan benyttes. Følgende eksempler fra ulike reguleringsplaner i Fredrikstad viser at bestemmelsene kan være både detaljerte og mer generelle:

Eksempel 1:
«Bebyggelsen skal være villamessig med eneboliger i en etasje samt underetasje. Eneboligens størrelse må ikke overstige 200 kmv. Bygningens takvinkel må ikke være under 22 °.»

Eksempel 2:
«Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen og materialbruk. Fasadene som følger gateløpet skal brytes opp, slik at det harmonerer med øvrig bebyggelse i området.»

Eksempel 3:
«I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger. Maks 30%-BYA. Garasje og biloppstillingsplass inngår i bebygde arealer, likeså verandaer og balkonger som er bygget som en del av huset. Bebyggelse skal oppføres med mønehøyde maks. 8,0 m. Mønehøyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng ved boligens høyeste gavlvegg. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt.»

I tillegg til reguleringsplan kan det i kommunens arealplan være aktuelle bestemmelser som begrenser hva som kan bygges.

Plan- og bygningsloven
Også reglene i plan- og bygningsloven kan sette begrensninger for hva som kan bygges. Plan- og bygningsloven har for eksempel bestemmelser om tekniske krav og krav om avstand til nabogrenser. De tekniske kravene utfylles av krav i byggteknisk forskrift (TEK17).

Enkelte av reglene i plan- og bygningsloven er utpreget skjønnsmessige, og etterlater i stor grad til kommunen å avgjøre om tiltaket oppfyller bestemmelsen. Et eksempel på dette er § 29-2, den såkalte «skjønnhetsparagrafen». Etter denne bestemmelsen skal tiltak «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering».

Det følger altså direkte av lovbestemmelsen at det er kommunen gjennom sitt skjønn som avgjør om et tiltak har de visuelle kvalitetene som loven oppstiller som krav.

I neste avsnitt ser vi på en dom fra Agder lagmannsrett som blant annet gjaldt spørsmål om et hus kunne bygges med flatt tak eller ikke.

Nærmere om den aktuelle saken – (LA-2020-28910)

I saken hadde tiltakshaver bygd et hus med flatt tak, tilsvarende nabohusene på hver side. Det aktuelle huset vises i bildet under (huset merket «5A»). Det omsøkte tiltaket var imidlertid godkjent med skråtak, og det ble altså bygd i strid med godkjenningen. Tiltakshaver ble da ilagt forelegg og saken gjaldt gyldigheten av dette.

(Kilde: LA-2020-28910)

I utgangspunktet fremstår det kanskje som overraskende at kommunen med hjemmel i «skjønnhetsparagrafen» ikke godkjente at det ble bygget med flatt tak siden naboene på hver side hadde flatt tak. Her var kommunens argument at det flate taket ville føre til en for homogen bebyggelse i et område som forøvrig fremstod som variert. Kommunen begrunnet avslaget blant annet som følger:

«Bebyggelse i fremste rekke mot sjø innehar variert bebyggelsesstruktur med udefinert stil, skala og det foreligger ingen stram orientering for bebyggelsen. Takutforming varierer og det veksles mellom bruk av valmtak, saltak, flatt tak og pulttak. Nabobebyggelse på eiendommene Karlsvikveien 3 B og Karlsvikveien 5 B innehar begge tak utformet med flatt tak. Dersom også eiendommen Karlsvikveien 5 A utformes med flatt tak lik omsøkt så vil dette bryte med den etablerte byggeskikken (variert takutforming mellom boligebebyggelsen) som gjelder for fremste rekke mot sjø langs med Karlsvikveien.»

Lagmannsretten kom etter bred vurdering frem til at det ikke heftet feil ved kommunens vurdering. Kommunen var dermed i sin fulle rett til å avslå flatt tak i dette tilfellet.

Saken er et godt eksempel på at den skjønnsmessige vurderingen av om et tiltak har tilstrekkelig arkitektoniske kvaliteter kan være krevende. Videre viser saken at kommunen har et bredt skjønnsmessig spillerom, og som i begrenset grad kan overprøves av domstolene.

Disse vegene driftes og vedlikeholdes i regi av eierne. I praksis oppstår det ofte spørsmål om hvordan kostnadene til vedlikeholdet skal fordeles mellom brukerne av vegen. Er det de som bruker vegen mest som skal betale mest, eller skal kostnadene fordeles likt på alle? Og hvilke vedlikeholdstiltak av vegen kan brukerne kreve?

1. OFFENTLIG ELLER PRIVAT VEG?

Når fordelingen av kostnader til vedlikehold av veg skal bestemmes, er det avgjørende om vegen regnes som privat eller offentlig. Etter veglova § 1 er alle veger som ikke er offentlige, å regne som private. Det er derfor nødvendig å se på hva som ligger i begrepet offentlig veg. For at en veg skal være offentlig er det to hovedvilkår som må være oppfylt. For det første må vegen være «open for allmenn ferdsel». For det andre er det et vilkår at vegen må være «halden ved like av stat, fylkeskommune eller kommune». Som offentlige veger regnes riksveg, fylkesveg og kommunal veg, jf. lovens § 1.

Etter loven er som nevnt alle veger som ikke er offentlige, å regne som private. Regler om fordeling av kostnader til vedlikehold og utbedring av private veger er særskilt regulert i veglova kapittel VII.

Et typisk eksempel på private veger er veger inn til hytteområder, hvor veg og grunn eies av én eller få grunneiere (grunneierlag). Slike veger kan ha få eller mange brukere, og utformingen og lengden på vegene kan naturligvis variere mye. Et annet eksempel er veg inn til skogeiendommer som går over flere eiendommer og hvor alle eierne også er brukere.

2. VEGLOVA § 54 – FORDELING AV KOSTNADER

Regler om fordelingen av felleskostnader mellom brukerne av private veger finner vi i veglova § 54. Etter bestemmelsen skal fordelingen av kostnadene knyttes til den enkeltes bruk av vegen. Tanken er at jo mer intensiv bruk man har av vegen, jo større andel av kostnadene skal man betale.

Når privat veg blir brukt til felles adkomst for flere eiendommer, har alle brukerne en felles vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsplikten gjelder derfor ikke bare grunneiere og andre med formell rettslig bruksrett til vegen. Vedlikeholdsplikten gjelder også alle andre som faktisk bruker vegen.

Veglova § 54 er en fravikelig regel som gjelder hvis det ikke er avtalt noe annet, for eksempel i en festeavtale. Siden regelen er fravikelig, står partene dermed fritt til å avtale ordninger som fraviker lovens system. Men dersom kostnadsfordelingen ikke er regulert på annet vis, er det veglova § 54 som gjelder.

Det er verdt å merke seg at veglova § 54 ikke sier noe om innholdet av bruksrettighetene, dvs. hvilken bruk av vegen man har rett til. Dette reguleres på annen måte, for eksempel gjennom avtale eller hevd. Videre er ikke bestemmelsen til hinder for at den som eier vegen, typisk en grunneier, tar seg betalt for andres bruk av vegen, for eksempel ved bompenger.

Fordelingen av felleskostnader mellom brukerne av private veger reguleres av veglova § 54, med mindre det er gjort annen avtale om kostnadsfordelingen.

De vanligste kostnadene til vedlikehold er brøyting av snø og strøing av sand om vinteren, og høvling og grusing om sommeren. Men også kostnader til utbedringsarbeider på vegen skal fordeles mellom brukerne.

Kostnader til vedlikehold eller utbedring skal fordeles etter brukens omfang, som et «høvetal», dvs. som en brøk av det totale. Hovedprinsippet er altså at den som bruker vegen i størst omfang, skal betale den høyeste andelen av vedlikeholdet, mens de som bruker vegen mindre, betaler en mindre andel.

Regelen har i praksis vært oppfattet som å fastslå en «leddvis» kostnadsfordeling, hovedsakelig basert på hvor stor avstand den enkeltes bruk strekker seg over. Men det skal også gjøres en skjønnsmessig vurdering av bruken og nytten av vegen.

3. PRAKTISKE EKSEMPLER

En privat veg strekker seg inn gjennom en dal. Langs vegen kommer man først til et lite hyttefelt bestående av fem hytter. Etter et par kilometer kommer man til to bolighus som ligger like langs vegen, før vegen svinger oppover åssiden og ender opp på et gårdsbruk. Når vi legger prinsippet om leddvis vedlikeholdsplikt til grunn, skal de som har kortest veg, i dette tilfellet hyttene, betale minst, og den med lengst veg, gårdsbruket, betale mest. Men det er lett å se at en ren matematisk utregning baser t på antall meter veg ikke nødvendigvis vil gi et rettferdig resultat. Hvor intensiv bruken av vegen er, vil jo i stor grad variere. Boligeieren vil for eksempel normalt bruke vegen betydelig mer enn hytteeierne. Gårdsbruket, som frakter tømmer med tyngre kjøretøy, vil naturlig nok slite mer på vegen enn de som kun kjører med privatbil. Det er da naturlig at den ulike bruken, og dermed slitasjen på vegen, også hensyntas når kostnadene skal fordeles. Fordelingen av kostnadene bør dermed både reflektere antallet meter eller kilometer veg som brukes, og brukens intensivitet.

Et annet praktisk eksempel er boligfelt som inneholder en rekke ulike boliger innen et begrenset område. Et slikt område vil typisk bestå av flere mindre veger og hvor brukerne bare benytter deler av vegnettet. I eksempelet legger vi også til grunn at det på området ligger en barnehage og en butikk. I slike tilfeller vil det være lite egnet å fordele kostnader etter antall meter veg som brukes. Det vil da ofte være mer naturlig å ta utgangspunkt i bruksenheter og hvor en bruksenhet typisk består av en husstand. Kostnadene fordeles så slik at hver bruksenhet i utgangspunktet betaler det samme beløpet. Andre brukere, som butikken og barnehagen, bør vurderes særskilt. Det vil da være av betydning hvor intensiv bruken knyttet til disse er. Dersom det for eksempel er stor trafikk knyttet til butikken, er det naturlig at butikkens andel av kostnadene justeres tilsvarende opp.

Felles for eksempel 1 og 2 ovenfor er imidlertid at situasjonen må vurderes konkret. I tillegg til at løsningen som velges når det gjelder fordeling av kostnader, skal reflektere bruken, bør man unngå løsninger som er for kompliserte, og som da blir vanskelig å administrere.

I praksis vil det ofte være hensiktsmessig å etablere ulike kategorier av bruk, slik at flere brukere faller inn i de ulike kategoriene. Typisk vil man da dele brukerne av vegen inn i ulike soner (etter avstand), i ulike klasser (etter brukens omfang og intensitet) eller en kombinasjon av dette.

En egen kategori av brukere er tilfeldige «engangsbrukere». Dette kan for eksempel være folk som kjører på en privat veg på fjellet for å komme til et fiskevann eller til en skiløype. For slike brukere er det vanlig at det kreves bompenger, mens vedlikeholdsbidraget fra andre brukere, for eksempel hyttebeboere og gårdbrukere, fastsettes etter nærmere fastsatte kriterier.

4. «FORSVARLIG OG BRUKANDE STAND»

Et annet praktisk spørsmål er hvor langt det felles ansvaret for vedlikehold og utbedring strekker seg. Det er ikke uvanlig at de ulike brukerne av vegen har ulik oppfatning av hvordan vegen bør vedlikeholdes og i hvilken stand vegen bør være. Begrensningen ligger her i lovens uttrykk om at vegen skal holdes i «forsvarlig og brukande» stand. Dette er en rettslig standard som samtidig gir anvisning på en minimumsstandard som vegen skal ha. Bestemmelsen setter også en øvre grense for hvilken standard som kan kreves. Normen må ses i lys av hva som er tidsmessig standard med hensyn til bruk av vegen og sikker ferdsel. Et klassisk eksempel, og som det ofte vil være uenighet om, er om det er bra nok at vegen er gruslagt eller om det er nødvendig å asfaltere.

Hovedprinsippet er at den som br uker vegen mest, skal betale den høyeste andelen av vedlikeholdet. Men fordelingen av kostnadene bør både reflektere antallet meter eller kilometer veg som brukes, og brukens intensivitet.

Lovens bestemmelser om vedlikehold gjelder tilsvarende for utbedring. Utbedring kan for eksempel være brobygging eller forsterking av vegkanter. På samme måte som ulik bruk av vegen gir grunnlag for differensiering av kostnadsfordelingen til vedlikehold, gir ulik nytte av utbedringstiltak grunnlag for en skjevdeling av disse kostnadene.

5. TVISTER

Som det fremkommer ovenfor, er spørsmålet om fordeling av kostnadene til vedlikehold og utbedring av privat veg utpreget konkret og skjønnsmessig. Fordelingen er derfor et vanlig tvistepunkt i praksis. Blir brukerne av vegen ikke enige, kan hver av de kreve at spørsmålet avgjøres ved skjønn. Etter at ny jordskiftelov trådte i kraft 1. januar 2016 er det nå kun jordskifteretten som har kompetanse som skjønnsrett i disse sakene.

Et slikt tilfelle var nylig oppe for jordskifteretten i Østfold. Saken gjaldt en 1800 meter lang gårdsveg som 17 hytteeiere med festetomter hadde bruksrett til. Vegen var eid av grunneier/ bortfester. De siste 300 meterne av vegen ble kun benyttet av gården. Spørsmålene i saken var hvor stor andel av vedlikeholdskostnadene hytteeierne skulle betale, samt hva som var innholdet i vedlikeholdsplikten, og hvilke utbedringer som skulle gjøres på vegen.

Etter en konkret vurdering kom jordskifteretten til at de 17 hytteeierne til sammen skulle betale 40 % av vegvedlikeholdet og grunneieren skulle betale resten. Jordskifteretten la til grunn at alle hytteeierne skulle betale en like stor andel. Hyttene lå i en klynge og de brukte dermed en lik andel av vegen. Enkelte av hytteeierne anførte at de skulle betale mindre som følge av at de kun benyttet vegen et par ganger i året, men dette ble de ikke hørt med.

Vedlikeholdsnivået bestemmes av at vegen skal holdes i «forsvarlig og brukande stand».

Fordelingen ble beregnet ut fra modellen «tonn pr km» som er en vanlig måte å fordele vegvedlikehold på. Denne modellen tar hensyn både til lengde som brukes av vegen, og belastning på vegen ved at bruk av tyngre kjøretøy gir en høyere andel av kostnadene. Det ble i den forbindelse lagt vekt på at skogsdrift ville komme til å utgjøre en større del av vegslitasjen. Bruvedlikeholdet måtte også belastes gården med en større andel enn hytteeierne ut fra nyttebetraktninger.

I samme sak ble det også anført at jordskifteretten måtte etablere et veglag etter veglova § 55 dersom den fastsatte en fordelingsbrøk mellom brukerne etter § 54. Dette fikk hytteeierne ikke medhold i. Selv om ordningen med veglag ofte vil være praktisk i slike tilfeller, gjelder det for eksempel ikke hvor det er én eller noen grunneiere som eier vegen og står for vedlikeholdsarbeidet. Brukerne kan i et slikt tilfelle ikke skyve grunneieren eller et grunneierlag til side og selv overta driften av vegen ved etablering av et veglag. Dette er fastslått i siste ledd i § 55.

6. ORGANISERING AV VEGVEDLIKEHOLDET

Som tidligere nevnt vil drift av private veger ofte skje gjennom veglag. Veglova § 55 inneholder nærmere bestemmelser om dette. Bestemmelsen legger opp til at brukerne av vegen organiserer seg som et veglag, som tar alle avgjørelser som gjelder vegfellesskapet, samt står for den daglige driften av vegen. Veglaget fastsetter også det årlige driftstilskuddet fra den enkelte bruker på grunnlag av «høvetalet» etter § 54. Veglaget kan også fatte en rekke andre beslutninger som å ta opp lån og fremme søknad om å kreve inn bompenger. Det er tilstrekkelig med vanlig flertall for å fatte vedtak i veglaget.

Regelen er deklaratorisk, dvs. at den gjelder der det ikke er avtalt andre ordninger.

Drift av private veger kan også skje i regi av grunneiere eller grunneierlag som også eier selve vegen. I slike tilfeller vil grunneier ha bestemmelsesretten, og det er ikke i strid med vegloven at det da ikke etableres veglag.

7. FORHOLDET TIL BRUKERE SOM IKKE HAR AVTALE MV. OM BRUKSRETT

Avslutningsvis skal nevnes at grunneieren ikke kan pålegge brukerne større kostnader til vedlikehold eller utbedring enn det som refererer seg til de faktiske utgifter hvert år. Hvis eier av vegen ønsker å beregne seg en fortjeneste på andre brukere av vegen, må det skje i form av innkreving av f.eks. bompenger som krever kommunens samtykke (veglova § 56).

Og reglene i veglova gjør ingen innskrenkning i allmennhetens rett til fri ferdsel på veg eller sti i utmark til fots, jf. friluftslova § 2.

Grunneiere kan ikke pålegge brukerne større kostnader til vedlikehold eller utbedring enn det som er de faktisk e utgiftene hvert år.

I praksis selges imidlertid nesten alle eiendommer «som den er». Dette begrenser selgers ansvar overfor kjøper. «Som den er-reservasjonen» gjør at mangelspørsmålet må vurderes ut fra avhendingsloven § 3-9. Etter denne bestemmelsen har en eiendom som selges med «som den er-forbehold» bare mangel dersom det er gitt manglende og/eller uriktige opplysninger om eiendommen og dette har hatt innvirkning på kjøpet, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Den 31.05.2017 avsa Høyesterett dom hvor det drøftes hvorvidt det skal gjøres fradrag for standardheving ved utbedring når det skal avgjøres om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» etter avhendingslova § 3-9.

Saken Høyesterett tok stilling til, gjaldt en 12 år gammel boligeiendom solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9, og som inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Partene var enige om at utbedringskostnadene utgjorde kr 283 820. Videre var de enige om at fordelen ved standardhevingen kunne settes til 40 prosent av utbedringskostnadene.

I rettspraksis legges det ofte vekt på utbedringskostnadenes prosentvise andel av kjøpesummen når det skal tas stilling til om vesentlighetskriteriet i avhendingslova § 3-9 er oppfylt. Tanken er at jo høyere utbedringskostnader i forhold til kjøpesummen, jo mer vesentlig er mangelen.

I ovennevnte sak var hovedspørsmålet om denne prosentberegningen skulle gjøres før eller etter fradrag for standardhevingen. Dersom det ikke ble tatt hensyn til standardhevingen ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 5,5 % av kjøpesummen. Med fradrag ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 3,6 % av kjøpesummen. Denne forskjellen ville kunne ha direkte betydning for om forholdet utgjorde en mangel eller ikke etter avhendingsloven § 3-9.

Høyesterett konkluderte med at de fulle utbedringskostnadene måtte legges til grunn uten fradrag for standardhevingen slik at utbedringskostnadene utgjorde ca. 5,5 % av kjøpesummen. Ved den konkrete vurderingen tilsa verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet. Det forelå da en mangel som ga grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-9 andre punktum.

Når det gjaldt selve utmålingen av prisavslaget måtte fordelen ved standardhevingen komme til fradrag.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har inngått samarbeidsavtale med Huseiernes Landsforbund som gir medlemmer fordelaktige priser på våre tjenester og gratis vurdering av saken.

Hvorfor oppløsning?

Det kan være flere grunner til å oppløse et borettslag. Vi har eksempler på at det skapes verdier for eierne når borettslag omdannes til selveierboliger i et eierseksjonssameie fordi leilighetenes salgsverdi øker. I enkelte tilfeller kan dette føre til at det blir mulig å selge leiligheter som tidligere var uselgelige. I andre tilfeller er eneboliger bygd og organisert som borettslag, og etter en tid har kanskje beboernes behov for fellesskapsløsninger kommet i skyggen av ønsket om å eie eneboligen selv.

Litt historie

Et borettslag er et selskap som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom. De første kooperative boligselskapene ble etablert på Ullevål Hageby og i Fredrikstad og Sarpsborg for 100 år siden, og borettslagsmodellen har vært et viktig instrument for sosial boligbygging i Norge. Dagens borettslagsordning gir boliger som ligner mer på selveierboliger enn på utleieboliger.

Gjennom første halvdel av 2000-tallet utviklet private utbyggere en rekke bolig- og fritids-leiligheter gjennom borettslagsmodellen i de store byene og på fjellet. Felles for mange av disse var høy kvadratmeterpris og høy andel fellesgjeld. Lav rente og mange års avdragsfrihet på borettslagets fellesgjeld var et nytt konsept i markedet. Ettersom forholdet mellom fellesgjeld og innskudd ikke var lovregulert, kunne kostbare leiligheter finansieres og kjøpes for et minimalt innskudd. En periode sov boligkjøpere i kø på gata i Oslo og på fjellet for å kjøpe billige leilig-heter dyrt. Bak utbyggerne stod bankene i kø for å finansiere de nye borettslagene.

Etter en periode med godt salg startet pressens dekning av de mest ekstreme prosjektene. Vår erfaring er at denne dekningen etter hvert også gikk ut over markedets prising av «sunne» borettslag med en fornuftig kvadratmeterpris etablert i den samme perioden. Disse boretts-lagsleilighetene gikk ikke bare glipp av ordinær prisstigning i markedet, men eierne kunne også oppleve det vanskelig å få omsatt andelen til opprinnelig verdi av innskuddet. Enkelte andels-leiligheter var ganske enkelt ikke omsettelige overhodet. Som en konsekvens av dette, valgte etter hvert en rekke andelseiere å si opp boretten og levere tilbake nøkkel og leilighet til boretts-laget for å komme ut av forpliktelsen til å dekke de månedlige fellesutgiftene (borettslagsloven § 6-21).

Mange borettslag har tatt konsekvensen av at markedet har rammet verdiutviklingen av lagets boliger negativt, og de har gått aktivt til verks for å utrede hvilke muligheter som finnes.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har de siste 6-7 årene vært involvert med en rekke borettslag i typetilfellene vi har beskrevet over, enten som borettslagets rådgiver i gjeldsforhandlinger med banken, som bostyrer i borettslagskonkurser, eller som styrets advokat og rådgiver i forbindelse med konvertering av eiermodell fra borettsandel til selveier. Til sammen dreier det seg i denne perioden om flere hundre borettslagsleiligheter. Konvertering av eiermodell og oppløsning av borettslaget har vist seg å være god medisin for å reparere tapt markedsverdi og gjenskape verdier for eierne.

Hjemmel – borettslagsloven kapittel II

Reglene om oppløsning av borettslag er lov-regulert i borettslagsloven kapittel 11. Reglene er balanserte og fornuftige, men som ofte ellers har Stortinget overlatt til den praktiske verden å finne den endelige veien.

Oppløsning av borettslaget betyr litt forenklet at borettslaget opphører å eksistere, og at den enkelte andelseier overtar sin bolig som selveier, mot å overta ansvaret for den del av fellesgjelden som hører til andelen.

Grunnprinsippet bygger på at borettslaget er et selskap som eier eiendommen, og de som bor i leilighetene eier selskapet, men ikke eien-dommen. Mange reflekterer ikke over dette helt enkle og prinsipielle utgangspunktet; forskjellen mellom å eie eiendommen og å eie selskapet som eier eiendommen.

Når et borettslag oppløses, er utgangspunktet at beboernes eiertilknytning går fra å eie selskapet til å eie eiendommen, det vil si fra andelseier til selveier.

Reglene gjelder både frie og tilknyttede borettslag.

Gjennomføring og praktiske utfordringer

En beslutning om å oppløse borettslaget må besluttes av generalforsamlingen med minst 2/3 av andelseierne i borettslaget. Beslutningen må tas av to generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom, hvorav den ene skal være lagets ordinære generalforsamling. Borettslaget vil deretter være «under avvikling», og beslutningen må meldes til foretaksregisteret.

Formålet med avviklingen er at borettslaget skal realisere alle sine aktive og gjøre opp all gjeld. Avviklingsstyret er ansvarlig for prosessen, og det er avgjørende viktig å planlegge likviditet og oppgjørsevne, slik at man sikrer en solvent gjen-nomføring av prosessen.

Normalt vil det være en sammenheng mellom kompleksiteten i gjennomføringen og antallet andelseiere i borettslaget. Flere involverte vil normalt gi flere utfordringer. Dersom alle andelseierne i borettslaget vil overta sin bolig og både kan og vil finansiere sin andel av fellesgjelden, ligger det godt til rette for en forutsigbar prosess. Dersom én eller flere ikke kan eller ikke vil, må avviklingsstyret finne løsninger for disse andelseierne parallelt som man planlegger for de som skal overta egen bolig. Det er mange fallgruver, og for å lykkes er det avgjørende at dialogen mellom avviklingsstyret, lagets bank-forbindelse og andelseierne er god.

Skatterettslige virkninger

Normalt vil en oppløsning av borettslaget der andelseierne overtar egen bolig og en forholdsmessig andel av øvrige eiendeler og gjeld, kunne skje med skattemessig kontinuitet. Det vil si at oppløsningen etter omstendig-hetene ikke er å anse som realisasjon (salg) som utløser skattemessig gevinst eller tap. Dette gjelder også for andelseiere som ikke oppfyller kravene for skattefritak som følge av bo- og eiertid. Andelseiernes historiske kjøpesum for borettsandelen videreføres som inngangsverdi, og spørsmålet om skattemessig gevinst eller tap avgjøres på et senere tidspunktet ved salg av selveierboligen.

Skal, skal ikke?

Det er ikke mulig å gi noe generelt råd om hvilken organisering man bør velge. Dette er noe som må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og hva som er den beste løsningen, kan også forandre seg over tid.

Borettslagsmodellen er på mange måter bedre egnet for finansiering og drift av boligfellesskap enn en selveierstruktur (eierseksjonssameier). På tross av dette oppstår det av og til hendelser som til en viss grad snur opp ned på det som ellers fremstår som rasjonelt. Slik har det også vært i boligmarkedet.