I juni 2025 avsa Høyesterett en viktig dom (HR-2025-1115-A) som har stor betydning for byggebransjen og for alle som arbeider med erstatningsrett og kontraktsforhold. Saken gjaldt spørsmålet om et rådgivende ingeniør-firma kunne holdes økonomisk ansvarlig overfor en byggherre, selv om det ikke forelå et direkte kontraktsforhold mellom dem. Dommen gir viktige avklaringer om når man kan kreve erstatning for økonomiske tap utenfor kontrakt, altså etter de alminnelige erstatningsreglene.
Bakgrunn for saken
Saken startet med at en privatperson fikk oppført et boligbygg med fire leiligheter i Sandefjord. Etter ferdigstillelse ble det oppdaget alvorlige mangler ved brannsikringen, blant annet bruk av materialer som ikke tilfredsstilte tekniske krav. Kommunen forbød bruk av bygget, og det ble senere klart at det ikke lot seg reparere – bygget måtte rives og bygges opp igjen. Dette førte til store økonomiske tap for byggherren.
Byggherren gikk til sak mot flere aktører i prosjektet, blant annet ingeniørselskapet Rambøll Norge AS. Rambøll hadde hatt oppdrag for to av underentreprenørene, og deres rolle omfattet blant annet lastberegninger, prosjektering av bæresystem og utarbeidelse av et foreløpig brannsikkerhetskonsept. Rambøll hadde imidlertid ikke noe direkte kontraktsforhold med byggherren, kun med underentreprenørene. Dette ble sentralt for vurderingen av om Rambøll kunne holdes ansvarlig for byggherrens tap.
Lagmannsretten: Erstatningsansvar utenfor kontrakt
I Agder lagmannsrett ble Rambøll dømt til å betale 30 millioner kroner i erstatning til byggherren. Lagmannsretten mente at en av Rambølls rådgivere hadde opptrådt uaktsomt ved ikke å varsle om at materialene som ble brukt ikke tilfredsstilte branntekniske krav, selv om dette ikke lå innenfor det formelle oppdraget som Rambøll hadde. Lagmannsretten la til grunn at rådgiveren var underlagt et profesjonsansvar, og at hans passivitet var i strid med forventningene til en erfaren fagperson. Selv om Rambøll ikke hadde kontrakt med byggherren, mente lagmannsretten at de kunne holdes ansvarlig etter de ulovfestede reglene om erstatning utenfor kontrakt (deliktsansvar).
Høyesteretts vurdering: Krav om brudd på allmenn handlenorm
Høyesterett tok utgangspunkt i at det ikke uten videre er rettsstridig å påføre noen et økonomisk tap. Det finnes ikke en generell plikt til å handle for å ivareta andres interesser. For å kunne ilegge erstatningsansvar for rene formuestap, må det derfor både kunne konstateres at det eksisterer en «allmenn handlenorm», og at denne normen er brutt i den aktuelle situasjonen. En slik norm må være uavhengig av kontraktsforholdet.
Høyesterett viste til tidligere rettspraksis, blant annet direktørsvindeldommen (HR-2024-990-A), hvor det ble uttalt at en slik handlenorm i utgangspunktet må være etablert på forhånd. Samtidig presiserte Høyesterett at det ikke kan utelukkes ansvar der normen først blir tydelig gjennom rettens behandling av kravet. Det avgjørende er at det må være tale om en norm som står på egne ben, utenfor kontraktsforholdet.
Ingen varslingsplikt overfor byggherre
I denne saken mente Høyesterett at lagmannsretten i liten grad hadde identifisert hvilken allmenn handlenorm som skulle være brutt. Lagmannsretten hadde i realiteten bygget ansvaret på pliktene som fulgte av Rambølls kontrakter med sine oppdragsgivere, og ikke på selvstendige normer som gjelder overfor tredjepart (byggherren). Høyesterett fant det vanskelig å se at det, uavhengig av kontraktsforholdene, kunne konstateres en plikt for Rambølls rådgiver til å handle slik lagmannsretten la til grunn. Det var ikke påvist at Rambøll hadde skapt noen risiko, eller at rådgiveren var kjent med at bygget ble oppført i strid med gjeldende regler. Det han ble bebreidet for, var at han ikke hadde foretatt undersøkelser eller advart om muligheten for at det kunne oppstå regelbrudd knyttet til andre aktørers kontraktsoppfyllelse. Uten kontraktsforholdet var det vanskelig å se hvilket grunnlag han skulle ha plikt til å handle på.
Betydning for bransjen og næringslivet
Dommen har stor betydning for byggebransjen og næringslivet generelt. Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF), som var partshjelper for Rambøll, fremhevet betydningen av forutsigbare rammevilkår. Det er viktig at aktørene kan innrette seg i tillit til de avtalene som inngås, og at uklare eller lite forutsigbare rettsregler ikke skaper unødvendig risiko eller økte kostnader. Høyesteretts dom bidrar til å klargjøre når det kan kreves erstatning for rene formuestap utenfor kontrakt, og understreker at det må foreligge brudd på en allmenn handlenorm som står på egne ben. Dommen gir økt forutsigbarhet for aktører i byggeprosjekter og næringslivet, og bidrar til å avgrense når det kan kreves erstatning for økonomiske tap utenfor kontrakt.