Når kommer de ulike lovene til anvendelse?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse på ny bolig, men gjelder også ombygging av eksisterende hus når arbeidene er så omfattende at boligen kan sidestilles med et nybygg. Loven gjelder både oppføring av bolighus på forbrukerens egen grunn og når man kjøper tomt og bolighus sammen.

Bustadoppføringslova gjelder både for avtaler om oppføring av bolighus og om avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring. Hvis arbeidene er fullført på tidspunktet når man inngår kjøpsavtalen, er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når skal arbeidene anses som fullført?  Dersom det kun gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter skal boligen anses som fullført. Da er vilkåret i bustadoppføringslova oppfylt. Det er videre en forutsetning at det er entreprenøren som skal utføre de resterende arbeidene. Foreligger det f.eks. brukstillatelse eller ferdigattest skal arbeidene normalt anses som sluttført. Dersom det eneste som gjenstår er rydding, rengjøring o.l. faller dette derimot utenfor og innebærer at arbeidene skal anses som fullført. I de tilfellene er det avhendingslova som kommer til anvendelse.

Når er tidspunktet for avtaleinngåelsen?
Tidspunktet for vurderingen av om arbeidet er fullført er avtaleinngåelsen. Dette vil i de fleste tilfeller bety datoen for når kjøpekontrakten er undertegnet. Derimot kan det også skje at partene på et tidligere tidspunkt er blitt enige om hovedinnholdet i avtalen selv om kontrakt undertegnes senere. Da er det dette tidspunktet som er styrende for vurderingen av om arbeidene er fullført eller ikke. Dersom det er tvil om når avtalen er inngått må dette løses ut fra vanlige kontraktrettslige prinsipper om tilbud og aksept.

Dersom boligen selges etter at arbeidene er fullført kommer som nevnt avhendingslova til anvendelse. For entreprenøren innebærer dette at det er mulig å styre om man vil selge etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Dette forutsetter selvsagt at entreprenøren har tilstrekkelig økonomi til å vente med å selge boligen til den er fullført. Oftere forekommer det at nye boliger selges før byggestart for å finansiere byggingen.

To lovverk – ulike virkninger
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige på en slik måte at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Ved salg etter bustadoppføringslova går derimot rettighetene til forbrukeren lenger enn ved salg etter avhendingslova.

En forskjell er at forbrukeren ved avtaler etter bustadoppføringslova på visse vilkår kan kreve at entreprenøren utfører tilleggs- og endringsarbeider. Dette følger av bustadoppføringslova § 9. Forbrukeren har ikke en slik rettighet ved salg etter avhendingslova.

En annen forskjell er at entreprenøren i henhold til bustadoppføringslova alltid plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og i fem år etter overtagelsen. Dette følger av bustadoppføringslova § 12.

Dersom boligen selges etter avhendingslova skal entreprenøren fortsatt stille garanti, men bare dersom boligen selges innen seks måneder etter ferdigstillelse, og under forutsetning av at salget skjer fra en profesjonell part til en forbruker.

Garantistillelse er en trygghet for forbrukeren, mens det for entreprenøren kan representere en ulempe i form av finanskostnader, samt at midlene blir bundet opp. Dersom entreprenøren unnlater å stille garanti i strid med kravet i bustadoppføringslova kan dette få alvorlige konsekvenser ettersom dette gir forbrukeren rett til å holde tilbake kjøpesummen i sin helhet.

Når en bolig selges etter bustadoppføringslova medfører dette videre at både forbruker og entreprenør kan kreve at det holdes en ettårsbefaring. Dette følger av lovens § 16. Ettårsbefaringen er en gjennomgang mellom partene for å fange opp evt. reklamasjoner og utbedringsbehov. Dette kan være en fordel for begge sider. For entreprenøren gir dette bl.a. en mulighet til å avskjære evt. senere reklamasjoner. Dersom den ene parten nekter å delta på slik befaring kan dette tale mot vedkommende i en eventuell senere rettstvist.

En annen forskjell mellom de to lovene er at bustadoppføringslova, ved forsinkelse hos entreprenøren, gir forbrukeren adgang til å kreve dagmulkt. Dette følger av bustadoppføringslova § 17 og § 18. Avhendingslova gir på den annen side forbrukeren kun en adgang til å kreve erstatning for økonomisk tap, noe som i mange sammenhenger kan være vanskelig å påvise. Noe tilsvarende vilkår om økonomisk tap gjelder ikke etter bustadoppføringslova.

Videre har de to lovene til dels ulike bestemmelser om mangler ved boligen, bl.a. knyttet til hvilke virkemidler forbrukeren har til rådighet dersom det foreligger en mangel. Eksempelvis følger det ikke noe ubetinget krav på retting av mangler fra forbrukerens side ved salg etter avhendingslova. Et slik krav etter avhendingslova har forbrukeren bare dersom boligen har vært solgt som ny og den ikke har vært brukt i mer enn ett år. I de tilfellene kan forbrukeren kreve retting på samme måte som i bustadoppføringslova.

Hevingsadgangen er også noe forskjellig mellom de to lovene, selv om de begge krever at det foreligger et vesentlig mislighold. Bustadoppføringslova åpner til forskjell fra avhendingslova bl.a. for å heve kjøpet også før overtagelsen.

Oppsummering
Ved salg etter bustadoppføringslova gir dette forbrukeren rettigheter som ikke oppnås etter avhendingslova. Det vil derfor normalt være gunstigere for en forbruker å kjøpe bolig etter bustadoppføringslova.

For entreprenøren vil hva som er gunstig variere ut fra en rekke faktorer slik som økonomi og markedssituasjon, men det kan også eksempelvis ha skattemessige implikasjoner om man selger boligen før eller etter ferdigstillelse. For en entreprenør er det derfor viktig å vurderer nøye hvilken løsning som passer best i det enkelte prosjekt.

Trær som strekker seg over eiendomsgrensen

Noen ganger vokser trær, greiner og røtter slik at de strekker seg utover eierens eiendom og inn på naboeiendommen. Det kan være greiner som henger over naboens tak eller store røtter som strekker seg inn under gjerdet. Hvis dette innebærer en nevneverdig skade eller ulempe for naboen, har han rett til å fjerne den delen som går over på hans eiendom. Dette fremgår av lovens § 12.

Hva som utgjør nevneverdig skade og ulempe i disse tilfellene må vurderes konkret. Det vil ikke være tilstrekkelig at treet i seg selv innebærer en ulempe for naboen, men hvis nedfall fra en grein som vokser over naboens tak tetter igjen takrennene på huset, vil dette kunne anses som en ulempe som gir grunnlag for å fjerne greinen.

Merk at hvis det er snakk om skader eller ulemper fra trær eller greiner, gjelder retten til å fjerne dette bare dersom eieren av treet er varslet på forhånd, og han  ikke selv har fjernet det som strekker seg over grensen innen rimelig tid. Røtter kan altså fjernes av eget tiltak, uten at eieren av treet er varslet på forhånd.

Det er verdt å merke seg at retten etter § 12 ikke gjelder for trær som fungerer som grensemerker, og heller ikke i tilfeller der det er skog på begge sider av eiendomsgrensen.

Trær som står nærme eiendomsgrensen

I lovens § 3 er det inntatt en regel som gjelder for trær som står nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden.

Hvis det ikke er «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet at treet blir stående, og treet er til skade eller særlig ulempe for naboen, kan naboen kreve treet fjernet.

Vilkåret om at det ikke må være «nemnande om å gjera» for eieren eller naturmangfoldet på stedet å ha treet stående, innebærer at det må gjøres en vurdering av naboens ønske om at treet blir stående. Interessen av å ha treet stående kan for eksempel være knyttet til at det gir ly for sol og vind, eller at det skjermer mot innsyn. Det kan også være nok at eieren syns treet er spesielt fint å se på. Kravene til eierens interesser er ikke strenge, så i praksis vil det bare være tilfeller der eieren har en rent bagatellmessig interesse i å ha treet stående, som vil omfattes. 

I tillegg til at eierens interesser må være bagatellmessige, må naboen kunne påvise at treet utgjør en skade eller særlig ulempe for ham. Det stilles ikke krav om at skaden eller ulempen er av et visst omfang, men den må være reell. Hvis treet er gammelt og det er fare for at det ellers vil velte, vil ulempen sannsynligvis kunne gi grunnlag for et krav om fjerning. Det kan også være tilstrekkelig at treet skjermer for utsikt eller er svært skjemmende, men da skal det nok mer til. Hvis treet skaper sterke allergireaksjoner for naboen, er også dette forhold som kan tas i betraktning i vurderingen.

Trær som står helt inne på eierens eiendom

Selv om et tre står helt inne på eierens grunn, og verken kan kreves fjernet etter § 3 eller § 12, kan en nabo kreve treet fjernet dersom dette utgjør en urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for ham. Dette reguleres av hovedregelen i naboloven § 2.

I utgangspunktet råder man som eier fritt over egen eiendom. Skal man begrense eierens rådighet, må det kunne påvises et rettsgrunnlag for dette.

Bestemmelsen i § 2 fastsetter grensen for hvilke skader og ulemper eieren av en fast eiendom kan påføre naboeiendommen. Bestemmelsen favner vidt, og omfatter også skader og ulemper som trær medfører for naboeiendommen. For naboen er spørsmålet hvor mye han må finne seg i fra treeieren, rettere sagt hva han må tåle. I motsetning til § § 3 og 12, legger § 2 opp til at det må foretas en interesseavveining mellom eierens interesser i å ha treet stående, og naboens interesse i å få treet fjernet. I denne vurderingen er det en rekke forhold som vil kunne ha betydning. Hvis skadene eller ulempene for naboen er større enn fordelene for eieren ved å la treet stå, gir § 2 grunnlag for å kreve treet fjernet.

Oppsummering

Som de fremgår over inneholder naboloven flere grunnlag for å kreve at eieren av et tre fjerner eller beskjærer dette, slik at den skade eller ulempe treet medfører for naboeiendommen reduseres. For å unngå erstatningsansvar, er det viktig at eieren varsles før du som nabo tar saken i egne hender.