I praksis selges imidlertid nesten alle eiendommer «som den er». Dette begrenser selgers ansvar overfor kjøper. «Som den er-reservasjonen» gjør at mangelspørsmålet må vurderes ut fra avhendingsloven § 3-9. Etter denne bestemmelsen har en eiendom som selges med «som den er-forbehold» bare mangel dersom det er gitt manglende og/eller uriktige opplysninger om eiendommen og dette har hatt innvirkning på kjøpet, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Den 31.05.2017 avsa Høyesterett dom hvor det drøftes hvorvidt det skal gjøres fradrag for standardheving ved utbedring når det skal avgjøres om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» etter avhendingslova § 3-9.

Saken Høyesterett tok stilling til, gjaldt en 12 år gammel boligeiendom solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9, og som inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Partene var enige om at utbedringskostnadene utgjorde kr 283 820. Videre var de enige om at fordelen ved standardhevingen kunne settes til 40 prosent av utbedringskostnadene.

I rettspraksis legges det ofte vekt på utbedringskostnadenes prosentvise andel av kjøpesummen når det skal tas stilling til om vesentlighetskriteriet i avhendingslova § 3-9 er oppfylt. Tanken er at jo høyere utbedringskostnader i forhold til kjøpesummen, jo mer vesentlig er mangelen.

I ovennevnte sak var hovedspørsmålet om denne prosentberegningen skulle gjøres før eller etter fradrag for standardhevingen. Dersom det ikke ble tatt hensyn til standardhevingen ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 5,5 % av kjøpesummen. Med fradrag ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 3,6 % av kjøpesummen. Denne forskjellen ville kunne ha direkte betydning for om forholdet utgjorde en mangel eller ikke etter avhendingsloven § 3-9.

Høyesterett konkluderte med at de fulle utbedringskostnadene måtte legges til grunn uten fradrag for standardhevingen slik at utbedringskostnadene utgjorde ca. 5,5 % av kjøpesummen. Ved den konkrete vurderingen tilsa verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet. Det forelå da en mangel som ga grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-9 andre punktum.

Når det gjaldt selve utmålingen av prisavslaget måtte fordelen ved standardhevingen komme til fradrag.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har inngått samarbeidsavtale med Huseiernes Landsforbund som gir medlemmer fordelaktige priser på våre tjenester og gratis vurdering av saken.

Endringene vil særlig komme små- og mellomstore aksjeselskaper til gode gjennom forenklede og mer fleksible saksbehandlingsregler. Endringsforslagene gjelder blant annet elektroniske løsninger, aksjeselskapers organisasjon, kapitalreglene, fravalg av revisjon og krav til særattestasjoner.

Digitalisering

Regjeringen foreslår at lovgivningen gjøres teknologinøytral. En rekke av dokumentene selskapene produserer må oppbevares i lang tid. I dag utarbeides, signeres og oppbevares mange av disse dokumentene på papir. I lovforslaget er det åpnet for økt bruk av elektroniske løsninger. Videre foreslås det at elektronisk signatur skal sidestilles med fysisk underskrift på papir.

Departementet foreslår dessuten at elektronisk kommunikasjon skal være likestilt med fysisk kommunikasjon og at det skal være opp til styret å bestemme hvordan kommunikasjonen med aksjeeierne skal skje så lenge kommunikasjonsformen er hensiktsmessig og betryggende.

Et annet forslag regjeringen nå fremmer er å forenkle regelverket for gjennomføring av generalforsamling. I lovforslaget går man bort fra kravet om at man må møte fysisk på generalforsamling og som et alternativ åpnes det for elektronisk deltakelse.

Revisjon og særattestasjoner

I dag kan små aksjeselskaper selv bestemme at selskapets regnskaper ikke skal revideres dersom driftsinntektene er under 5 mill. kroner, balansesummen er under 20 mill. kroner og gjennomsnittlig antall ansatte ikke overstiger 10 årsverk.

Regjeringen foreslår at dette også skal gjelde aksjeselskap som er morselskap, og forenkler samtidig reglene for hvordan fravalg av revisjon kan gjennomføres.

Det foreslås også å oppheve en del krav til revisors særattestasjoner for aksjeselskaper. Dette innebærer at selskapet sparer kostnader ved enkle kapitaltransaksjoner.

Videreføring av krav om aksjekapital

Regjeringen foreslår å beholde minstekravet til aksjekapital på 30.000 kroner for aksjeselskaper. Aksjelovutvalget foreslo å redusere kravet til én krone, men dette støttes ikke av regjeringen.

Forslaget til lovvedtak ,Prop. 112 L (2016–2017), kan leses i sin helhet her: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/prop.-112-l-20162017/id2549742/