I en nylig avgjørelse fra Norges Høyesterett (HR-2025-451-A) ble det tatt stilling til et viktig spørsmål for eierseksjonssameier: Har et sameie rett til å saksøke ledelsen i et utbyggerselskap for mangler ved fellesarealer? Dommen gir klarhet i hvordan eierseksjonsloven § 60 skal tolkes og har betydning for hvordan sameier kan håndtere krav mot utbyggere og deres ledelse.
Bakgrunn for saken
Saken startet med at Sameiet Hagalia 40, et eierseksjonssameie i Sandefjord med sju bruksenheter, oppdaget mangler ved fellesarealene i bygget. Manglene inkluderte blant annet feil ved fasadene og lekkasjer, og utbedringskostnadene ble anslått til over fire millioner kroner. Sameiet tok først ut søksmål mot utbyggerselskapet, Moods Eiendom AS, som hadde oppført bygningen. Senere fremmet de også et erstatningskrav mot vedkommende som var daglig leder og styreleder i selskapet. Sameiet mente at vedkommende hadde opptrådt uaktsomt og kunne holdes personlig ansvarlig etter aksjeloven § 17-1.
Daglig leder bestred kravet og hevdet at sameiet ikke hadde rettslig grunnlag for å saksøke ham personlig. Han argumenterte for at eierseksjonsloven § 60 ikke gir sameiet partsevne (rett til å være part i en rettssak) i slike tilfeller.
Hva er partsevne, og hvorfor er det viktig?
Partsevne er en juridisk betegnelse som betyr at en person eller enhet har rett til å være part i en rettssak. For eierseksjonssameier er dette spesielt viktig fordi de ofte må håndtere saker som gjelder fellesarealer, som alle seksjonseiere har en interesse i. Hvis sameiet ikke har partsevne, må hver enkelt seksjonseier gå til sak på egen hånd, noe som kan være både upraktisk og kostbart.
Eierseksjonsloven § 60 gir styret i et sameie rett til å representere sameiet i saker som gjelder fellesarealer. Spørsmålet i denne saken var om denne retten også gjelder når kravet rettes mot ledelsen i et utbyggerselskap, og ikke bare mot selskapet selv.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett måtte tolke eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum, som sier at styret i et sameie kan fremme krav mot «utbyggeren» dersom kravet gjelder mangler ved fellesarealene. Spørsmålet var om begrepet «utbyggeren» også omfatter personer i ledelsen av utbyggerselskapet, som ikke har direkte kontraktsforhold til sameiet eller seksjonseierne.
Domstolen la vekt på følgende:
- Ordlyden i loven: Høyesterett mente at ordlyden i § 60 er vid nok til å omfatte krav mot ledelsen i et utbyggerselskap, så lenge kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene og bygger på ansvar etter aksjeloven § 17-1. Dette er fordi ledelsen kan ha hatt en rolle i de påståtte manglene, for eksempel gjennom uaktsomhet i byggeprosessen.
- Formålet med loven: Formålet med § 60 er å gjøre det enklere og mer praktisk for sameier å fremme krav som gjelder fellesarealer. Høyesterett påpekte at det ville være tungvint hvis sameiet kun kunne saksøke utbyggerselskapet, men ikke ledelsen, spesielt i tilfeller der selskapet ikke kan gjøre opp for seg.
- Lovens historie: Da bestemmelsen ble innført i 2017, var hensikten å gi sameier en effektiv måte å håndtere krav på, uten at alle seksjonseiere måtte involveres. Selv om lovgiver ikke eksplisitt drøftet om ledelsen i et utbyggerselskap skulle omfattes, mente Høyesterett at en slik tolkning var i tråd med lovens formål.
Konklusjon
Høyesterett kom til at eierseksjonsloven § 60 gir sameiet partsevne også i saker mot ledelsen i et utbyggerselskap, når kravet gjelder mangler ved fellesarealene. Dette betyr at Sameiet Hagalia 40 kunne fremme sitt krav mot daglig leder personlig. Saken ble derfor sendt tilbake til tingretten for videre behandling.
Hva betyr dette for andre sameier?
Dommen har flere praktiske konsekvenser for eierseksjonssameier:
- Styrket rettsvern: Sameier har nå en tydelig rett til å saksøke både utbyggerselskapet og dets ledelse for mangler ved fellesarealer. Dette kan være viktig i tilfeller der selskapet ikke har midler til å gjøre opp for seg.
- Effektiv håndtering av krav: Styret i sameiet kan representere alle seksjonseiere i slike saker, noe som gjør prosessen enklere og mindre kostbar.
- Ansvar for ledelsen: Personer i ledelsen av utbyggerselskaper må være oppmerksomme på at de kan holdes personlig ansvarlige for mangler ved fellesarealer, hvis de har opptrådt uaktsomt.
Avslutning
Høyesteretts avgjørelse i HR-2025-451-A er en viktig avklaring for eierseksjonssameier og deres rettigheter. Den viser hvordan loven kan tolkes for å sikre en praktisk og rettferdig løsning på tvister om mangler ved fellesarealer. Samtidig sender den et tydelig signal til utbyggere og deres ledelse om at de må opptre aktsomt og ansvarlig i byggeprosjek