Etter at regjeringen iverksatte de strenge korona-tiltakene 12. og 13. mars, opplevde Norge store valutasvingninger.
Etter at regjeringen iverksatte de strenge korona-tiltakene 12. og 13. mars, opplevde Norge store valutasvingninger.
Den norske krona svekket seg vesentlig mot både dollar og euro, og dette har skapt utfordringer for en rekke importvirksomheter.
Spørsmålet for mange er nå om disse svingningene gir grunnlag for å kreve revisjon av inngåtte fastprisavtaler.
Dersom du har spørsmål rundt dette, kan du ta kontakt med Håkon Sannrud på telefon 995 64 949 eller e-post til hakon.sannrud@ytterbol.com.
Allerede før Covid-19, kunne vi se at handelsbedriftene hadde det svært tungt. Nå varsles permitteringer i flere bransjer, og noen bransjer har fått krav om å stenge helt ned.
Allerede før Covid-19, kunne vi se at handelsbedriftene hadde det svært tungt. Nå varsles permitteringer i flere bransjer, og noen bransjer har fått krav om å stenge helt ned.
Garanti – depositum
Konsekvensene for utleier ved betalingsmislighold eller konkurs avhenger av om kontrakten har lagt til rette for gode garanti- og depositumsbestemmelser i avtaleverket.
Vi ser ofte at selv om det er avtalt depositum eller garanti i leieforholdet, så følges ikke dette opp i praksis. Det skjer for ofte at garantidokumenter ikke er utstedt i tråd med avtalen, er utstedt feil, eller gjelder en tidligere avtale mellom de samme partene.
Med dagens nyhetsbilde er det på tide å gjøre en sjekk av dette.
Spesielt om garantier
Både depositum og garantier er vanlige sikringsmekanismer i næringsleiekontrakter, og garantier kan skape utfordringer når de aktualiseres.
Det finnes ulike former for garantier, der de to hovedtypene er simple garantier og selvskyldnergarantier. Forskjellen på disse to er at mens det er tilstrekkelig å konstatere betalingsmislighold for å kreve garantisten ved en selvskyldnergaranti, vil man ved en simpel garanti være henstilt til å konstatere at kravet ikke lar seg inndrive (rettslig) før garantisten kan kreves.
Selvskyldnergaranti er å foretrekke for utleier i en inndrivelsesprosess. Det vil gå raskere, og det er også dette som er normalordningen i standardkontrakter for næringseiendom.
Det er ikke tilstrekkelig å fastsette i avtalen at selvskyldnergaranti skal stilles. Avtalen må suppleres av et gyldig garantidokument utstedt av garantisten, der garantisten bekrefter sitt selvskyldneransvar. Her gjøres det ofte feil.
Vi vil anbefale utleiere å gjennomgå gjeldende leiekontrakter, kontrollere at garantidokumenter er utstedt riktig, og at disse fremdeles er gyldige.
Hva skjer hvis det faktisk åpnes konkurs?
Dersom det åpnes konkurs hos en leietaker, reguleres boets rettigheter av dekningsloven som fastslår at konkursboet automatisk trer inn i leieavtalen, med mindre boet gir uttrykk for noe annet. Boet har fire ukers frist på eventuelt å vedta at de ikke ønsker å tre inn.
Velger boet ikke-inntreden må eiendommen stilles til utleiers rådighet. Eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes eller abandoneres. Det kan imidlertid ikke kreves omfattende vask og ryddiggjøring.
Boet plikter å betale leien som masseforpliktelse så lenge boet står som leietaker.
Når boet har trådt inn i leiekontrakten, er hovedregelen at boet må forholde seg til avtalens vilkår. Det er likevel ikke alle vilkår boet må respektere:
Boet kan si opp
Dekningsloven regulerer at boet har en ekstraordinær adgang til oppsigelse. Denne oppsigelsesadgangen er uavhengig av leieavtalens bestemmelser om oppsigelse, og gjelder på såkalt sedvanemessig varsel.
Boet kan selge virksomheten
Dersom bomassen selges samlet for videre drift, inkluderer dette normalt leiekontrakten.
De fleste standard leiekontrakter har bestemmelser som hindrer overdragelse av virksomhet, enten ved å innta særlige bestemmelser om samtykke til virksomhetsoverdragelse, eller «change of control». Slike bestemmelser vil normalt ikke sikre utleier mot overdragelser i konkurs ettersom dekningslovens § 7-10 fastslår at slike bestemmelser skal settes til side.
Nesten alle virksomheter rammes i disse dager av Koronaviruset og det oppstår da spørsmål blant annet knyttet til:
Nesten alle virksomheter rammes i disse dager av Koronaviruset og det oppstår da spørsmål blant annet knyttet til:
Nesten alle virksomheter rammes i disse dager av Koronaviruset og det oppstår da spørsmål blant annet knyttet til:
Kontraktsforpliktelser
Når det gjelder virksomhetens kontraktsforpliktelser, vil det blant annet oppstå spørsmål om det er virksomheten som har risikoen ved at den ikke er i stand til å etterleve sine kontraktsforpliktelser, eller om dette er forhold utenfor virksomhetens kontroll, såkalt force-majeure, og som eventuelt vil gi ansvarsfritak. Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og man må blant annet se hen til de konkrete kontraktklausulene eller aktuelt lovverk. Vi anbefaler at det foretas en gjennomgang av aktuelle avtaler for å avdekke risiko.
Dersom det er aktuelt å påberope seg lovregulert eller avtaleregulert force-majeure, må man varsle sin motpart uten ugrunnet opphold. Dersom virksomheten innser at det vil være umulig å oppfylle en kontraktsforpliktelse som følge av Koronaviruset, må man altså varsle sin avtalemotpart så snart som mulig.
Når det gjelder inngåelse av nye avtaler, er det viktig å ta inn bestemmelser i avtalen som regulerer hindringer som skyldes konsekvenser av epidemien.
Arbeidsrettslige problemstillinger
Den ekstraordinære situasjonen med Koronaviruset reiser også en rekke arbeidsrettslige problemstillinger.
Etter arbeidsmiljøloven har arbeidsgiver plikt til å sørge for et forsvarlig arbeidsmiljø og vil gjennom styringsretten også ha et vidt spillerom med tanke på å iverksette tiltak for å hindre spredning av sykdom på arbeidsplassen. Det vil i den sammenheng ligge innenfor arbeidsgivers styringsrett å pålegge ansatte å arbeide fra hjemmekontor.
Gitt den spesielle situasjonen en nå står ovenfor, vil også arbeidsgiver i kraft av styringsretten kunne pålegge de ansatte å begrense deltakelse på fritidsarrangementer og reiser i fritiden. Hvilke restriksjoner som kan og bør iverksettes, må vurderes konkret. Situasjonen utvikler seg raskt og arbeidsgivere må derfor løpende foreta vurderinger knyttet til tiltak overfor sine ansatte.
For mange virksomheter vil det være nødvendig å permittere ansatte som følge av midlertidig svikt i etterspørselen eller produksjonsforstyrrelser. Regjeringen gikk 13. mars inn for å redusere antall dager arbeidsgiver må betale lønn til permitterte arbeidstakere fra 15 til to.
Regjeringen foreslår også å oppheve ventedagene før arbeidstakerne får krav på dagpenger. Videre vil regjeringen redusere kravet til arbeidstidsreduksjon fra 50 til 40 prosent for rett til dagpenger under permittering. Alle tiltakene skal gjelde midlertidig ut oktober i år.
Det aksepteres nå i praksis at arbeidsgiver sender varsel om permittering med ned til to dagers frist, slik at en arbeidsgiver som opplever at oppdragsmengden svikter akutt kan fri seg fra lønnsplikt i løpet av en uke. Fortsatt gjelder det ulovfestede saklighetskravet, samt blant annet kravet om særskilt melding til NAV ved permittering av minst ti arbeidstakere i løpet av en periode på 30 dager.
Dersom arbeidsgiver vurderer det slik at svikten i oppdragsmengden ikke er forbigående, vil det ikke være grunnlag for permittering. Da må det i stedet gis oppsigelse, og arbeidstakerne har krav på lønn i oppsigelsestiden. Etter arbeidsmiljøloven § 15-3 (10) kan oppsigelsestiden settes ned til 14 dager ved ulykker, naturhendelser eller «andre uforutsette hendelser» som gjør det nødvendig å innstille driften helt eller delvis. For enkelte bedrifter som må legge ned virksomheten akutt som følge av «Korona-tiltak», vil dette kunne være aktuelt.
Ta gjerne kontakt med oss hvis virksomheten din har behov for tilpasninger som følge av Koronavirus-utbruddet.
Artikkel er skrevet av Dag Olav Riise og Magnus Bøckmann.