Saken startet med en konflikt mellom to naboeiendommer i Småvika på Askøy. Den ene eiendommen hadde fra før veirett over den andre eiendommen. Denne private veien ble benyttet som tilkomst til egen eiendom. Veien var imidlertid smal og bratt, og det var vanskelig å snu bilen.

Eiendommen som benyttet denne veien ønsket å forlenge veien, slik at det kunne lages en større parkeringsplass på egen tomt. Den forlengede veien ville legge beslag på noe over 100 kvadratmeter av naboens eiendom. Naboen aksepterte ikke dette, og det ble anlagt sak med krav om å få ekspropriere etter vegloven § 53.

Hva er ekspropriasjon av veirett?

Ekspropriasjon betyr at noen får rett til å bruke eller ta over en del av en annens eiendom, mot å betale erstatning til den som rammes. Ekspropriasjon er ofte aktuelt når det skal bygges offentlige bygg eller anlegg (sykehus, skoler, veier, jernbane, kraftlinjer, etc.), men også i andre tilfeller kan ekspropriasjon være et nyttig verktøy. I denne saken handlet det om retten til å bygge og bruke en privat vei over naboens grunn, for å få bedre adkomst til egen bolig. Slike saker reguleres av vegloven § 53, som gir jordskifteretten myndighet til å avgjøre om det er grunnlag for ekspropriasjon, og til å fastsette erstatningen.

Hvilke vilkår må være oppfylt?

For at vilkårene for ekspropriasjon skal være oppfylt, må inngrepet være nødvendig. Det må være et reelt behov for veien – det holder ikke at det bare er mer praktisk eller bekvemt for den som ønsker veirett. Dersom det finnes andre, mindre inngripende løsninger, er ikke nødvendighetsvilkåret oppfylt.

Videre må fordelene ved inngrepet være større enn ulempene for den som mister deler av sin eiendom. Dette kalles interesseavveining.

Høyesterett viser i dommen til at veibehovet kan begrunnes med hensyn til trafikksikkerhet, god trafikkavvikling og atkomst som er tjenlig og tidsmessig tilpasset dagens behov. Dette er ikke bare private interesser, men også samfunnsinteresser, fordi det er viktig at folk har trygg og hensiktsmessig tilgang til sine hjem. Samtidig må ulempene for grunneieren vurderes nøye.

Hva sier Grunnloven og menneskerettighetene?

Grunnloven § 105 og Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) beskytter eiendomsretten, men åpner for at det kan gjøres inngrep hvis det er hjemmel i lov, og hvis det er nødvendig av hensyn til samfunnets interesser. Høyesterett slår i dommen fast at vegloven § 53 gir slik hjemmel, og at samfunnsinteresser som trafikksikkerhet og god atkomst kan begrunne ekspropriasjon, også når det er til fordel for private.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett vurderte at det i saken forelå et reelt behov for bedre og tryggere adkomst, og at dette var i tråd med samfunnsinteresser. Høyesterett understreket at det ikke er nok at det blir mer praktisk for den som ønsker veirett – det må være nødvendig, og det må ikke finnes andre løsninger som er mindre inngripende. I denne saken var det ikke mulig å lage en snuplass eller finne en annen løsning, og ulempene for eiendommen som måtte avstå grunn ble vurdert som små. Høyesterett uttalte:

«Jeg er enig i at ikke enhver forbedring av atkomst til egen bolig kan begrunne inngrep etter vegloven § 53. Inngrepet må, som jeg har gjort rede for, være nødvendig. Det betyr at den som ønsker ekspropriasjon må påvise et behov for veg. Men en eksisterende atkomst utelukker ikke i seg selv at kravet om vegbehov kan være oppfylt. Om eksproprianten har behov for veg, må vurderes konkret ut fra hvor tjenlig dagens atkomst er, slik lagmannsretten gjør, og jeg har ikke innvendinger til måten det er gjort på.»

Oppsummering

Dommen gir veiledning om når det er mulig å ekspropriere veirett til privat vei.

For at det skal kunne være aktuelt med ekspropriasjon, må følgende vilkår være oppfylt:

• Det må være et reelt behov for veien, ikke bare ønske om mer bekvemmelighet.
• Fordelene for den som får veirett må veie tyngre enn ulempene for grunneieren som avstår grunn.
• Samfunnsinteresser som trafikksikkerhet og god atkomst til bolig er viktige, og kan begrunne ekspropriasjon også til private.
• Ekspropriasjon kan bare skje hvis det ikke finnes andre, mindre inngripende løsninger.

Bakgrunn for saken

Saken startet med at Sameiet Hagalia 40, et eierseksjonssameie i Sandefjord med sju bruksenheter, oppdaget mangler ved fellesarealene i bygget. Manglene inkluderte blant annet feil ved fasadene og lekkasjer, og utbedringskostnadene ble anslått til over fire millioner kroner. Sameiet tok først ut søksmål mot utbyggerselskapet, Moods Eiendom AS, som hadde oppført bygningen. Senere fremmet de også et erstatningskrav mot vedkommende som var daglig leder og styreleder i selskapet. Sameiet mente at vedkommende hadde opptrådt uaktsomt og kunne holdes personlig ansvarlig etter aksjeloven § 17-1.

Daglig leder bestred kravet og hevdet at sameiet ikke hadde rettslig grunnlag for å saksøke ham personlig. Han argumenterte for at eierseksjonsloven § 60 ikke gir sameiet partsevne (rett til å være part i en rettssak) i slike tilfeller.

Hva er partsevne, og hvorfor er det viktig?

Partsevne er en juridisk betegnelse som betyr at en person eller enhet har rett til å være part i en rettssak. For eierseksjonssameier er dette spesielt viktig fordi de ofte må håndtere saker som gjelder fellesarealer, som alle seksjonseiere har en interesse i. Hvis sameiet ikke har partsevne, må hver enkelt seksjonseier gå til sak på egen hånd, noe som kan være både upraktisk og kostbart.

Eierseksjonsloven § 60 gir styret i et sameie rett til å representere sameiet i saker som gjelder fellesarealer. Spørsmålet i denne saken var om denne retten også gjelder når kravet rettes mot ledelsen i et utbyggerselskap, og ikke bare mot selskapet selv.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett måtte tolke eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum, som sier at styret i et sameie kan fremme krav mot «utbyggeren» dersom kravet gjelder mangler ved fellesarealene. Spørsmålet var om begrepet «utbyggeren» også omfatter personer i ledelsen av utbyggerselskapet, som ikke har direkte kontraktsforhold til sameiet eller seksjonseierne.

Domstolen la vekt på følgende:

1. Ordlyden i loven: Høyesterett mente at ordlyden i § 60 er vid nok til å omfatte krav mot ledelsen i et utbyggerselskap, så lenge kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene og bygger på ansvar etter aksjeloven § 17-1. Dette er fordi ledelsen kan ha hatt en rolle i de påståtte manglene, for eksempel gjennom uaktsomhet i byggeprosessen.
2. Formålet med loven: Formålet med § 60 er å gjøre det enklere og mer praktisk for sameier å fremme krav som gjelder fellesarealer. Høyesterett påpekte at det ville være tungvint hvis sameiet kun kunne saksøke utbyggerselskapet, men ikke ledelsen, spesielt i tilfeller der selskapet ikke kan gjøre opp for seg.
3. Lovens historie: Da bestemmelsen ble innført i 2017, var hensikten å gi sameier en effektiv måte å håndtere krav på, uten at alle seksjonseiere måtte involveres. Selv om lovgiver ikke eksplisitt drøftet om ledelsen i et utbyggerselskap skulle omfattes, mente Høyesterett at en slik tolkning var i tråd med lovens formål.

Konklusjon

Høyesterett kom til at eierseksjonsloven § 60 gir sameiet partsevne også i saker mot ledelsen i et utbyggerselskap, når kravet gjelder mangler ved fellesarealene. Dette betyr at Sameiet Hagalia 40 kunne fremme sitt krav mot daglig leder personlig. Saken ble derfor sendt tilbake til tingretten for videre behandling.

Hva betyr dette for andre sameier?

Dommen har flere praktiske konsekvenser for eierseksjonssameier:

• Styrket rettsvern: Sameier har nå en tydelig rett til å saksøke både utbyggerselskapet og dets ledelse for mangler ved fellesarealer. Dette kan være viktig i tilfeller der selskapet ikke har midler til å gjøre opp for seg.
• Effektiv håndtering av krav: Styret i sameiet kan representere alle seksjonseiere i slike saker, noe som gjør prosessen enklere og mindre kostbar.
• Ansvar for ledelsen: Personer i ledelsen av utbyggerselskaper må være oppmerksomme på at de kan holdes personlig ansvarlige for mangler ved fellesarealer, hvis de har opptrådt uaktsomt.

Avslutning

Høyesteretts avgjørelse i HR-2025-451-A er en viktig avklaring for eierseksjonssameier og deres rettigheter. Den viser hvordan loven kan tolkes for å sikre en praktisk og rettferdig løsning på tvister om mangler ved fellesarealer. Samtidig sender den et tydelig signal til utbyggere og deres ledelse om at de må opptre aktsomt og ansvarlig i byggeprosjek