Aktuelt

Hvem har ansvaret når boligen synker i leira og selger er et avviklet selskap?

Mange eiendommer utvikles, bebygges og selges av aksjeselskaper som er opprettet for å gjennomføre enkeltprosjekter, og hvor selskapet deretter avvikles og verdiene fordeles på aksjonærene.

Når feil og mangler oppdages etter noen år, har kjøperen dermed ingen selger å rette mangels-kravet mot. I noen tilfeller vil det da kunne være mulig å nå fram med erstatningskrav mot styremedlemmene eller aksjonærene i utbyggingsselskapet personlig.

Både for utbyggere og boligkjøpere kan dette ha stor økonomisk betydning.

For alle avtaler inngått etter 1. juli 2011, plikter en entreprenør som bygger bolig til en forbruker, å stille garanti tilsvarende 10 % av kontraktssummen. Når boligen er ferdig og overtatt av forbrukeren, reduseres garantikravet til 5 %. Denne garantien skal gjelde i fem år fra overtakelsen av boligen. Tilsvarende krav om 10 % garantistillelse gjelder også innenfor standard-kontraktene i entrepriseretten, med nedtrapping til 3 % gjeldende i tre år etter overtakelsen.

Ikke alle entreprenører stiller slik garanti, og garantien løser heller ikke problemet ved alvorlige mangler hvor utbedringskostnadene langt overstiger garantibeløpet.

Et godt eksempel på en sak hvor kjøperne nådde fram med et stort pengekrav mot eierne/styremedlemmene, er en sak fra Borgarting lagmannsrett, høsten 2013 (LB-2012-51049).

Et boligbygg med åtte leiligheter hadde fått betydelige setningsskader som følge av feil i prosjektering av grunnarbeidene. Det var store skjevheter i gulv, tak og vegger, og kostnadene til oppretting og reparasjoner var beregnet til nesten syv millioner kroner.

Etter at leilighetene var bygd og solgt, ble selskapet avviklet og overskuddet delt ut til eierne.

Selskapets styreleder ble saksøkt og dømt til å betale erstatning med om lag 2,3 millioner kroner til boligkjøperne for å ha forfordelt kreditorene.

Et styremedlem som i sin tid hadde hatt ansvaret for prosjekteringen, ble dømt til å betale den resterende del av erstatningskravet på nesten 4,5 millioner kroner.

Lagmannsretten stadfestet tingrettens dom, og anken er nektet fremmet for Høyesterett.

Avgjørelsene gir en viktig påminnelse om to forhold:

  • Aksjonær eller styremedlemmer som over- fører verdiene i selskapet til seg selv når selskapet legges ned, kan bli dømt til å tilbakebetale alt eller deler av det de har mottatt, til erstatning for boligkjøpers egen utbedring av feil og mangler ved boligene.
  • Enkeltpersoner i et utbyggingsselskap kan holdes personlig ansvarlig for boligkjøpernes tap, dersom vedkommende kan bebreides for valg av byggetekniske løsninger som ikke er tilfredsstillende.

For aksjonærene som mottar likvidasjonsutbytte ved avvikling av selskapet, følger ansvaret for udekkede utbedringskostnader av aksjeloven § 16-12. Bestemmelsen pålegger aksjonærene solidarisk ansvar for selskapets udekkede forpliktelser med inntil verdien av det vedkommende har mottatt som likvidasjonsutbytte.

Dette ansvaret er objektivt. Det betyr at aksjonæren kan bli dømt til å dekke en usikret kreditors krav mot et avviklet selskap selv om aksjonæren ikke kan bebreides for at han ikke kjente til kravet. I praksis betyr det at aksjonærene

som har mottatt likvidasjonsutbytte fra et avviklet selskap, risikerer å måtte erstatte kostnader til skjulte mangler inntil slike krav er bortfalt etter reklamasjons- og foreldelsesreglene.

Dersom noen kan bebreides for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, kan vedkommende pålegges erstatningsansvar uavhengig av om vedkommende har mottatt likvidasjonsutbytte. Dette ansvaret kan gjelde både styremedlemmer, selskapets ansatte og andre.

Om innholdet i aktsomhetsvurderingen i tilknytning til prosjekteringsansvar skriver lagmannsretten blant annet følgende:

«Det avgjørende er dermed om NN som fagmann og profesjonell aktør har opptrådt uaktsomt under prosjekteringen av bygningen. Lagmannsretten legger til grunn for aktsomhetsvurderingen at det foreligger et strengt ulovfestet profesjonsansvar, jf. blant annet Rt. 1995 side 1350.» 

«Selv om prosjekterende tiltakshaver må ha et visst spillerom med hensyn til valg av ulike tekniske løsninger, samt at ikke enhver feil kan belastes ham som erstatningsbetingende, har lagmannsretten kommet til at det må bebreides NN som kvalifisert uaktsomt at feil fyllmasse ble valgt. Riktig fundamentering må anses som en grunnleggende forutsetning for oppføring av ethvert bygg. Det er uomtvistet at NN ikke foretok noen undersøkelser av grunnen overhodet, og at han valgte steinfylling til tross for at han visste at det var marin leire og ikke fast grunn på tomten. Slik lagmannsretten oppfatter de fag-kyndige vitnenes uttalelser, vil denne fremgangsmåten innebære betydelig risiko for setningsskader og stride mot alminnelig aktsomhet.» 

Lagmannsrettens konklusjon om at vedkommende styremedlem og daglig leder i det av-viklede selskapet hadde opptrådt i strid med det strenge, ulovfestede profesjonsansvaret, førte til at han personlig ble fullt ut ansvarlig for samtlige sameieres økonomiske tap som følge av setningsskadene.

Lagmannsrettens dom er en illustrasjon av en generell utvikling med økt krav til profesjonell og faglig forsvarlig opptreden, og hvor enkelt-personer stilles til personlig økonomisk ansvar for feil som begås. Dette gjelder på mange rettsområder.

Dommen innebærer også at pengene ikke alltid er fordelt med endelig virkning selv om utbygger-selskapet for lengst har opphørt å eksistere.

Del på Facebook
Del på LinkedIn