Aktuelt

Illustrasjonsbilde til nyhetssak om klage på bolig. Bilde av nybygg.

Klage på bolig? Viktig dom fra Høyesterett om vesentlighetskravet i avhendingslova § 3-9

Kjøp og salg av boligeiendom reguleres av avhendingslova. Utgangspunktet etter avhendingslova er at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

I praksis selges imidlertid nesten alle eiendommer «som den er». Dette begrenser selgers ansvar overfor kjøper. «Som den er-reservasjonen» gjør at mangelspørsmålet må vurderes ut fra avhendingsloven § 3-9. Etter denne bestemmelsen har en eiendom som selges med «som den er-forbehold» bare mangel dersom det er gitt manglende og/eller uriktige opplysninger om eiendommen og dette har hatt innvirkning på kjøpet, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Den 31.05.2017 avsa Høyesterett dom hvor det drøftes hvorvidt det skal gjøres fradrag for standardheving ved utbedring når det skal avgjøres om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» etter avhendingslova § 3-9.

Saken Høyesterett tok stilling til, gjaldt en 12 år gammel boligeiendom solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9, og som inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Partene var enige om at utbedringskostnadene utgjorde kr 283 820. Videre var de enige om at fordelen ved standardhevingen kunne settes til 40 prosent av utbedringskostnadene.

I rettspraksis legges det ofte vekt på utbedringskostnadenes prosentvise andel av kjøpesummen når det skal tas stilling til om vesentlighetskriteriet i avhendingslova § 3-9 er oppfylt. Tanken er at jo høyere utbedringskostnader i forhold til kjøpesummen, jo mer vesentlig er mangelen.

I ovennevnte sak var hovedspørsmålet om denne prosentberegningen skulle gjøres før eller etter fradrag for standardhevingen. Dersom det ikke ble tatt hensyn til standardhevingen ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 5,5 % av kjøpesummen. Med fradrag ville utbedringskostnadene utgjøre ca. 3,6 % av kjøpesummen. Denne forskjellen ville kunne ha direkte betydning for om forholdet utgjorde en mangel eller ikke etter avhendingsloven § 3-9.

Høyesterett konkluderte med at de fulle utbedringskostnadene måtte legges til grunn uten fradrag for standardhevingen slik at utbedringskostnadene utgjorde ca. 5,5 % av kjøpesummen. Ved den konkrete vurderingen tilsa verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet. Det forelå da en mangel som ga grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-9 andre punktum.

Når det gjaldt selve utmålingen av prisavslaget måtte fordelen ved standardhevingen komme til fradrag.

Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har inngått samarbeidsavtale med Huseiernes Landsforbund som gir medlemmer fordelaktige priser på våre tjenester og gratis vurdering av saken.

Del på Facebook
Del på LinkedIn