Allerede før Covid-19, kunne vi se at handelsbedriftene hadde det svært tungt. Nå varsles permitteringer i flere bransjer, og noen bransjer har fått krav om å stenge helt ned.
Garanti – depositum
Konsekvensene for utleier ved betalingsmislighold eller konkurs avhenger av om kontrakten har lagt til rette for gode garanti- og depositumsbestemmelser i avtaleverket.
Vi ser ofte at selv om det er avtalt depositum eller garanti i leieforholdet, så følges ikke dette opp i praksis. Det skjer for ofte at garantidokumenter ikke er utstedt i tråd med avtalen, er utstedt feil, eller gjelder en tidligere avtale mellom de samme partene.
Med dagens nyhetsbilde er det på tide å gjøre en sjekk av dette.
Spesielt om garantier
Både depositum og garantier er vanlige sikringsmekanismer i næringsleiekontrakter, og garantier kan skape utfordringer når de aktualiseres.
Det finnes ulike former for garantier, der de to hovedtypene er simple garantier og selvskyldnergarantier. Forskjellen på disse to er at mens det er tilstrekkelig å konstatere betalingsmislighold for å kreve garantisten ved en selvskyldnergaranti, vil man ved en simpel garanti være henstilt til å konstatere at kravet ikke lar seg inndrive (rettslig) før garantisten kan kreves.
Selvskyldnergaranti er å foretrekke for utleier i en inndrivelsesprosess. Det vil gå raskere, og det er også dette som er normalordningen i standardkontrakter for næringseiendom.
Det er ikke tilstrekkelig å fastsette i avtalen at selvskyldnergaranti skal stilles. Avtalen må suppleres av et gyldig garantidokument utstedt av garantisten, der garantisten bekrefter sitt selvskyldneransvar. Her gjøres det ofte feil.
Vi vil anbefale utleiere å gjennomgå gjeldende leiekontrakter, kontrollere at garantidokumenter er utstedt riktig, og at disse fremdeles er gyldige.
Hva skjer hvis det faktisk åpnes konkurs?
Dersom det åpnes konkurs hos en leietaker, reguleres boets rettigheter av dekningsloven som fastslår at konkursboet automatisk trer inn i leieavtalen, med mindre boet gir uttrykk for noe annet. Boet har fire ukers frist på eventuelt å vedta at de ikke ønsker å tre inn.
Velger boet ikke-inntreden må eiendommen stilles til utleiers rådighet. Eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes eller abandoneres. Det kan imidlertid ikke kreves omfattende vask og ryddiggjøring.
Boet plikter å betale leien som masseforpliktelse så lenge boet står som leietaker.
Når boet har trådt inn i leiekontrakten, er hovedregelen at boet må forholde seg til avtalens vilkår. Det er likevel ikke alle vilkår boet må respektere:
Boet kan si opp
Dekningsloven regulerer at boet har en ekstraordinær adgang til oppsigelse. Denne oppsigelsesadgangen er uavhengig av leieavtalens bestemmelser om oppsigelse, og gjelder på såkalt sedvanemessig varsel.
Boet kan selge virksomheten
Dersom bomassen selges samlet for videre drift, inkluderer dette normalt leiekontrakten.
De fleste standard leiekontrakter har bestemmelser som hindrer overdragelse av virksomhet, enten ved å innta særlige bestemmelser om samtykke til virksomhetsoverdragelse, eller «change of control». Slike bestemmelser vil normalt ikke sikre utleier mot overdragelser i konkurs ettersom dekningslovens § 7-10 fastslår at slike bestemmelser skal settes til side.