Aktuelt

Arbeidere holder frem plantegning på byggeplass

Overtakelse og sluttoppgjør i entreprisesaker

1. INNLEDNING

Bygge- og anleggsarbeider er ofte komplekse, langvarige og med mange parter involvert. I tillegg er normalen at det skjer endringer i entreprenørens arbeidsforpliktelse under byggeperioden. Partene har naturlig nok et behov for avklaring ved entreprisens slutt, og standardkontraktene har derfor formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør.

Standardkontraktene har formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør ved entreprisens slutt.

Denne artikkelen omhandler avtaler som reguleres av standardkontrakter (NSkontrakter). Entrepriser der partene ikke har avtalt at standardkontrakter skal gjelde, blir altså ikke gjennomgått. Det samme gjelder forbrukerentrepriser. Artikkelen er ment å gi en overordnet fremstilling av regelverket, og det gis derfor ikke konkrete henvisninger underveis.

2. OVERTAKELSE

Når arbeidene er ferdigstilt, skal de overtas av byggherren. Overtakelse kan etter standardkontraktene skje på tre måter: gjennom ordinær overtakelsesforretning, delovertakelse eller byggherrens urettmessige brukstakelse.

Utgangspunktet i standardkontraktene er at kontraktsarbeidet skal overtas samlet, og at det skjer gjennom overtakelsesforretning når arbeidet er ferdig. Standardkontraktene regulerer blant annet hvordan innkalling til overtakelsesforretning skal skje, hvem som har rett til å møte, og konsekvensene av at en part ikke møter. Disse reglene gjennomgås ikke her. Vi konsentrerer oss heller om bestemmelsene om konsekvensene av overtakelse og de forskjellige måtene overtakelse kan gjennomføres på.

2.1 Overtakelsesforretning
Standardkontraktene legger opp til at byggherren skal overta kontraktsgjenstanden ved å gjennomføre overtakelsesforretning. Ved gjennomført overtakelsesforretning går risikoen for arbeidet over fra entreprenøren til byggherren. Det medfører at entreprenøren ikke lenger har ansvar for skader kontraktsgjenstanden utsettes for, og at entreprenøren kan si opp forsikringene. For entreprenøren betyr overtakelsen også at det settes et punktum for eventuelle frister som følger av kontrakten, og at dagmulkt (eventuelt) slutter å løpe. Byggherren kan på sin side ta kontraktsgjenstanden i bruk uten at det utgjør mislighold.

Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet. Det er derfor viktig å gjøre en grundig gjennomgang av kontraktsarbeidene. Reklamasjonsfristen for skjulte feil og mangler begynner å løpe ved avsluttet overtakelsesforretning. Det er derfor viktig for entreprenøren å faktisk få gjennomført overtakelsesforretningen for ikke å bli sittende med reklamasjonsansvar lenger enn nødvendig. Det er også først ved gjennomført overtakelsesforretning at entreprenøren kan trappe ned sikkerhetene som er stilt for kontraktsarbeidet. Overtakelsesforretningen danner også utgangspunktet for entreprenørens frist for å sende sluttoppgjør. Dette gjennomgås senere.

Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet.

I tillegg begynner søksmålsfristene som nå finnes i flere av entreprisestandardene, å løpe etter overtakelsen. Søksmålsfristene gjelder imidlertid bare for bestridte endringsarbeider, og for eksempel ikke uenighet om mengdeberegninger. Søksmålsfristene gjelder også først fra hele arbeidet er overlevert. De løper ikke fra delovertakelser, med mindre entreprenøren har benyttet sin rett til å sende delvis sluttoppgjør.

2.2 Delovertakelse
Delovertakelse innebærer at byggherren overtar deler av kontraktsarbeidene før entreprenøren er ferdig med hele kontraktsarbeidet.

Delovertakelse kan være avtalt på forhånd, eller byggherren kan kreve delovertakelse underveis i byggeperioden. Muligheten til å kreve delovertakelse er en nyvinning med standardkontraktene i NS 8400-serien.

Der delovertakelse er avtalt på forhånd, vil det normalt være priset inn hvilken kompensasjon entreprenøren har krav på for de ulemper som oppstår som følge av at byggherren tar deler av kontraktsarbeidet i bruk. Der byggherren krever delovertakelse underveis i byggeperioden, har entreprenøren krav på vederlag for de merkostnader som oppstår som følge av delovertakelsen. Han har også krav på fristforlengelse om nødvendig.

Ved delovertakelse kan entreprenøren sende delvis sluttoppgjør, noe som gjennomgås nærmere nedenfor. Ved delovertakelse kan entreprenøren også starte nedtrapping av garantien. Forsikringen skal derimot gjelde hele kontraktsgjenstanden til hele kontraktsgjenstanden er overlevert.

2.3 Urettmessig brukstakelse
Urettmessig brukstakelse innebærer at byggherren tar (deler av) kontraktsarbeidet i bruk før entreprenøren er ferdig med kontraktsarbeidet. Slik brukstakelse er mislighold av kontrakten, og entreprenøren får krav på vederlag for de merkostnadene sombyggherrens mislighold medfører, samt eventuelt fristforlengelse. I tillegg går risikoen for den delen av kontraktsarbeidet som overtas, over til byggherren.

Ved urettmessig brukstakelse kan entreprenøren gi byggherren en kort frist for å rette forholdet. Hvis byggherren ikke retter forholdet, går risikoen for hele kontraktsarbeidet over på byggherren ved utløpet av fristen. Fra samme tidspunkt slutter dagmulkt å løpe.

Ved urettmessig brukstakelse utløper reklamasjonsfristen for ferdigstilte arbeider to uker etter fristen entreprenøren ga byggherren for å rette forholdet. Fra samme frist begynner de ordinære reklamasjonsfrister å løpe.

Det er uklart om entreprenøren kan si opp forsikringen før arbeidene er ferdige, men det er antatt at garantiene kan trappes ned.

Dette medfører at konsekvensene av urettmessig brukstakelse kan bli store for byggherren. Ettersom byggherren nå kan kreve delovertakelse ved behov for å begynne å bruke deler av kontraktsgjenstanden, og det medfører mindre risikooverføring fra entreprenøren, bør byggherren være seg bevisst hvilke valg som skal tas i disse situasjonene.

2.4 Rett til å nekte overtakelse
Hvis det er mangler ved entreprenørens utførelse som hindrer byggherrens forutsatte bruk, kan byggherren nekte å overta kontraktsgjenstanden. Det samme gjelder hvis det mangler avtalt innregulering eller prøving, og dette er forhold som er nødvendig for at byggherren kan vurdere om kontrakten er oppfylt på vesentlige punkter.

Terskelen for når byggherren kan nekte å overta kontraktsgjenstanden, er noe høyere i utførelsesentrepriser enn i totalentrepriser.

I tillegg til nektelser som skyldes mangler ved entreprenørens leveranse, kan byggherren også nekte å overta kontraktsgjenstanden før avtalt sluttfrist. Hvis entreprenøren underveis i prosessen vurderer det som hensiktsmessig å arbeide raskere enn opprinnelig forutsatt, må det tas med i vurderingen at entreprenøren likevel kan bli sittende med ansvaret for kontraktsgjenstanden frem til avtalt sluttfrist.

3. SLUTTOPPGJØRET

Sluttoppgjøret er i rettslig forstand delt inn i en sluttoppstilling og en sluttfaktura. I det følgende vil sluttoppgjør bli brukt som fellesbetegnelse på begrepene.

Det sentrale med sluttoppgjørsbestemmelsene i entreprisestandardene er at alle forhold skal på bordet. Partene kan diskutere og være uenige om sluttoppgjøret, men rammene for diskusjonene er de krav og innsigelser/motkrav som entreprenøren og byggherren skriftlig har varslet hverandre om etter de reglene som gjennomgås nedenfor.

Det er særskilt regulert at mangelskrav byggherren mener å ha, ikke inngår i sluttoppgjørsdiskusjonene. Slike krav reguleres utelukkende av mangelsbestemmelsene i standardkontraktene. Eventuelle krav om å tilbakeholde oppgjøret må derfor forankres i mangelsbestemmelsene, enten det er snakk om erstatning eller prisavslag for mangler som ikke kan utbedres, eller krav om å tilbakeholde oppgjør i påvente av utbedringsforsøk. Disse reglene blir ikke gjennomgått nærmere.

3.1 Fra entreprenørens side
Entreprenørens sluttoppgjør skal inneholde alle krav som opprettholdes. Det omfatter tidligere fakturerte og betalte krav, tidligere fakturerte, men ubetalte krav, bestridte ufakturerte krav, endelige kontraktssummer basert på oppmålinger og innestående.

Sluttoppgjøret skal være dokumentert og underbygget på samme måte som ordinære avdrags- og tilleggsfakturaer.

Hvis entreprenøren glemmer å ta med et krav i sluttoppgjøret, så er dette i utgangspunktet tapt. Fra dette strenge utgangspunktet er det gjort unntak for innestående, arbeid som skal utføres senere, arbeid der grunnlaget for å fakturere ikke foreligger, og for krav som allerede er brakt inn for tvisteløsning (domstolsbehandling, voldgift eller krav om oppmannsavgjørelse).

Entreprenøren har i utgangspunktet anledning til å rette og supplere sluttoppgjøret frem til fristen på to måneder er utløpt. Dette gjelder imidlertid ikke for kontrakter basert på totalentreprisestandardene, altså NS 8407 og NS 8417. Etter disse standardene er sluttoppgjøret endelig når det er avlagt.

Mulighetene til å justere og supplere tilsier at byggherrene er forsiktige med å akseptere entreprenørens sluttoppgjør fullt ut før entreprenørens frist faktisk er utløpt.

Hvis entreprenøren glemmer å ta med et krav i sluttoppgjøret, så er dette i utgangspunktet tapt.

Entreprenørens sluttoppgjør skal foreligge innen to måneder etter overtakelse. I seg selv får det ingen konsekvenser om denne fristen ikke overholdes, men byggherren kan gi entreprenøren frist for å sende sluttoppgjøret. Fristen skal være rimelig, og ikke mindre enn to uker. Hva som vil være rimelig frist, vil måtte vurderes konkret. Ettersom entreprenøren allerede har hatt to måneder på seg, vil det normalt måtte antas at en frist på to uker anses tilstrekkelig. Det kan imidlertid være annerledes i tilknytning til ferieavvikling og høytider. Hvis entreprenøren har redegjort for hvorfor sluttoppgjøret er forsinket med en konkret og relevant begrunnelse, vil det neppe være rimelig av byggherren å fastsette en frist som entreprenøren har varslet at han ikke kan overholde.

Hvis entreprenøren ikke sender sluttoppgjør innen fristen byggherren har satt, taper han alle krav som ikke allerede er betalt. Det er bare gjort unntak for innestående, krav på indeksregulering og krav på vederlag for arbeider som skal utføres senere. Ettersom det normalt gjenstår relativt mye å fakturere på sluttoppgjøret, kan manglende innsendelse av sluttoppgjøret derfor ofte være dramatisk.

Særlig bør man være oppmerksom på bestemmelsen i underentrepriseforhold der hovedentreprenøren ved bruk av bestemmelsen kan sikre at underentreprenøren har fremsatt alle sine krav. På den måten kan hovedentreprenøren være sikker på at disse igjen blir videreført byggherren. Hvis hovedentreprenøren ikke er påpasselig i disse situasjonene, kan underentreprenørene ha berettigede krav som skal honoreres, men som ikke er tatt med i sluttoppgjøret mot byggherren.

3.2 Fra byggherrens side
Etter at sluttoppgjøret er sendt, har byggherren en tilsvarende tomånedersfrist til å svare. Byggherren kan akseptere sluttoppgjøret, avvise det helt eller delvis, eller be om supplerende dokumentasjon.

Når byggherren bestemmer seg for å avvise et krav, skal det skje skriftlig med en angivelse av hvorfor kravet avvises. Det er ikke tilstrekkelig å unnlate å betale et krav, og det er ikke tilstrekkelig at kravet tidligere er blitt avvist. Et krav anses som akseptert hvis det ikke blir skriftlig avvist av byggherren innen tomånedersfristen.

I tillegg må byggherren varsle at det kreves dagmulkt, samt fremme erstatningskrav (utenom mangelskrav) innen den samme fristen. Hvis et krav er underlagt et tvisteløsningsorgan, taper ikke byggherren sin rett til å gjøre innsigelser gjeldende. I de tilfellene avgjør det valgte tvisteløsningsorganet om kravet er berettiget.

Et krav anses som akseptert hvis det ikke blir skriftlig avvist av byggherren innen tomånedersfristen.

3.3 Delovertakelse
Hvis det er gjennomført delovertakelse, får entreprenøren rett til å sende sluttoppgjør for denne delen. De ordinære reglene om sluttoppgjør vil i så fall gjelde.

Når det gjelder reglene for sluttoppgjør for delovertakelser, indikerer forskjeller i ordlyden at entreprenøren i kontrakter som reguleres av NS 8406 (den forenklede entreprisestandarden), i utgangspunktet må sende sluttoppgjør for det delovertatte. Det er i så fall ikke bare en rett for entreprenøren etter den standarden, men også en forpliktelse. Denne forskjellen i reglene er ikke nærmere omtalt i kommentarutgavene. Hensynet til sammenheng i regelverket kan trolig likevel tilsi at bestemmelsene skal tolkes likt, slik at det også etter NS 8406 er slik at entreprenøren bare har rett til å sende sluttoppgjør. Vurderingen er noe usikker.

Hvis entreprenøren benytter seg av sin rett til delvis sluttoppgjør, må alle krav fra underentreprenører og leverandører som inngår i det delovertatte, tas med. Entreprenøren kan ikke ta med uteglemte poster i det senere totale sluttoppgjøret. Krav som skulle vært tatt med i delsluttoppgjøret, vil i så fall være tapt. Delovertakelse vil i en del tilfeller være gunstig for entreprenøren, siden risikoen for den aktuelle delen av kontraktsgjenstanden går over på byggherren. I tillegg begynner reklamasjonsfristene å løpe fra et tidligere tidspunkt.

3.4 Sentrale frister
Etter at både sluttoppgjøret og eventuelle innsigelser til sluttoppgjøret er fremsatt, går partene over i sluttoppgjørsforhandlinger. Disse er ikke underlagt det samme formelle regelverket, men det løper likevel frister som partene bør kjenne til.

For det første løper det en søksmålsfrist på 8 måneder fra overtakelse for endringskrav, med unntak for etter kontraktene i NS 8406 og NS 8416 der det ikke er vedtatt slike frister.

Dette er ikke en lang frist ettersom det normalt tar to måneder før entreprenørens sluttoppgjør foreligger, og deretter to måneder før byggherre svarer. Det er derfor viktig for entreprenøren å være klar over søksmålsfristen for å unngå å tape krav som følge av oversittelse av søksmålsfristen.

Ved reelle forhandlinger løses dette normalt ved at partene avtaler at søksmålsfristen skal utsettes.

Ved lengre prosjekter kan også den alminnelige foreldelsesfristen på tre år være en felle for entreprenører som ikke får betalt. Treårsfristen løper fra arbeidet kunne vært fakturert, hvilket normalt er relativt kort tid etter at arbeidet faktisk ble utført. Arbeider som er utført tidlig i byggeperioden, kan derfor bli foreldet før eller kort tid etter overtakelse om fristene ikke avbrytes. Også denne fristen kan avbrytes ved avtale mellom partene, eventuelt må det inngis forliksklage, stevning eller varsles voldgift.

4. AVSLUTTENDE KOMMENTARER

Reglene om overtakelse og sluttoppgjør er utførlig regulert i standardkontraktene. Det kan være hensiktsmessig å lese seg opp på de grunnleggende utgangspunktene før hver avslutning av en entreprise. Reglene er utarbeidet av bransjen og vil normalt gi en fornuftig risikoavveining basert på hensynene til at begge parter skal kunne ivareta sine interesser, samt begge parters interesser i å få avsluttet prosjektet.

Begge parter kan risikere å miste retten til å gjøre krav eller innsigelser gjeldende om ikke reglene følges. Dette gjelder uavhengig av hvor stor betydning forholdet har for den enkelte parten. Normalt kan det derfor ikke legges til grunn at avtalen settes til side så lenge begge parter har forholdt seg til standarden underkontraktsgjennomføringen.

Begge parter kan risikere å miste retten til å gjøre krav eller innsigelser gjeldende om ikke reglene følges.

Del på Facebook
Del på LinkedIn