Tiltaket må følge plan- og bygningsloven og naboloven

Selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt, er det viktig å huske på at man må undersøke hvilke arealplaner som gjelder og hvilke begrensninger disse eventuelt setter i forhold til tiltaket. En reguleringsplan kan for eksempel inneholde bestemmelser om utnyttelsesgraden av eiendommen eller hvordan et bygg kan plasseres på tomta. Tiltaket må også overholde de øvrige bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Det er også viktig å huske på at tiltaket kan være i strid med nabolovens bestemmelser selv det er unntatt søknadsplikt. Selv om tiltaket ikke er søknadspliktig, kan det også være nødvendig å varsle naboen på forhånd etter nabolovens bestemmelser.

Det er verdt å merke seg at flere tiltak, som hver for seg blir vurdert å være unntatt søknadsplikt, i lovens forstand kan anses som en helhet og dermed som et søknadspliktig tiltak. Dette må vurderes konkret.

Nærmere om hva man kan bygge uten å søke

Reglene om hvilke tiltak som er unntatt søknadsplikt følger av plan- og bygningsloven § 20-5. Reglene er utfylt i byggesakforskriften (SAK10) kapittel 4.

1. Mindre frittliggende bygning – maksimalt 50 kvm

Mindre frittliggende bygninger som ikke overstiger 50 kvm kan bygges uten søknad. Det er et krav at bygningen ikke skal brukes til beboelse. Videre er det et krav et mønehøyden ikke skal være over 4 meter og gesimshøyden ikke over 3 meter. Bygningen må plasseres minst 1 meter fra nabogrensen eller annen bygning på eiendommen og kan kun være på 1 etasje.

Typiske bygg i denne kategorien kan være garasje eller bod.

2. Mindre tilbygg – maksimalt 15 kvm

Mindre tilbygg, som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 kvm kan føres opp uten søknad. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Husk at plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser gjelder, slik at avstand til nabogrense må være minst 4,0 meter dersom ikke annet fremgår av plan.

3. Terrasser

Avhengig av størrelsen, kan bygging av terrasse være unntatt søknadsplikt. Kravet er at terrassen maksimalt har en høyde på 1 meter fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning og ikke stikker lenger ut enn 4 meter. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1 meter. Merk at slike terrasser ikke kan være overbygde.

4. Tiltak i eksisterende byggverk

En del mindre tiltak i eksisterende byggverk er unntatt søknadsplikt. Som eksempler kan nevnes: bygging av bad, endring av ikke-bærende vegg og innstallering av ildsted.

5. Mindre tiltak utendørs

Det er også en rekke mindre tiltak man kan foreta utendørs uten søknadsplikt. Noen eksempler er etablering av levegg (med begrensninger i forhold til høyde og lengde), innhengning mot veg med inntil 1,5 meter høyde, montering av parabolantenne, mindre forstøtningsmurer (med begrensninger i forhold til høyde og plassering) og mindre fylling eller planering av terreng (med begrensninger i forhold til avvik fra tidligere terrengnivå). Videre kan man uten å søke etablere intern veg på tomten samt biloppstillingsplasser dersom dette ikke krever terrenginngrep.

Oppsummert kan vi si at det er en rekke tiltak man kan gjøre uten at man må søke kommunen om tiltalelse. Samtidig er det viktig at man varsler naboen på forhånd ved større tiltak og også undersøker relevante arealplaner. Dersom man er i tvil er det lurt å søke råd før man setter i gang tiltaket.

I denne artikkelen ser vi på hvilke regler som gjelder om hva som kan bygges. Som vi skal se, vil både arealplaner og bestemmelser i plan- og bygningsloven legge føringer for hva som kan bygges. Enkelte av disse bestemmelsene er skjønnspregede slik at det i en del tilfeller vil være opp til kommunen å vurdere lovligheten av et tiltak.

Reguleringsplan
Ofte vil reguleringsplanen ha bestemmelser som setter begrensninger for hva som kan bygges. Reguleringsplanen vil for eksempel kunne angi utnyttelsesgrad for tomten, det vil si hvor stor andel av tomta som kan bebygges, maksimal høyde på bygget og terrengtilpasning. Men reguleringsplanen vil også kunne ha konkrete bestemmelser om hvordan en bygning skal utformes rent estetisk.

Plan- og bygningsloven § 12-7 angir hva en reguleringsplan kan inneholde knyttet til utforming av bebyggelsen. Etter denne bestemmelsen kan en reguleringsplan sette krav til «graden av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.»

I reguleringsplanen kan det dermed for eksempel være bestemmelser om hvilke fargetoner man kan benytte, hva slags takform huset kan ha, eller hva slags materialer som kan benyttes. Følgende eksempler fra ulike reguleringsplaner i Fredrikstad viser at bestemmelsene kan være både detaljerte og mer generelle:

Eksempel 1:
«Bebyggelsen skal være villamessig med eneboliger i en etasje samt underetasje. Eneboligens størrelse må ikke overstige 200 kmv. Bygningens takvinkel må ikke være under 22 °.»

Eksempel 2:
«Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen og materialbruk. Fasadene som følger gateløpet skal brytes opp, slik at det harmonerer med øvrig bebyggelse i området.»

Eksempel 3:
«I områdene kan det oppføres frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger. Maks 30%-BYA. Garasje og biloppstillingsplass inngår i bebygde arealer, likeså verandaer og balkonger som er bygget som en del av huset. Bebyggelse skal oppføres med mønehøyde maks. 8,0 m. Mønehøyde måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng ved boligens høyeste gavlvegg. Bygninger skal tilpasses til terreng, ikke omvendt.»

I tillegg til reguleringsplan kan det i kommunens arealplan være aktuelle bestemmelser som begrenser hva som kan bygges.

Plan- og bygningsloven
Også reglene i plan- og bygningsloven kan sette begrensninger for hva som kan bygges. Plan- og bygningsloven har for eksempel bestemmelser om tekniske krav og krav om avstand til nabogrenser. De tekniske kravene utfylles av krav i byggteknisk forskrift (TEK17).

Enkelte av reglene i plan- og bygningsloven er utpreget skjønnsmessige, og etterlater i stor grad til kommunen å avgjøre om tiltaket oppfyller bestemmelsen. Et eksempel på dette er § 29-2, den såkalte «skjønnhetsparagrafen». Etter denne bestemmelsen skal tiltak «prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering».

Det følger altså direkte av lovbestemmelsen at det er kommunen gjennom sitt skjønn som avgjør om et tiltak har de visuelle kvalitetene som loven oppstiller som krav.

I neste avsnitt ser vi på en dom fra Agder lagmannsrett som blant annet gjaldt spørsmål om et hus kunne bygges med flatt tak eller ikke.

Nærmere om den aktuelle saken – (LA-2020-28910)

I saken hadde tiltakshaver bygd et hus med flatt tak, tilsvarende nabohusene på hver side. Det aktuelle huset vises i bildet under (huset merket «5A»). Det omsøkte tiltaket var imidlertid godkjent med skråtak, og det ble altså bygd i strid med godkjenningen. Tiltakshaver ble da ilagt forelegg og saken gjaldt gyldigheten av dette.

(Kilde: LA-2020-28910)

I utgangspunktet fremstår det kanskje som overraskende at kommunen med hjemmel i «skjønnhetsparagrafen» ikke godkjente at det ble bygget med flatt tak siden naboene på hver side hadde flatt tak. Her var kommunens argument at det flate taket ville føre til en for homogen bebyggelse i et område som forøvrig fremstod som variert. Kommunen begrunnet avslaget blant annet som følger:

«Bebyggelse i fremste rekke mot sjø innehar variert bebyggelsesstruktur med udefinert stil, skala og det foreligger ingen stram orientering for bebyggelsen. Takutforming varierer og det veksles mellom bruk av valmtak, saltak, flatt tak og pulttak. Nabobebyggelse på eiendommene Karlsvikveien 3 B og Karlsvikveien 5 B innehar begge tak utformet med flatt tak. Dersom også eiendommen Karlsvikveien 5 A utformes med flatt tak lik omsøkt så vil dette bryte med den etablerte byggeskikken (variert takutforming mellom boligebebyggelsen) som gjelder for fremste rekke mot sjø langs med Karlsvikveien.»

Lagmannsretten kom etter bred vurdering frem til at det ikke heftet feil ved kommunens vurdering. Kommunen var dermed i sin fulle rett til å avslå flatt tak i dette tilfellet.

Saken er et godt eksempel på at den skjønnsmessige vurderingen av om et tiltak har tilstrekkelig arkitektoniske kvaliteter kan være krevende. Videre viser saken at kommunen har et bredt skjønnsmessig spillerom, og som i begrenset grad kan overprøves av domstolene.

Men hva betyr egentlig dette, og hva ligger i begrepet «så langt det er mulig»?

I februar 2022 avsa Høyesterett en dom hvor dette drøftes (HR-2022-390-A). Helt konkret var det spørsmål om en sykmeldt arbeidstaker kan kreve at arbeidsgiver deler en fulltidsstilling i to deltidsstillinger.

Kort om saken
I den aktuelle saken hadde arbeidstakeren gjennom flere år vært helt eller delvis sykmeldt. I denne perioden hadde både arbeidsgiver og NAV fulgt ham opp med en målsetning om at han skulle tilbake i full stilling. I 2019 arbeidet han i 50 % stilling. I samråd med sin lege kom arbeidstaker frem til at det ikke var tilrådelig med ytterligere opptrapping. Han ønsket dermed å fortsette i 50 % stilling.

Arbeidsgiver ønsket ikke å dele opp det som i utgangspunktet var en 100 % stilling i to deltidsstillinger. En slik inndeling var etter arbeidsgivers vurdering lite hensiktsmessig. Dette resulterte i en prosess hvor den sykmeldte ansatte til slutt ble sagt opp. Den ansatte mente det ikke var grunnlag for oppsigelse og gikk til sak mot arbeidsgiver.

Spørsmålet i saken var om arbeidsgiver hadde oppfylt sin tilretteleggingsplikt og om det var grunnlag for oppsigelse.

«Så langt det er mulig»
I saken var det arbeidstakers reduserte arbeidsevne på grunn av sykdom som var oppsigelsesgrunnen. Det var ikke bestridt at dette kan være et saklig grunnlag for oppsigelse.

Sentralt i vurdering av om det forelå saklig grunnlag for oppsigelse, var om arbeidsgiver hadde oppfylt sin tilretteleggingsplikt etter arbeidsmiljøloven § 4-6. Høyesterett uttalte at dersom denne plikten ikke var overholdt, var det vanskelig å se for seg at en oppsigelse kunne være saklig.

Når det gjaldt den nærmere vurderingen av tilretteleggingsplikten, uttalte Høyesterett at det må foretas en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering.

Høyesterett pekte på at arbeidsgivers plikter i forhold til tilrettelegging er vidtgående og kan omfatte tiltak som er økonomisk belastende eller på annen måte ressurskrevende og til ulempe for arbeidsgiver.

Høyesterett vurderte i saken om tilretteleggingsplikten også pålegger arbeidsgiver å gjøre endringer i organisasjons- og stillingsstruktur. Som nevnt ønsket den ansatte å fortsette i en 50 % stilling. I denne vurderingen viste Høyesterett til at det vil være av betydning om tiltaket er av kortvarig eller langvarig karakter, om organisasjons- og stillingsstrukturen allerede innebærer bruk av deltidsstillinger og om arbeidsgiveren uansett har behov for en ny stilling som kan passe. Høyesterett uttalte at dersom det snakk om permanente endringer, må det foreligger vektige grunner før tilretteleggingsplikten medfører plikt til å gjennomføre slike endringer.

Høyesterett konkluderte i saken med at tilretteleggingsplikten ikke påla arbeidsgiver å dele heltidsstillingen i to permanente deltidsstillinger. Arbeidsgiver hadde slik Høyesterett så det klart å dokumentere hvilke problemer en slik oppdeling ville medfører. Oppsigelsen ble dermed stående.

Dommen viser at arbeidsgivers tilretteleggingsplikt strekker seg langt, men at det også finnes en grense for hva arbeidsgiver er pålagt å gjøre. Dommen viser også hvor viktig det er for arbeidsgiver å dokumentere hvilke tiltak som er gjort, og hvilke problemer bestemte tilretteleggingstiltak vil har for bedriften.